港铁“减收增利” 销情畅旺的住宅撑起了业绩底色

8月13日，港铁公司交出2026年上半年成绩单。

资料显示，期内港铁公司总收入262.31亿港元，同比下滑4.1%；股东应占净利润却飙至158.72亿港元，大增105.9%。

据了解，收入下滑主要由于中国内地及国际业务中的伊利沙伯线及斯德哥尔摩地铁服务合约分别于2025年5月及11月期满，导致收入减少。然而，物业发展利润的爆发式增长完全覆盖了收入下滑的影响，并推动净利润翻倍。

港铁公司以“铁路+物业”模式运营，通过沿线物业发展利润反哺铁路建设与日常运维，这一模式在上半年再次得到印证。

物业发展利润翻倍

一边是收入缩水，一边是利润翻倍，港铁公司这份中报的核心矛盾，在于物业发展这一周期性业务贡献了几乎全部利润增量，而支撑日常运营的经常性业务、尤其是香港车务营运，却在折旧与每年非定额付款的压力下由盈转亏。

从利润结构拆解，据港铁公司披露，物业发展期内利润由上年同期的55.42亿港元增至122.33亿港元，同比大增120.7%；投资物业公允价值计量由亏损12.24亿港元转为收益2.05亿港元。

叠加利息及财务开支由净支出转为净收入，股东应占净利润从77.09亿港元跃升至158.72亿港元。

相比之下，经常性业务利润仅微增1.3%至34.34亿港元。据公告数据计算，在156.67亿港元基本业务利润中，经常性业务贡献不足四分之一，物业发展成为利润翻倍的决定性引擎。

物业发展利润翻倍，主要入账来源是已售93%单位的大围站“柏傲庄”系列，及“港岛南岸”第五期。

而据最新消息，港铁锦上路站第二期物业发展项目已于2026年4月成功批出。管理层则预计，视乎施工及销售进度，下半年将为“港岛南岸”第六期及油塘通风楼项目入账，物业发展利润的周期性确认仍将延续。

目前，香港楼市正处于价量齐升的复苏通道。来自莱坊的数据，该机构预测2026年香港一般住宅楼价将上升约8%至10%，全年整体住宅成交量预计达7.5万至8万宗，同比上升20%。

而来自中原地产的数据，2026年首7个月，价值1,001至5,000万港元的一手及二手私人住宅买卖登记宗数，已分别达到2025年全年近九成及逾九成，中高价物业表现优于大市。

楼市的回暖为港铁公司接下来物业发展利润的持续入账，提供了有利的市场环境。

同时，香港的零售市场正经历明显的复苏。特区政府统计处数据显示，6月香港零售业总销货价值临时估计为315亿港元，同比上升4.6%，已是连续14个月增长。

但零售额的复苏尚未传导至租金端，企业端也还在适应。资料显示，期内港铁公司香港物业租赁及管理业务，录得收入25.93亿港元，同比下降2.4%。其中物业租赁业务收入同比下跌3.0%至24.26亿港元。

港铁公司在财报中披露，公司该板块业务持续受到北上消费及零售新常态的影响。商场新订租金录得5.5% 的跌幅，但平均出租率维持100%。另外，国际金融中心二期的18层写字楼平均出租率为99%。

客运量增长未完全转化

客运是港铁公司的业务基本盘。

据港铁公司中期业绩公告披露，上半年总乘客量9.754亿人次，同比升1.2%，其中过境服务上升8.2%、高速铁路（香港段）上升12.8%为增长主力，本地铁路服务仅微增0.5%。

中联办引述港铁数据显示，高铁香港段2026年上半年客量突破1600万人次，创2018年通车以来同期新高。

在此背景下，港铁公司香港车务营运收入118.50亿港元，同比增3.0%。其中，本地铁路服务收入占据大头，录得72.52亿港元，同比增长0.2%；过境服务次之为19.3亿港元，同比增长6.6%；高速铁路（香港段）收入18.3亿港元，同比增长10.5%；其余收入由机场快线、轻铁及巴士提供。

客流增长、收入上升，但盈利端表现疲弱。在未计利息、财务开支及税项前（EBIT），香港车务营运录得亏损1.41亿港元，而去年同期为盈利0.98亿港元。

亏损扩大的主要原因包括，铁路配套及维护开支增加、折旧上升、每年非定额付款（予九广铁路公司）增加，以及2025/2026年度票价调整机制下无整体票价上调等原因。

另外其他业务中，香港车站商务收入26.15亿港元，微跌0.2%；中国内地及国际铁路等附属公司收入88.45亿港元，大跌13.1%，主要因伊利沙伯线及斯德哥尔摩地铁服务合约分别于2025年5月及11月期满。

资本开支与融资是港铁公司中报的另一条主线。

据业绩公告披露，港铁上半年经营活动所得现金净额78.62亿港元，同比增21.3%；资本性开支104.96亿港元，同比增21.6%。

为支持扩张，港铁公司上半年安排约580亿港元外部融资，包括20亿澳元、188亿港元、30亿欧元绿色债券及10亿港元双边银行信贷。

期末综合债务总额升至1704亿港元，现金及存款1140亿港元。不过，净负债权益比率由2025年末的22.5%降至21.7%，利息保障倍数由12.5倍升至34.8倍，计息借贷加权平均融资成本降至3.5%，反映融资成本仍处可控区间。

目前，港铁公司正处在融资与工程建设的高峰期。据公司中期业绩公告披露，预计2026至2028年总资本开支约848亿港元，香港铁公司路项目占主要部分。

据披露，港铁公司已签订北环线（第一部分）项目协议目标不迟于2034年全线通车，且正推进北环线（第二部分）项目协议磋商，下半年也将开展东铁线白石角站设计。这为长期增长埋下伏笔。

客运基本盘稳健、物业发展项目销情理想、商业物业出租率维持高位、融资成本可控、北环线等新项目提供长期成长空间，均构成港铁公司安全边际。

但仍需观察的是，物业发展利润入账具有强周期性与项目依赖性，一旦楼市或销售节奏波动，经常性业务能否独立支撑盈利，将是检验港铁公司利润可持续性的关键变量。

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