金茂斩获2026北京双料地王，时隔六年又一座金茂府或落海淀
上周，中海新城刚以约84亿元登顶北京地王，仅隔一周，它的纪录便被金茂强势刷新。
8月12日，海淀四季青西冉0034等地块出让，经过130多轮的争夺，金茂成为最后的赢家。总金额97.61亿元，溢价率约14%，住宅楼面价约8.8万元/㎡。一举包揽2026年北京总价与单价“双料”地王。
海淀四季青西冉地块
作为海淀今年首宗出让的涉宅用地，该地块的入市打破了该区长达八个月的土拍沉寂。海淀上一次供地还是在去年12月，彼时海开以84.56亿摘得上地地块。而此次金茂高价夺地，无疑为北京土地市场再添一把火。
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从价格与区域定位来看，金茂最高端的府系产品，大概率将落子于此。
地块指标本身，做高端产品底气十足。其总用地8.51万㎡，住宅部分的总建面约11万㎡，容积率仅1.6，限高 24 米，就是照着低密的高端洋房产品定制的。
地块详情
并且，金茂在西冉地块做府系，并非从零开始。2020年9月，金茂在海淀西布局了第一个府系产品——颐和金茂府，当时它开盘，热度超高，据报道，首开当天销售202套、金额达50.6亿元，不仅打破当时金茂府系十年的首开纪录，也刷新了北京高端市场的首开纪录。当年四季度，项目便宣告售罄。
今日西冉地块距离颐和金茂府仅约2.5公里。无论是府系产品的打造逻辑、团队的操盘节奏，还是区域客群画像，可以说，金茂都了如指掌。在此基础上再造一座颐和金茂府，几乎是水到渠成的事。
地块的优质属性，也给金茂提供落子府系的充足支撑力。
地块处在四季青区域的核心，距离西四环仅约1.8公里，从这里出发，无论是到中关村还是五棵松，都仅有约15分钟的车程。
地块周边
生活配套已很成熟。北侧不远有西冉城市生态公园、香山国际高尔夫俱乐部；东侧1公里外有麦德龙、金四季购物中心，世纪金源等大型商圈也在不远处。
此外，地块本身还有一定量的商业配套。地块旁边也将增加一所由人大附分校承办的九年一贯制学校，教育配套也一并到位。
当然，更重要的是，新项目未来的市场空间或不小。
一来，西冉板块过去5年几乎没有新增宅地供应，更不要说低密地块了。
再有，板块内聚集了檀香山、西山美庐、诸子阶等一众老牌别墅，挂牌价多在12万/㎡+，总价基本在3000万以上。高端居住氛围虽浓厚，但这些豪宅楼龄均约20年，产品设计、社区配置已明显老化，积压许久的置换需求亟待释放。
需求有，供应缺，金茂此时入场，正是时候。
不过，周边也存在竞品。最直接的威胁来自南侧2公里的保利熙瑞，其与金茂地块容积率相当，主推165-275㎡的四居洋房，网签价约11.5万/㎡，而金茂新项目未来售价或约13万/㎡，所以在部分面积段上或面临保利项目客户分流的压力。
稍远一些的四季青宝山板块，北京隅·海玥和海宸元境虽有余货在售（去化分别为57%、68%），但均价仅8.5万/㎡，与金茂约13万/㎡的定位价差太大，客群重叠度低，所以暂不构成实质性竞争。
在全年300亿元权益投资目标的引导下，今年以来金茂在全国拿地很是积极。仅一季度，金茂新增货值近150亿，居于行业第四。尤其是3月，金茂在上海、南京等7城连下8宗宅地。但细看溢价率，多数地块大都在1%左右。
唯独今日北京四季青地块一反常态，溢价率超14%，如此“激进”的背后，是金茂在北京余粮不足的现实。当前金茂在京主力项目中，金茂满曜、璞逸丰宜网签均近80%，刚取得预售证的金茂满昱，体量也有限，若要维持市场份额，像西冉这样的核心稀缺地块，正是不得不抢的战略粮仓。
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金茂拿下地王后，石景山两宗宅地也接连成功出让。
刘娘府地块，被中海新城以25亿底价拿下；另一宗苹果园地块，则经过216轮的激战，被招商蛇口以15.04亿元竞得，溢价率高达23.48%，成交楼面价约3.6万/㎡。
苹果园地块位置
苹果园地块热度居高不下，交通与配套的优质或是主因。
地块南侧约900米处有地铁苹果园站和杨庄站，可实现1号线、6号线、S1线三轨换乘。在2公里范围内，地块还有京西大悦城、喜隆多、山姆会员店等成熟配套。如此便捷的通勤和成熟的配套，对石景山楼市主力客群——刚需和刚改的吸引力不言而喻。
从地块2.1的容积率，60米的限高看，未来大概率将打造为20层左右的高层住宅。这一产品形态也恰好与石景山主力客群的需求适配。
近几年，苹果园板块宅地供应并不多。上次供地还是2023年初，被越秀拿下，后续开发了越秀·天玥项目，同年开盘，主打98-134㎡户型，网签均价约6.6万/㎡，目前已基本售罄。今日招商拿下的地块正好在其西侧，但楼面价低了近1.4万元/㎡，容积率也低了近1.0，成本优势加上更好的居住舒适度，为招商未来产品设计与定价预留了充足的操作空间。
近期，招商蛇口在北京土地市场频频出手。
先是6月23日，以10.22亿元竞得通州九棵树南地块，拟打造低密改善洋房“招商·湖映天青”；随后7月22日，再以7.2亿元底价摘得大兴新城东组团地块，锁定“揽阅系”产品；今日，更是凭借近24%溢价率拿下石景山苹果园地块。两个月内三度落子，且覆盖通州、大兴、石景山三大区域，招商在北京的补仓速度提升。
今日，海淀、石景山等三宗地块总成交额达到137.65亿元，叠加昨日房山、顺义两宗地块成交的16.63亿元，这两日北京土拍共计收金154.28亿元，接近上半年涉宅用地成交总金额的一半。
而接下来一个月内，朝阳驼房营0013地块、顺义温榆河2001地块、通州宋庄等地块，也将相继登场，北京土拍热度能否再添一把火？市场将拭目以待。
本文来自微信公众号“未来可栖”，作者：未来可栖，36氪经授权发布。
