新房历史新高，二手成交放缓！杭州顶豪修罗场或刚开始

杭州顶豪市场，正上演一场残酷的分化。

新房端，热得发烫。今年上半年，总价2000万级新房成交480套，3000万级163套，5000万级57套，均创下历史新高。栖湖云庄、奥映世纪、万潮玖序等顶豪，轻松霸榜销售前五，仿佛钱不是钱。

二手端，成交放缓。1-5月，1000万级二手住宅仅成交385套（均价6.3万/㎡），不足同期新房（1719套，均价6.6万/㎡）四分之一；2000万+二手成交，更是连30套都凑不齐。

新房正在吸走大部分高端购买力。

这其中，新房顶豪扎堆的钱江南岸，二手豪宅受到的冲击尤其大。

奥体标杆杭州壹号院二期，去年1-6月成交房源超过16套。今年同期只有8套，其中2套还是法拍凑数。价格更扎心——去年6月，27楼225㎡带车位卖2738万（9-2702），裸房单价约12万/㎡；今年1月，同幢32楼同户型只卖了2285万，裸房单价刚过10万。

楼层更高，价格更低，半年多蒸发400多万。

另一二手顶流奥邸国际，也不例外。去年上半年卖了12套，今年同期只有5套。

小区今年6月唯一成交，是一套T5一单元的24楼215㎡，带1车位成交总价2000万；而去年10月，同幢同单元的39楼，带2车位成交总价2580万。

剔除楼层和车位差，总价硬生生少了400多万，相当于单价便宜了约2万/㎡。

包括南星桥"豪宅天团"——壹品、上品、滨江园、蓝色钱江、金色海岸、阳光海岸、海潮望月城……也集体表现弱势。

当中，甚至还有阳光海岸这样的零成交。

新房市场如火如荼，二手市场却快速缩量。背后逻辑简单粗暴：高端购买力不是无限的，新房集中放量，二手就是被抽血的那个。

更何况，不限价的新房在产品力上全面降维打击——材质更奢、公区更靓、户型更卷、圈层更纯，二手豪宅那点"老本"在新物种面前，黯然失色。

更致命的是，总价区间重叠度很高。奥映世纪、万潮玖序的主流总价在2000-4000多万。而壹号院、奥邸国际大户型的主力成交总价，恰恰卡在2000万上下-3000万。

预算差不多，多数购房者必然倾向新房。一位豪宅经纪人的话很直白："往年奥体两大顶流每月2-3套成交，今年3月后只有1-2套，甚至直接归零——大家都在等豪宅开盘。"

潜在客户被精准围剿后，二手端的微观博弈也在加剧。

据奥体中介反馈，壹号院二期、奥邸国际的带看转化率大幅降低，调价次数却成倍增加，部分房源甚至出现"半月三调"的急售迹象。

一个现实又残酷的事实：多数二手豪宅很难再回巅峰了。以壹号院二期为例，2021年行情癫狂时，二手冲上13-14万/㎡，这个价格轻松压过如今的万潮玖序和奥映世纪。

而代表杭州高层天花板的"望天际"，释放价也不过二楼9万起、江景15万起——最终均价或许也只和当年差不多，即便超出也有限。

在新房价格压制下，二手房想翻身？难。

对二手豪宅而言，更严峻的挑战在于供应端——新房供应正在持续加码。儿保南地块刚成交，朗云西地块7月7日上架，奥体印象城北侧商改住地块虎视眈眈，单水电新村就还有3宗宅地待出让。

当这批地块在半年到一两年后上市，又会形成新一轮增量，持续虹吸市场上的高端购买力。

新房供应越猛，二手被虹吸越狠。但这场修罗场最残酷之处在于：新房若熄火，失去价格锚点的二手只会更困难。

让天平重新倾向二手，只有两种可能：一是新房供应断档——抱歉，短期看不到任何迹象；二是以价换量，降到足够有性价比——这或许是当下二手豪宅最体面的出路。

本文来自微信公众号“层楼”，作者：麦格，36氪经授权发布。