手握5个百强县、GDP干到万亿级，这个城市的商业却拖后腿了？

泉州，坐拥世界文化遗产与世界美食之都双城市IP，是海上丝绸之路的重要起点，亦是公认的制造业大市，下辖五大全国百强县域。这些耀眼的标签与雄厚的产业根基，共同铸就了泉州万亿级GDP的辉煌版图。

2025年，泉州全市实现地区生产总值13778.34亿元，按不变价格计算同比增长5.3%。社会消费品零售总额达6416.07亿元，同比增长4.1%。

泉州产业数字化规模连续多年位居全省第一，拥有国家级中小企业特色产业集群7个。

文旅市场持续火热，2025全年接待国内外游客11227.60万人次，同比增长11.1%。

然而，将目光从宏观经济转向商业消费端，一道略显尴尬的落差便会浮现：高端消费外流、优质商业供给不足、本土商业形态迭代缓慢——泉州的商业发展，与城市实力之间，始终横亘着一道落差。

01.

商业概况：49个项目累计体量超400万㎡

据赢商大数据统计，泉州目前共有存量商业项目49个（涵盖购物中心、独立百货等），累计商业体量突破400万平方米。尽管已引入万达广场、中骏世界城、宝龙广场、泰禾广场、印象汇等知名商业产品线，但整体商业配套能级与同级别城市相比仍存在明显差距。

从空间布局来看，泉州存量商业呈现出显著的区域分化特征，主要集中于丰泽区与晋江市。其中，丰泽区开出12个项目、累计体量超100万平方米；晋江市落地13个项目，累计体量约110万平方米。而作为老城区的鲤城区在营商业仅6个，累计体量不足50万平方米。

而在县域市场，与晋江同属百强县市的南安、石狮、安溪、惠安等地商业供给整体偏弱，分别仅有4个（35+万方）、4个（35+万方）、2个（20+万方）和3个（25+万方）项目。这种结构性失衡表明，随着县域消费升级需求的逐步释放，下沉市场有望成为泉州商业下一轮增长的关键突破口。

从时间维度来看，泉州商业增量在2017年曾迎来一波小高潮，当年共有7个项目亮相，累计体量超70万平方米。此后，市场供应节奏明显放缓。

具体来看，2021年泉州德化万达广场、南安源昌银河广场、中闽百汇晋江青阳商场3个项目开业，累计体量21万平方米；2022年至2024年间，市场仅新增3个小型商业项目，累计体量约10万平方米，其中2022年更是出现增量“零入市”的空白期。

直至2025年，泉州才迎来鲤城万达广场、复悦尚柏奥特莱斯（存量改造项目）、东海万科里、晋江五店市晋文坊4个项目集中开业。

综合来看，泉州商业市场整体增量放缓反映出城市商业开发已告别粗放式扩张，进入精细化运营与结构性调整的新阶段；另外，主城区增量相对有限，说明核心商圈的土地资源趋于饱和。未来，泉州商业的破局点或将聚焦于两大方向：一是主城区通过城市更新与文商旅融合重塑商业活力；二是县域市场在消费升级驱动下，或将形成新的增长极。

02.

存量焕新：商业综合体&历史街区焕新升级

当国内商业全面迈入“存量精耕”的下半场，泉州商业正以空间重构与业态创新为双轮驱动，加速推进精细化转型。

在商业综合体层面，各大项目正通过深度的空间改造与业态调改，积极打破同质化竞争僵局。例如：泉州中骏世界城对负一楼商业街进行全面改造，将闽南文化内核转化为可漫步、可打卡的沉浸式生活场，成功将传统地下层转化为年轻群体高黏性互动空间；原城东万达广场则精准切入折扣零售赛道，升级改造为泉州首个奥特莱斯——复悦·尚柏奥莱，通过引入超100家国内外知名品牌，丰富高品质折扣消费业态。

在古城历史街区层面，泉州坚持“有机更新”理念，推动世遗文化与现代商业的深度交融。以中山南路为例，项目在妥善修缮锡雍楼、三百货等历史建筑的基础上，精准导入小博物馆、非遗馆、特色咖啡馆及沉浸式演艺等新业态。这种“修旧如旧、业态向新”的策略，不仅保留了市井烟火气，更成功将文化流量转化为具有在地辨识度的消费场景。

不过从整体供给结构来看，泉州商业市场仍呈现出“中端大众化商业为主体”的特征，高端商业及品质化体验型商业的供给存在明显断层。这种结构性失衡导致高端消费外溢的格局尚未得到根本性扭转。换言之，泉州并不缺乏消费流量与文旅人气，真正缺失的是将庞大流量高效转化为在地高附加值消费的商业承接力。

在此背景下，泉州商业下一阶段破局的关键命题，在于如何通过持续的场景创新、业态优化与文化赋能，全面提升商业附加值。构建“文化体验+品质消费”的完整闭环，打造具有强引流与高转化能力的复合型商业生态，将是泉州商业实现价值跃升的核心路径。

03.

首店经济：首店规模不断攀升

伴随“首店经济”在全国范围内的持续走热，泉州近年来首店引入步伐亦明显加快，成为福建商业市场首店经济下沉过程中的核心承载城市。

从数量走势来看，泉州首店规模呈现逐年攀升态势。据赢商大数据统计，2021年泉州商业引进的首店数量为43家；2022年全年新开首店品牌58家，同比增长35%；2023年迎来54家首店亮相；2024年进一步增至67家，同比增长24%；至2025年，全年新增品质首店93家，同比增速达39%，增长势头强劲。

从业态结构来看，餐饮与零售长期占据主导地位。2022年，零售业态以55%的占比占据绝对主流，餐饮占比为24%。自2023年起，餐饮业态反超零售业态，成为首店引入的绝对主力——该年餐饮首店占比达45%，零售首店占比降至30%。至2024年，餐饮首店占比进一步攀升至54%，零售占比为39%。2025年，这一趋势持续延续，餐饮首店占比为54%，零售首店占比为27%。这一变化折射出泉州商业消费结构正从商品消费向体验消费悄然迁移，餐饮作为高频次、强体验的业态，正逐步成为购物中心引流与差异化竞争的核心抓手。

总体而言，首店经济的持续提速，不仅丰富了泉州城市的商业业态供给、提升消费体验，更在一定程度上缓解了该城市长期存在的消费外流问题，持续拉升大泉州商业的品牌层级与区域辐射力。

04.

商业展望：大泉州商业亟待能级跃升

据赢商大数据统计，2026年泉州商业市场将迎来泉州·市井十洲城、南安金座唐道636及瑞星广场三大新项目入市。其中，南安金座唐道636虽前期多次释放开业信号，但项目屡次延期，今年能否如期投入运营仍有待时间验证。

备受瞩目的泉州·市井十洲城已官宣将一期将于今年9月正式亮相。该项目由印力集团与泉州城建集团强强联手打造，商业体量达20万㎡，着力于打造「微缩泉州」式高能级载体，让人们可一站式、沉浸式体验泉州。

在设计理念上，项目尊重原有地理肌理，采用「立体退台+街巷院落」的空间布局，构建出可逛、可玩、可感、可忆的沉浸式漫游场景。业态规划方面，精心布局滨江休闲、城市旗舰、刺桐生活、都市风尚、十洲体验、泉州风物志六大主题组团，引入非遗文化空间、潮玩手办、艺术策展空间、黑珍珠餐饮等多元业态。

图片来源：泉州城建集团

值得一提的是，除即将开业的市井十洲城外，泉州城建集团携手华润置地打造的泉州国际中心、晋江中心项目等，通过引入「万象系」品牌运营，规划高端住宅、购物中心、写字楼、星级酒店等业态，填补区域大型商业与品质人居空白。

未来，一批新项目的入市将为泉州商业注入全新活力。但不可否认的是，要从根本上弥合城市实力与商业能级之间的落差，仍需在更宏观的维度上系统破题。立足当前商业格局与现存结构性短板，未来大泉州商业的核心发展逻辑，应全面转向能级跃升、全域协同、精细运营、差异深耕的高质量发展路径。

■ 首先，推进全域商业协同一体化升级。整合主城与县域优质商业资源，打造统一的“大泉州商业”城市IP，全面释放全域商业集群合力。

■ 其次，持续拉升城市商业能级。补齐高端商业载体短板，有效截留高净值消费需求、减少消费外流，持续提升大泉州的区域商业辐射力与品牌影响力。

■ 第三，深耕差异化商业赛道。依托世遗文化优势深耕沉浸式体验经济，打造专属泉州的核心商业标签与竞争壁垒。

■ 最后，落地全域精细化商业运营。推动存量商圈、特色街区从硬件改造转向内容深耕，优化业态结构，以精细化运营全面激活存量商业价值，实现商业品质的系统性升级。

本文来自微信公众号“赢商网”，作者：郑小清，36氪经授权发布。