佳兆业百亿危局收官 福田佳园资产抵债落地
历时四年多的锦恒财富兑付危机，终于走到最后一公里。
4月9日，佳兆业集团（深圳）官方发布关于《福田佳园项目债权抵债方案》手续办理的通知，内容提到绝大多数投资人已完成抵债签约，当前全面启动有限合伙企业工商登记。
此次工商登记的确权，是福田佳园项目债权抵债方案法定落地的关键步骤。
如今，再度复盘这场超百亿元的化债路，才更懂得行业周期波动下优质资产的不可替代性。
“旧改黑马”失蹄
过去，佳兆业一度被业内人称为“旧改黑马”，手握大湾区大量核心旧改土储，而锦恒财富作为其境内重要融资平台，依托项目背书，吸引了超2万名高净值投资者，管理规模峰值一度突破300亿元。
但有时转折来得猝不及防，2021年下半年，融资收紧、预售资金监管加强、销售下滑三重压力叠加，佳兆业迅速陷入现金流危机。
正所谓潮水退去，才知道谁在裸泳。这场危机之下，于当年11月4日，锦恒财富的理财产品也随之全面停止兑付，出现大规模逾期，涉及规模约127.88亿元，数千投资人受损。
危机爆发当天，近500名投资人齐聚在深圳佳兆业总部讨要说法。董事局主席郭英成连线现场投资人表态：“佳兆业是负责任的企业，给佳兆业时间，有能力和办法偿还。”
郭英成的这句话也并非场面话。彼时，佳兆业手握深圳95个旧改项目，总货值6141亿元；通过立项14个，货值1102亿；已供地即将预售4个，货值163亿，无论是销售回款还是资产处置，都具备充足的偿债底气。
凭借手上过硬的资产，危机爆发后，佳兆业全力推进债务兑付。截止2025年7月，已连续43期月度现金兑付，累计完成76%本金兑付、覆盖63%投资人，叠加实物抵债、财产权信托等方式，剩余未兑付本金及已产生利息约30亿元。
到了2025年10月，随着佳兆业境外债重组落地，消债约86亿美元，平均展期5年，彻底卸下短期偿债包袱，释放出可用于境内兑付、项目开发的财务空间后，福田佳园项目也顺势成为化解剩余债务的核心筹码。
当月13日，佳兆业以“1:1本金抵偿、利息停计、项目债权替代现金”为核心，面向锦恒财富所有未兑付本金投资人推出二选一方案，继续月度现金兑付或转为福田佳园项目债权。截止2025年10月20日逾期未签约则默认同意抵债，由佳兆业统一确权分配份额。
在业内看来，佳兆业推出债权抵债方案，将部分偿债责任转化为资产运营责任，目的就在于减少短期现金消耗，毕竟债务重组后，完成保交楼任务也需要占用大量的现金。
债务向好
本次抵债方案中，佳兆业以福田佳园二期的应收/投资债权为底层资产，设立有限合伙企业；锦恒财富担任普通合伙人（GP）负责运营，投资人作为有限合伙人（LP）持有对应份额，项目后续销售回款、分红及退出均以合伙企业份额为法律依据。
不过市场也普遍认为，债权变现最终还是依赖福田佳园二期的开发、预售与回款，若开发延期、销售不及预期，将会影响投资人退出周期。
为彻底打消这一顾虑，早在2025年8月，佳兆业就给福田佳园二期找好了最稳的“靠山”——直接拉来中信城开共同合作开发管理该项目，而对于中信城开来说，福田佳园项目所带来的价值可遇不可求。
据悉，该福田佳园项目位于福田CBD滨河大道与中心二路交汇处，紧邻会展中心、COCO Park、平安金融中心，是深圳中心区极为稀缺的住宅旧改项目。
该项目共分为二期，其中一期佳兆业天宸的2栋住宅已于2023-2024年交付，备案均价10.3万元/平方米。据安居客APP显示，目前天宸的二手房挂牌均价为10.48万元/平方米。
而该项目旁边中心区的四大盘——星河国际、城中雅苑、中海华庭、发展兴苑二手挂盘价均价在9-10万元/平方米，滨海对面的次新小区宝生挂盘价均价在11.2万元/平方米。
至于福田佳园项目二期，共规划4栋高层住宅，与一期合并围合社区，可售面积约 10.5 万平方米，整体货值超120亿元，该体量已足以覆盖锦恒财富剩余未兑付本金。
值得一提的是，得益于境外债务重组的完成，佳兆业2025年的财报经营数据亦出现大幅改善。
据财报指出，佳兆业2025全年营收约95亿元，毛利约4.52亿元，同比增长89.9%；公司拥有人应占溢利约525.55亿元，较2024年同期亏损285.34亿元，实现扭亏为盈。
债务方面，截至2025年末，佳兆业一年内到期借款约361.52亿元，较2024年同期减少了819.26亿元，降幅69%；优先票据削减825.01亿元，剩余7.73亿元；已违约及交叉违约借款从1141.48亿元缩窄至305.45亿元。
对于佳兆业来说，手上的土储仍是其持续发展的重要王牌。
截止2025年末，佳兆业共布局全国41个城市，共146个房地产项目，总土地储备近1910万平方米；其中大湾区土储约1230万平方米，占比64.2%；深圳、广州核心市场土储占大湾区比重达39.8%。
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