优质宅地再上新，土地市场能否被点燃？

3月17日至3月25日，短短一周多时间内，上海、深圳、北京三大一线城市相继发布住宅用地挂牌或拟供应清单，核心城市优质宅地供应节奏明显加快。

在“以需定供、精准供应”策略下，核心城市正通过优质地块推出，稳定市场预期、激活投资信心。

01

在“沪七条”政策的推动下，近期上海住宅市场热度明显攀升，二手房周成交创下2021年以来新纪录。与此同时，上海宅地挂牌也进入了“快车道”。

3月17日，在完成首批宅地出让4天后，上海再次挂牌3宗宅地，总起拍底价为65.49亿元。分别位于徐汇长桥、普陀石泉、金山新城，预计于4月21日出让。

其中，关注度最高的是徐汇区长桥街道地块，起拍底价26.4亿元，起拍楼板价7万元/平方米。该地块容积率1.8，限高36米，2026年2月才由商办用途调整为住宅，地块周边交通便捷，距离上海植物园、黄浦江岸线均步行可达，周边新房方面，海上清和玺项目均价约10万元/平方米。另外，金山新城地块容积率最低，仅为1.05，限高30米。

随后的3月18日，深圳集中推出了6宗优质居住用地，分布于宝安、前海、南山、龙华、龙岗等城市核心区域。

深圳此次供地呈现两大特点：一方面是核心区域全覆盖，其中前海、南山地块区位优势尤为突出；另一方面轨交导向明确，多宗地块邻近地铁站点或规划线路，契合深圳“轨道+物业”的开发模式。后续计划上，福田、南山、前海等核心区域还将有更多优质居住用地陆续推出，供地节奏持续。

相较于上海和深圳，北京于3月25日再推4宗地，明显的变化就是“减量”。

从供地数量来看，这是北京实行拟供地清单发布举措以来，单批发布地块最少的一次。从整体供应节奏来看，北京2026年住宅用地计划供应规模较2025年下降21%。

重点城市供地“缩量”在今年一季度土地成交上已有体现。

截至3月26日，上海一季度涉宅用地通过招拍挂和协议出让供应12幅，且供地规模自2025年三季度以来连续三个季度同比下降，成交涉宅用地14幅，同比减少44%。而同期北京通过招拍挂供应了7幅涉宅地块，这已是北京招拍挂涉宅土地供应幅数连续8个季度同比下降，涉宅地块成交幅数同比减少42%。

核心城市优质宅地供应节奏加快，但整体供地规模呈现“缩量”态势。

02

实际上，供地端的优化调整并未立即传导至成交端，当前土地市场的热度，依然高度依赖于个别优质地块的带动。

比如2月份，当时广州马场一期地块以27%高溢价成交，再加上哈尔滨、石家庄也有核心区优质宅地实现溢价出让，当月平均溢价率时隔9个月再度回到9%以上。

到了3月份，这一现象更为突出。从近三周10亿元以上高总价地块的成交情况来看：

3月首周（3.2-3.8）：杭州上城区城东新城宅地溢价率高达51.08%，带动当周平均溢价率维持在6%以上；

3月第二周（3.9-3.15）：10亿元以上高总价地块中，仅上海、杭州两宗地块溢价成交，最高溢价率回落至16%，当周平均溢价率也降至3.2%；

3月第三周（3.16-3.22）：受优质地块成交频次下降影响，周度平均溢价率降至1.0%，10亿元以上高总价地块全部底价成交。

这一走势反映出两个关键信号：一是优质核心地块仍能激发竞争热情，但仅为“点状”回暖；二是普通地块底价成交已成常态，地方国企托底特征明显。

究其原因，优质地块的供应节奏存在空窗期，导致市场热度难以持续，再加上房企投资仍然谨慎，对非核心地块的竞争意愿不足。在市场信心尚未全面修复的背景下，底价成交仍将是土地市场的主旋律。

2026年全国住宅用地供地计划整体延续收缩态势，各地严格践行“控增量、去库存、优供给”的政策导向。核心城市通过“提质缩量”策略，在总量控制的前提下集中推出优质地块，以精准供给稳定市场预期、激活土地市场热度，后续市场热度的波动将高度依赖于优质地块的出让节奏与质量。

本文来自微信公众号“丁祖昱评楼市”，作者：编辑部，36氪经授权发布。