4亿年客流却留不住人？上海虹桥商圈正在逆袭
在上海的商圈版图中，虹桥国际中央商务区商圈（以下简称虹桥商务区商圈）曾经是“尴尬”的存在。背靠全球最大的综合交通枢纽之一，这里从来不缺人。2025年虹桥枢纽客流总量达4.22亿人次，日均超115万人次；虹桥机场年旅客吞吐量首次突破5000万人次。然而，数以十万计的日客流大多行色匆匆，对商业项目而言，庞大的人流一度仅仅是路过，而非停留消费。
这一局面已经逐渐被打破。随着长三角一体化上升为国家战略，虹桥被赋予“国际开放枢纽”的全新定位，商业逻辑也从早期的“商务配套”转向“品质生活”与“微度假”。如今，以上海虹桥新天地、龙湖上海虹桥天街为核心的商圈正积极蜕变，拉动上海西部消费升级。
这一转型背后，有着清晰的顶层设计。根据《上海市商圈能级提升三年行动方案（2024-2026年）》，虹桥商务区商圈将充分发挥交通枢纽与会展经济的叠加赋能优势，突出商业绿色化、数字化特色，建设上海西翼的对外商业门户枢纽。赢商大数据显示，这个尚在成长中的商圈，已经呈现出与其他市级商圈截然不同的发展轨迹。
01.
商圈简史：从功能配套到战略支点
赢商网注意到，虹桥商务区商圈的发展，并非简单的线性升级，而是伴随着区域定位的根本性调整，经历了两个特征鲜明的阶段。
第一阶段，2005年到2016年，虹桥枢纽从“以空港为主”向“以高铁为中心”过渡，商务出行人群成为主力。商务区核心骨架基本建成，多家企业总部陆续入驻，商业形态以办公楼底商、便利店、简餐为主，解决白领“刚需”和差旅人群“果腹”之需。2015年，上海虹桥新天地率先开业，成为区域内首个大型商业项目；次年，龙湖上海虹桥天街入市，商业配套初具规模。但整体而言，商业仍是商务区的“配角”。
第二阶段，2016年之后，大量国家级和市级规划密集落地，从2018年进博会、2019年长三角一体化纲要、2021年虹桥开放枢纽方案——虹桥被赋予“国际开放枢纽”的全新定位。
从这一阶段开始，商业不再是产业的“附属品”，而是获得了独立发展的空间。2019年，上海虹桥丽宝乐园入市，与虹桥新天地、龙湖天街形成“三足鼎立”，开始探索首店经济、夜经济、策展型商业等发展道路。
赢商大数据显示，商圈目前已开业购物中心仅3个，且近两年无新商业项目入市。
从不同维度的数据来看，虹桥商务区商圈在上海八大市级商圈中呈现出鲜明的独特性。
■ 首先，客流逻辑不同。别人“造商圈”，它是“长在枢纽上”。如南京西路商圈、徐家汇商圈等，商业和产业、住宅协同发展。客流是为了“逛街”而来的。
而虹桥商务区商圈是先有枢纽（机场+高铁）和商务区，商业最初作为配套“长”在上面。客流是“路过”的商务差旅人群，而非专门来逛街的休闲人群。
■ 第二，业态结构不同，虹桥商务区商圈的餐饮、儿童亲子、文体娱等体验业态占比名列前茅，零售占比非常低。
赢商大数据显示，虹桥商圈餐饮业态面积占比到达37.9%，在八大商圈中排名第一，且远高于商圈均值；儿童亲子业态面积占比5.2%，同样位居第一；文体娱业态面积占比20.77%，排名第二。零售业态面积占比仅27.5%，在主要商圈中占比较低。
■ 第三，商圈发展阶段不同。相较于未来仍有增量入市的南京西路商圈、北外滩商圈等，虹桥商圈2026-2027年新增供应为零，且出租率仅86.67%（垫底），意味着它不能靠新场拉客流，只能靠现有的三个项目在存量里“贴身肉搏”，通过不断换品牌（新开店率24.29%处于高位）来填铺。
■ 第四，品牌能级较弱，没有高奢品牌，以区域品牌为主。
虹桥商圈S级门店仅1个；A级品牌门店数量占比仅25.5%，在八大商圈中排名垫底，反映出商圈在吸引头部网红品牌和现象级首店方面存在明显短板；B级品牌占比高达40.2%，位居八大商圈第一，说明商圈的核心供给集中在“腰部品质品牌”；C级占比25.5%，排名第二，保证了大众化刚需的充足覆盖。
结合区域连锁品牌入驻率15.38%的数据，可以看出，虹桥商圈并非依赖国际顶级大牌，而是以中高端连锁品牌和长三角区域性特色品牌为基本盘，呈现出“去奢华、重品质、强区域”的品牌特征，更像是一个“长三角品牌试验场”。
再从商圈商业力来看，虹桥商圈是八大商圈中，唯一一个“交通＞商业”的商圈，交通配套得分7.57，高于商业规模6.56和商业档次6.45。
这说明虹桥商圈的本质依然是交通枢纽型商圈，不过，依托虹桥交通枢纽每年超4亿人次的客流“基本盘”，这一“交通＞商业”的独特性恰恰构成了其无可替代的先天优势。当前的核心课题在于，通过优化商业动线、提升业态吸引力与场景体验，将海量过境客流精准导流至商业空间，这正是虹桥商圈实现能级跃升、兑现后发潜力的关键方向。
02.
项目实探
上海虹桥新天地：枢纽第一站、流量转化器
作为国内首个与虹桥综合交通枢纽直接相连的商业综合体，虹桥新天地2015年6月开业，总建筑面积38万方，商业部分6.2万方，体量不算最大，但业态够全，购物中心、开放式街区、办公楼、演艺中心、地下商业街、酒店，全部集齐。
开业之初，虹桥新天地便围绕商旅人士、商务精英与周边社区居民三大客群，引入餐饮、亲子、零售、生活服务及体验式业态。赢商网关注到，开业初期宣布引入源自新加坡的御宝集团在此开设旗下四家获奖餐厅，三楼设有逾1万平方米的亲子专属楼层，上海首家城市创新文化生活一体店“言几又”也在此落地。
十年间，虹桥新天地持续打造首店经济矩阵。全球最大的中古奢侈品仓库“只二透明仓”、华东首家“多抓鱼循环商店”等全国及区域首店相继入驻。高端品质户外生活方式品牌KOLON SPORT、潮流运动户外品牌The North Face户外探索店等也先后落子。
笔者实探虹桥新天地时，不时看到拖着行李箱的消费者、外国游客到访。
B1联通虹桥交通枢纽，汇集餐饮、茶饮等店铺，人气更旺。地下商业街hubo化身“城市服务走廊”，除现有的行李寄存、商旅客打印等便捷服务外，还举办低碳绿色集市等活动。
2025年正值项目开业十周年，虹桥新天地启动了新一轮公共空间改造。南区GF层“灵感花园”全新亮相，打造自然质感的户外休闲空间；B1层餐饮区升级为“FOODIE SOCIAL虹桥食集”，已入驻魔都热门海派点心广莲申（闵行首店）、享有“越南国民咖啡”美誉的越南中原传奇咖啡、来自喀什古城的宝藏果干Atlas Farmer（上海首店）等品牌。
为充分转化虹桥枢纽的过境客流，虹桥新天地围绕“上海第一站”的定位，将“过境流量”转化为“留量经济”。
在活动运营方面，虹桥新天地积极引入首展首秀、人气潮流IP及文化艺术活动，2025年陆续举办新天地艺游季、韩国咖啡节、光影圣诞季等，营造节日氛围。
值得关注的是，在赢商网上海月度人气购物中心排行榜中（10-15万方体量区间），虹桥新天地2025年3月位居第11位。考虑到它“偏科”的业态结构和以过境客流为主的客群特征，这个排名并不容易。
龙湖上海虹桥天街：“虹桥年轻活力地标”成形
龙湖上海虹桥天街于2016年开业，是龙湖集团首次落子上海打造的首个商业旗舰项目，购物中心由A座、B座两个Mall组成。开业初期，龙湖虹桥天街招商率达95%，引入很多体验式业态，加大体验品牌比例和体验空间的营造。
2023年项目启动大规模改造，围绕“虹桥年轻活力地标”的新定位，调整面积近30000平方米。同年11月，全新户外主题街区“天街里”率先亮相，引入很多餐饮品牌，释放夜经济活力；2024年初B2全新“食乐园”，打造为虹桥地区的美食集合地，为周边办公人群提供了丰富就餐选择。
四月底笔者走访龙湖上海虹桥天街时，正值艺术手账集市、天街里花市活动落地，午间吸引了很多周边上班族来此吃饭、游逛。
在赢商网上海月度人气购物中心排行榜中（15万方以上体量区间），龙湖上海虹桥天街人气不错，3月位居第10。回顾2025年春节的“天街庙会”、5月份的“太阳手账节”，再到年末的“天街欢乐季”，项目的营销活动贯穿全年，展现出龙湖团队成熟的运营能力。
虹桥商务区商圈是上海八大商圈中非常特殊的一个，不靠零售驱动，不依赖奢侈品大牌，而是以枢纽为引擎、以商务为底色、以体验为突破口。
尽管数据层面的挑战很现实，宏观政策层面的变化更值得关注。据官方数据显示，2025年前三季度，虹桥商务区引进重点项目616个，市级总部企业增至283家；此外，至2028年，还规划新增7个轨交站点、4处文化设施、2处体育场馆。
产业在集聚，人口在导入，配套在完善，虹桥商务区商圈正从“商务区”进化为“城市功能区”。未来，这里不再只是上班的地方，而是有生活、有文化、有消费的目的地。这个转变，正是虹桥商圈最大的“政策红利”。
当一餐美食、一杯咖啡、一场展览、一次亲子体验，都能成为人们“去虹桥”的理由时，这个商圈的价值，将体现为长三角一体化进程中，那个有温度、有活力的“西翼门户”。
大虹桥的质变窗口期，已经打开。
本文来自微信公众号“赢商网”，作者：Echo，36氪经授权发布。
