北京商住房市场，有了好消息

终于不都是坏消息了。

2026年1月15日，中国人民银行副行长邹澜在国新办新闻发布会上宣布，商业用房购房贷款最低首付比例下调至30%，支持商办房地产市场去库存。这一政策犹如一颗石子，投入了冰封近九年的北京商住房市场，让这个曾因调控而下跌的领域，终于见到了久违的一线曙光。

从2017年“3·26政策”的“一剑封喉”到如今可能的信贷政策的轻微松绑，北京商住房市场在沉寂多年后，正在期盼迎来新一轮的市场重构。

回溯北京商住房市场的兴衰，政策始终是左右其走向的核心变量。上世纪90年代末，受楼市低迷影响，大量烂尾楼被开发商改造为酒店式公寓，凭借地段优、总价低、租金高的优势迅速走红，商住房这一“灰色地带”产物由此兴起。2015年前后，北京住宅限购政策趋严，商住房因不限购、低总价的特点成为刚需与投资客的新宠，通州等区域甚至出现商铺单价突破7万元/平方米、项目单日认购12亿元的火爆场景，2015年1-10月北京商住公寓成交金额同比大涨94%，近乎翻倍。

转折发生在2017年3月26日，北京出台史上最严商住房调控政策，明确否定商住房居住属性，要求个人购买存量商住房需满足名下无房、五年社保或缴税且全款购买的苛刻条件。

个人购买：2017 年 3 月 26 日前已售的二手商办房（含商住）：个人满足购房资格（连续 60 个月社保 / 个税、无住宅及商办房等），部分银行可提供贷款，通常首付 50% 以上，贷款年限最长 10 年，利率较住宅高（多为 LPR 上浮 10%-30%）。

2017 年 3 月 26 日后新建 / 在售商办房：个人禁止购买，自然无法贷款；仅公司或社会组织可买。

公司购买：不受上述个人限购限贷影响，可按商业用房贷款政策申请，2026 年 1 月央行新规将商办贷款最低首付比例降至 30%，贷款年限最长 10 年，具体以银行审批为准。

2017年4月至2018年11月，北京商住房成交仅5409套，较此前20个月的89690套暴跌94%；北京像素等标杆项目房价大幅回调，复式户型从调控前近7万元/平方米跌至2018年11月的4万元/平方米左右。

那么这个市场总量有多少？几万亿

1：入住的小业主二手房商住：

这部分的数量全北京大约30-35万套上下：2007来，商办公寓签约25万套，计算部分之前的，大约30-35万套。

这部分已经网签的商住，按照环线主要集中在6环内。

存量商住的政策执行口径基本确定，虽然和很多散步人的要求老房老办法并不一样。但政策的确体现了枪口抬高一寸，更人性化的特点：以326网签为节点，之前的可以保留居住功能；已购买商住，可租可售，但必须符合326政策；中介可以代理，但不允许宣传居住。

这部分的价值依然存在，但需要看区位价值，五环内的，或者靠地铁的依然稀缺。

2：开发商手里待售的库存，但有居住功能的部分

未来调控的重点依然是企业手中存量商住，这部分大约有几万套，未签约。整体看，市场未来新增量将受到的影响最大。

部分项目的在售商住库存有几百套，而且潜在供应量也很大，预计将受到的影响最大。

第三：未过规划的项目和土地：

单层500平米，政策过严。

政策持续严格，企业被顶格处罚：对小业主来说算是好消息，对企业来说，这肯定是坏消息。

因存在无证售房行为，涉嫌违规宣传“商改住”，将面临资质降级、暂停网签、暂停拿地资格、暂停银行授信的重罚。

开发商手里的土地市值过万亿：北京过去15年里，合计出让1701宗招拍挂土地，其中721宗工业用地，剔除这部分之外，合计有大约980宗地块，其中除少部分R2住宅用地外，其他全部或者部分为商办属性，也就是说，住宅用地中的25%左右为商办属性配套，商服+综合基本全部为商办。

也就是说，过去15年，北京供应了商办类用地大约7000万平米。

而已经进入市场的的物业实际成交面积大约4500万平米，也就是说，只考虑这10年的供应与成交，大约就有2500-3000万平米的潜在库存。

再计算大约2年周期的土地库存，合计大约1500-2000万左右。也就是说合计大约北京商办未开发的面积大约有5000万平米。

按照每平米土地（市值）2万计算，大约9000-10000亿的土地价值。

此次央行首付比例下调政策，为何能被视为市场曙光？

核心在于它打破了长期束缚商住房市场的资金枷锁。过去九年，“全款购买”要求将绝大多数普通购房者挡在门外，市场沦为少数资金充裕者的游戏，流动性近乎停滞。而首付降至30%并恢复贷款资格，不仅将购房门槛从“全额资金”降至“三成杠杆”，更实现了从“0杠杆”到“有杠杆”的本质跨越，为市场注入关键流动性。对于刚需群体而言，这意味着无需再倾尽所有全款购房；对于投资客来说，资金使用效率大幅提升，市场交易活力有望被重新激活。

库存压力倒逼政策调整，是此次曙光出现的深层动因。数据显示，北京商办类物业总存量已达2850万平方米，其中甲级写字楼占比65%，且未来五年预计还有480万平方米新增供应入市，70%集中在通州城市副中心、丽泽商务区等区域。高企的库存不仅沉淀了大量社会资金，也对区域房地产市场健康发展构成压力。央行此次政策精准指向去库存痛点，而北京作为商住房调控最严格的城市，大概率将跟进出台细则，放开个人购买资格等限制，形成“信贷支持+资格放开”的组合拳，疏通市场堰塞湖。

值得注意的是，商住房市场的曙光并非普照所有项目，结构性分化将成为必然趋势。从历史表现看，商住房的核心价值始终与产业支撑、人口流入紧密挂钩。调控期间，即便市场整体低迷，具备民水民电、近地铁、配套成熟等优势的项目，租金水平仍能与周边普通住宅持平甚至更高，租售比优势显著。而此次政策松绑后，中关村周边、通州运河商务区等高精尖产业扎堆、人口导入能力强的区域，其商住房因真实需求旺盛，有望率先实现价值修复。

曙光之下，风险仍需警惕。商住房的本质属性始终是商业地产，与普通住宅存在先天差异：40-50年产权、无法落户、水电气费用较高、交易税费偏重等问题并未随政策松绑而改变，这些因素仍会限制其居住价值与升值空间。

北京商住房市场将进入“有限复苏+结构优化”的新阶段。短期来看，随着信贷政策落地和地方细则跟进，市场成交量有望逐步回升，价格跌幅收窄，部分优质项目甚至可能出现小幅反弹，被压抑九年的需求将得到适度释放。长期来看，市场将回归理性，商住房的投资属性将弱化，居住与租赁属性将凸显，成为普通住宅的补充选项。对于业主而言，优质项目的流动性改善将带来变现机会；对于购房者，需摒弃投机心态，聚焦区域产业前景与实际使用需求，谨慎筛选标的。

从租售比看，北京商住已经跌到了真正的谷底，特别是对于2016年新政之前购买的这部分房源，应该松绑了。北京商住房市场的转折，既是房地产市场去库存的必然要求，也是政策精准调控的体现。

这束曙光并非市场反转的信号，而是行业洗牌与价值重构的开始。在政策引导与市场选择的双重作用下，优质商住房有望重获活力，而劣质项目将逐步被市场淘汰。对于参与各方而言，唯有认清商住房的属性本质与市场规律，才能在这场重构中把握机会，规避风险。

本文来自微信公众号“大伟看楼市”，作者：张大伟，36氪经授权发布。