这届购房者不想贷款了

近日，“全款买房”不胫而走。

深圳贝壳研究院发布的2026年一季度数据显示，深圳二手房成交中全款买家占比约‌25.1%‌。在成交总价‌200万元以下的刚需小户型房源中，全款购房的比例高达‌34.1%。

这意味着深圳每4个人中就有1个人全款买二手房，其中买200万以下的更是每3人中就有1个人是全款。

从“贷款买房”到“存款买房”，背后是购房者心态更趋于理性的选择，过去高增长时期“杠杆拉满”的做法已不再适用于当下。

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数年前，“全款买房”曾被视为“不明智”的选择。

在房地产行业上升期，用20-30%的首付撬动100%的资产，房价上升所获得的收益率远高于房贷。在未来收入预期上升期，刚毕业时的月供压力也在几年后加薪中变得游刃有余。

然而据深圳贝壳研究院发布的2026年一季度数据，深圳二手房成交中全款买家占比约‌25.1%‌。在成交总价‌200万元以下的刚需小户型房源中，全款购房的比例高达‌34.1%。

全款买房的人变多了。

事实上，2023年至今，个人购房贷款余额已降三年。2025年四季度个人购房贷款余额约37.01万亿元，较2024年同期下降1.78%，较2023年1月较高点降了1.93万亿元。

房贷余额的变少，一方面是买房人变少了，另外一方面也是杠杆率在变低。

《2025年四季度宏观杠杆率报告》显示，居民部门杠杆率已从2024年末的61.4%回落至59.4%。2025年，居民部门债务增速为0.5%，创历史新低。其中，房贷增速预计为-1.5%，略低于上年的-1.3%，自2023年二季度起已连续11个季度负增长。

央行最新发布的2026年4月社融与信贷数据显示，4月居民贷款减少7869亿元，同比多减2653亿元，其中，短期贷款减少4462亿元，同比多减443亿元，中长期贷款方面，4月减少3408亿元，同比多减2177亿元。

这说明，2026年至今居民加杠杆意愿依然较低。

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在“全款买房”兴起的背景下，最重要的一点是“房价便宜”。

从重点32个一二线城市2025年套均总价来看，大部分城市无论新房还是二手房套均总价都在300万元/套以下。即使是一线城市，二手房套均价也大多在300万元/套以下。

套均总价代表的是所有房子成交总价的平均数，若以成交结构来看，即使是房价相对最高的上海，200万元/套以下的成交也在44%以上。这代表，如今大部分城市100万即可买房。

较低的购房门槛，使得全款买房成为可能。

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值得注意的是，随着近年来公积金政策的调整，已经有越来越多的购房者选择公积金贷款取代商业贷款。

以“五一”假期前广州和深圳接连放宽公积金贷款为例，政策调整后，广州和深圳符合条件的家庭最高贷款额度分别为360万元、351万元。在此之前，上海“沪七条”也已将公积金最高贷款额度提升至324万元。

公积金贷款额度提高后，可以覆盖许多刚需二手房源，再加上公积金贷款利率相对更低、公积金异地提取和使用越来越便捷，仅使用公积金贷款也成为越来越多人的选择。

无论是从“全款买房”还是“公积金买房”来看，当前“主动去杠杆”正成为主流。

背后主要还是对未来收入信心的不足。

央行发布的《城镇储户问卷调查报告》数据显示，2025年第四季度全国50个城市2万户城镇储户收入信心指数为45.8%，比上季度下降0.2个百分点。该信心指数自2023年第一季度达49.9%高位以来整体呈下降趋势。在未来收入预期没有改变之前，居民贷款意愿依然将保持低位。

当前这一轮市场复苏主要以一线城市的低总价二手房为主要推动，如上海200万以下二手房占44%以上。这背后是刚需群体的入场，这一点同样可以从3-4月“小阳春”刚需刚改盘表现更为出色中得到印证。

对于刚需群体来说，价格是极关键的决定因素，除了总价之外，房贷利率和成本也是其关注的焦点。以往房地产行业上升期，房价上升所获得的收益覆盖了房贷成本，如今增值预期逆转，持有成本开始凸显。

未来“确定感”和“安全感”或将成为很重要的议题。

本文来自微信公众号“丁祖昱评楼市”，作者：编辑部，36氪经授权发布。