楼市明年到底会不会回暖？

坊间一直有个数据信号，关于12月上海楼市成交又破2万套，大概会站上2.2万套的数据。

从目前的趋势来看确实如此，这是一个好事情。加上11月的2.2万套，上海已经连续两个月成交破两万，而且是在年底，这样的成绩可喜可贺。其实今年一整年的上海二手房数据都很好，月均成交能够达到2万套，这在大家意识中的淡市周期里，是一个了不起的结果。放眼全国，这是唯一。

但是为什么很多人体感上感觉不到？

核心逻辑在于，现在的主力成交不是我们身边的大多数。

不知道各位有没有意识到，最近咱们手机里的中介兄弟，很多微信名都加了一个后缀——“亲属过户代办”。包括不少门店门头都开始醒目地写着“高品质的亲属过户代办只要2000”。

上海的手拉手交易一直都存在，而且占比一直庞大，中介为什么突然看上了这个蛋糕？简单来说，也是迫于无奈。

第一，各家中介为了做市占率，其他的二手房交易做不上去，用这个做点市占率提升下数据规模；第二，不少朋友过户完之后可能就是再买房，也是一次机会；第三，一个关键因素，用这种方式接触到真正的购房者。

现在上海二手房成交的火热，背后的代价其实是二手套均总价在持续下滑。目前市面上50%的购买力，是200万以下的需求。这个变化有多大？三年前，市面上50%的购买力还是300万。楼市调整这几年，总价段直接下滑了100万。而上海300万以下的客户占比已经超过了70%，这种变化非常大，可以说大到惊人。低总价客群的购买力在这一年急速放大，从而支撑了楼市的绝对成交套数。

这不是简单的房价下滑，而是刚需购买客群的本质性变化。现在的买房刚需，不是我们常规眼中的年轻人、大学毕业生之类的。我一个中介朋友很直白地对我说：“现在买一百多万房子的，都是在上海很多年的务工人员。他们从来没想过，甚至没准备在上海买房，但是突然抬头一看，身边租的房子只要一百多万，大家凑一凑首付现在完全可以，月供和租金都差不多了。”这件现象的发现，推动他们决定买房。

他们买哪里？很简单，买市中心的老破小。

第一，对他们来说买房就是绝对的刚需，面积凑合而且出行方便，这两点满足的便宜房子即可；第二，老破小降价幅度最大，现在也最容易讲价，好谈也有的挑。一百多万真的能在上海内环内买房。现在市面上流动性最大的就是这波房子，这也是很多中介门店改头换面的原因。

因为这波客户真的对价格特别敏感，手拉手的业务公开化也让他们有了可以磋商的可能。

这就是市场数据火热，但是我们体感不强的原因。大家熟悉的那些购房者，如今依然不买房。

原来楼市被认定为无购买力的人群，如今进入了市场。那这部分的成交对于未来楼市回暖有帮助吗？毫无疑问还是有的。因为这部分人进入市场的关键要素，就是补上了老破小的流动性，让客群拥有了向上置换的可能。

这些成交的存在，真正具备一套带两套的可能性，从而让整个楼市开始活跃起来。

楼市什么时候算回暖？

一个最重要的指标，就是：刚需开始买房了。

没有其他，就是这个信号。盯死这个信号，就能看到市场回暖的迹象。无非现在不同的是，刚需变了。但黑猫白猫，能抓到老鼠的就是好猫。不论现在刚需长啥样，现在能入场买房的就是对楼市巨大的支撑。

他们之所以接盘，就意味着价格已经跌到他们心理价位了。如果这个意识继续巩固，本质上就是楼市开始回暖的理由。

上海楼市在之前其实经历了一段高位盘整的周期，就是一手市场豪宅化之后，吸纳了全国3000万以上的购买力进入上海，这创造了一段时间楼市的火热。

但是本质上，这种火热是短暂的，因为这种需求没有联动性：买就买，不买就不买，没办法形成滚雪球。这也是现在上海一手房又有点冷的原因。但是现在二手成交套数的回暖，意味着一个重要结论：基底刚需开始下场。这部分力量会推动老破小的释放解套，也能让这部分房东继续往上置换，从而让行业蓄水池开始活跃起来。这水不论流到二手还是一手，总归都是活水。

我对明年的市场有信心。今年过年在2月，只要1月市场成交还能稳住2万套，那么明年的市场应该就不会太差。过好年之后的小阳春，应该会有不错的反馈。我好像是第二次这样表达对于明年市场的判断了，希望三月我再来看这篇文章，会觉得自己看得还行。

本文来自微信公众号“真叫卢俊”，作者：真叫卢俊，36氪经授权发布。