上海高端新房被二手“老破大”分流？

2026年以来，上海楼市持续修复，5月新房成交面积环比三连涨，二手房成交面积同比连续3个月上涨，且涨幅不断走扩。

在整体大盘企稳的背景下，总价千万级一二手房成交走出了反常识行情。

以往上海千万级改善市场，新房是绝对主流，但近年来该总价段新房成交却持续下行。

而过去不被改善客群看好的千万级“老破大”二手房，成交量却迎头攀升。

上海高端新房，正在被二手“老破大”分流。

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3月以来，上海高端住宅市场热度不及预期，多数项目开盘去化率集中在20%-50%之间，部分项目去化率仅5%-9%。

从成交来看，2026年前5月总价千万以上高端住宅仅成交3592套，同比下降39%。自2022年以来，千万级新房成交持续下滑。

高端新房成交萎缩，是因为市场没货、供应不足？但事实恰恰相反。

数据显示，上海总价千万级新房从2024年开始，正式进入供大于求阶段，近三年整体供求比稳定在1.1左右。其中市场成交主力的1000-2000万总价段，今年前五月供求比直接冲高至1.23。

当下上海千万级新房，最大堵点是需求呈现逐年走弱的趋势。

新房供求同比变化端，2024年千万新房供应同比上涨11.4%，成交反而下滑14.4%；进入2026年，供需背离进一步加剧，前五月新房供应回落20.9%，但成交同比下降39%。

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与千万级新房成交持续下滑相对应的是，该价格段的二手房成交却逐年攀升。

2022年是一个关键节点，彼时总价千万级新房成交套数达到阶段性高点，成交16699套，随后开始回落。

二手房则相反，在2022年回落至5598套阶段性低点后，成交量逐年攀升，至2025年成交了9390套，创下历年新高。

核心原因是新房和二手房价格差逐渐被拉大。

从成交均价看，新房成交均价自2021年起逐步上行，2025年创历史新高，二手房成交均价则在2023年阶段性高点后大幅回落，2026年前5月跌幅扩大、价格加速下行。

细分至各总价段，一二手房价差更为明显：1000-2000万元总价段新房成交均价长期显著高于同类二手房30%-50%。

从成交均价涨跌变化来看，二手房很有性价比。

以2021年1月二手房均价为基准，总价1000-2000万元二手房均价在2024年四季度至2025年一季度出现短暂回升，随后开始加速回落。同期间新房价格却上涨了18%。

如果聚焦到具体项目，两者价差“体感”更为明显。对比2026年前5月二手成交套数TOP5小区，其成交均价与周边2-3公里范围内在售新房销售均价，最大价差每平方米相差10.6万元。

千万级新房之所以能被二手“老破大”分流，除了价格，部分新房产品并没有“断代式”领先也是重要的原因。

除了极个别纯粹地段稀缺项目没有可比性外，部分高端新房既没有非常突出的产品优势，更没有价格优势，购房者被分流也是必然。

未来，高端市场要夺回市场份额，还需在产品打造和服务方面着手，建立不可撼动的“护城河”。

本文来自微信公众号“丁祖昱评楼市”，作者：普睿研究、编辑部，36氪经授权发布。