楼面价破10万，验资高达8000万，深圳、杭州的顶豪市场“杀”疯了

6月以来，深圳接连诞生高溢价“地王”。

上周五（6月12日），深圳前海桂湾一宅地出让，长达2小时、超290轮的鏖战后，九企之间的“抢地大战”才见分晓。最终，建发房产以35.25亿元、溢价率114.29%的代价，成功入驻前海。9.59万/㎡的成交楼面价，让其一举成为前海片区新晋地王，并跃居深圳宅地史上单价第二高位。

而深圳宅地“第一高”，仅比它早一周诞生。

6月5日，同样是个周五，南山的粤海街道地块上拍，六家房企同上擂台，300轮激战过后，保利胜出：地块溢价率突破150%，成交楼面价高达10.87万/㎡。不仅直接登顶深圳单价地王，更让深圳宅地楼面价首次站上10万大关。

粤海街道地块位置

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争抢如此激烈，原因或许有两点：“稀缺”与“优质”。

保利南山地块，是南山科技园板块十年来唯一一宗宅地，且容积率仅有2.9。就整个深圳看，过往宅地容积率普遍在5.0以上，保利地块如此低密，可以说市场罕见。就南山区而言，尤其是高密度开发的科技园片区，2.9的容积率几乎没有。对比去年开盘的深圳湾澐玺，与地块仅相隔约2公里，容积率却高达7.59。‌

建发桂湾地块，也是近五年板块内唯二出让的两宗宅地之一，3.1的容积率、100米的限高，在区域内也较为少见。

优质，是两地块最大的吸引力。

保利南山地块，出自“宇宙第一街道”粤海街道，这里是中国科创密度最高的区域之一，1600家国家高新技术企业，超200家上市公司，不乏腾讯、大疆、中兴等行业巨头。财力也很惊人，一个街道创造了近5000亿的GDP，为深圳贡献了12%的经济体量，更撑起了万亿级南山区的“半壁江山”。

再看建发桂湾地块，处在前海合作区最核心、最成熟的桂湾片区。金融、科技、服贸等高净值产业扎堆。同样，山姆会员店、万象前海等各项配套，也让桂湾成为前海配套齐全、较为宜居的片区。

产业够硬、供应稀少，外加配套成熟的利好，带来的直接结果就是两项目后期去化基本不用愁。

而区域内已入市项目销售成绩，也证明了各自的市场潜力。保利南山地块旁的深圳湾澐玺，去年首开去化了7成，销售额达到了130亿元，创下了全国单盘开盘销售的新高；建发桂湾地块一路之隔的招商海晏府，在今年首开时，完成了90%的去化。

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成交大热的背后，是深圳10万+豪宅市场坚定的信心支撑。

据克尔瑞统计，今年一季度，深圳3000万元以上豪宅，成交168套，同比大增154.55%；亿元豪宅层面，成交了12套；均是一线城市之首。

一季度3000万以上豪宅成交数据 （数据来源：克尔瑞）

再看今年前五个月，深圳单价10万+新房成交1124套，完成去年全年的44.6%，对比广州（26.7%）、上海（26.5%），北京（22.4%）三城，四大一线城市中深圳同样遥遥领先。

重点城市单价10万/㎡以上成交套数（数据来源：丁祖昱评楼市）

加推、售罄，几乎是今年深圳顶豪的真实写照。

如拿下今年前五月全国销冠的深圳湾澐玺，备案均价达到了18.2万元/㎡，3月加推160余套房，去化了70%，216㎡户型开盘即售罄；5月又再推88套房，整体去化率约91%，202㎡户型全线售罄。‌‌

再有，一季度为亿级豪宅贡献超8成的中信城开信悦湾，‌5月加推78套房，备案均价高达20.83万元/㎡，半小时售罄。其中一套519㎡顶楼复式，备案单价更是达到了39.86万元/㎡，刷新内地住宅备案价的纪录。

此外，深圳今年销售额第三的深圳观潮，备案均价约‌15万/㎡，4月首开222套房源，去化达到95%；5月加推的40套房，开盘当日随即售罄。

进入6月，深圳豪宅的热度又到新高峰。据统计，截至6月11日，千万级豪宅合计成交占比达14.1%，较5月提升2.6个百分点，涨幅创今年新高。

而在供应端，中原研究院数据显示，本月深圳10万+豪宅将有6个项目新推，总计约600余套房，是近年核心区豪宅供应的新高。除深圳观潮在宝安中心区外，其余5个项目均来自于南山各核心板块。总价基本锁定在千万级别，部分产品最高可达亿元。

深圳6月待入市豪宅项目（数据来源：深圳中原研究中心）

其中，首次开盘的中海·安缇深圳，单价预计在16-25万/㎡，总价3000万以上。作为南山深超总板块唯二的住宅之一，样板间开放后，因看房人太多，6月初项目便将验资门槛全部调到2000万。由此看后续开盘，大概率也将上演一场激烈的“抢夺”。而公寓性质的深圳湾1号·瑞公馆，据悉验资门槛在3000万，且还得排队。

购房热情的高涨，与政策助推不无关系。

4月29日，深圳放宽南山、宝安新安街道等核心区限购：深户最高可购3套、社保满1年非深户可购2套、持居住证非深户无需社保即可购置1套。意图很明显：加快卖房。去年下半年以来，南山等核心区高价宅地供应提速，限购松绑，正是为了给这轮供应找到接盘者。

效果也是立竿见影。5月，深圳一二手住宅合计网签10077套，环涨28%，创下新高。尤其是定向松绑的福田、南山，二手房成交量环比分别上涨12%和17%，新房中的中信城开信悦湾等豪宅也是加推即售罄。

与此同时，购房群体也发生结构性的变化：科技新贵，成为核心区豪宅的主角。

据乐有家研究中心统计，2025年末，深圳千万以上豪宅购买者中，来自互联网、智能制造、半导体等科创领域的90后占比达31%。另据深圳某豪宅内部统计，90后买家占到7成，还有不少95后，且多为芯片、AI等领域的“创一代”。

科技新贵的身后，其实是一场资本市场的造富潮。以南山区为例，今年上半年，迅策科技、飞速创新、乐动机器人、云英谷科技等AI、机器人赛道的龙头相继上市，股权解禁、高位减持，一大批千万级、上亿级的现金流就此诞生。深圳核心区稳健保值的不动产，自然成为这些财富流向的第一站。

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深圳豪宅市场的火热，在国内并非孤例。

长三角的杭州，同样涌现出一阵阵10万+热浪。

截至5月底，2026年杭州10万+豪宅就成交了141套，较去年全年的58套大涨了143%，涨幅在全国排第一。

中海万潮玖序、建发栖湖云庄是主要贡献者，它们分别以61套和43套的成交量拿下该时段杭州豪宅的冠亚军，二者皆是“地王”出身。

栖湖云庄，是建发去年3月以8.8万/㎡的楼面价创造的杭州地王，纪录保持至今。4月底，项目拿到首个预售证，备案均价15.43万/㎡，到了5月，二批次备案价更涨至‌16.35万/㎡‌，这也是杭州备案价最高的新房项目。其主力户型总价在6000万-1亿元之间，开盘至今40余套的成交量，打破杭州近十年顶豪成交纪录，也近乎等同十年间全杭州顶豪成交总和。

杭州2016-2025年总价6000万以上豪宅成交量（数据来源：丁祖昱评楼市）

万潮玖序，出自2024年年底中海拿下的滨江区政府板块地王，住宅楼面价约‌6.9万/㎡。今年4月，项目首开，均价约10.5万/㎡，至今网签去化率接近90%。到了5月，二开价格上调到11.7万/㎡。

在尚未开盘的顶豪阵营里，滨江望天际和中海・海潮玖序热度领跑。前者预估均价13.5-15万/㎡，顶层顶跃单价或破20万/㎡；后者均价在14万-18万/㎡，这也是杭州顶豪六小龙中，仅剩的未入市项目。

而本轮杭州顶豪热潮中，最出圈的还属超高验资门槛。

比如建发栖湖云庄，验资3000万元；滨杭传麒府，大户型验资升至3800万；滨江望天际，最高验资需8000万，直接创下杭州楼市验资的天花板，在某二手平台，甚至催生“代验资、陪同看房”的千元服务。高验资外，有的项目还限流，看房等候一小时在杭州顶豪中已不足为奇。

与深圳相似，杭州今年的顶豪热，核心拉动力同样来自科创新贵。

近年来，以宇树科技为代表的机器人、半导体等科创企业加速落地杭州。2025年以来，滨江、未来科技城等区域的大批科创企业相继冲刺IPO，群核科技、易思维、德适生物等已先后登陆资本市场，造就一波新财富人群，他们随之成为区域顶豪的座上宾。如滨江区的万潮玖序，成交主力正是AI、大模型等领域的企业创始人和持股高管等。

不过，杭州顶豪购买力，并非只有新贵，还有本地传统的“老钱”。在西湖等主城改善板块，传统高净值客群依旧是置业主力。西溪湿地旁的建发栖湖云庄，买家仍然以杭州和浙江省内的企业家为主。

但和深圳近期地王频出的景象不同，杭州高价宅地却很是克制。

2026年至今，杭州宅地最高楼面价也不过4.1万/㎡。目前在售和待售的10万+豪宅，基本都是过去两年积攒的“家底”。如今，宇树科技、云深处等科创企业都在上市的等待队列中，又一批科技造富的故事即将兑现。好地不多的杭州核心区，或许要加快供地节奏了。

本文来自微信公众号“未来可栖”，作者：未来可栖，36氪经授权发布。