中国商业的新答案，从这里找

在成为国人集体学习的标杆之前，泰国商业曾经有一段黑色记忆。

1997年夏天，泰国币值暴跌后的第二周，湄南河畔一座正在施工的49层高楼突然停工。工人撤离，塔吊停在半空，脚手架裸露在烈日下。那座楼叫Sathorn Unique Tower，后来被全世界称为——“曼谷鬼楼”。

这栋鬼楼如今成为了曼谷的“都市探险目的地” | 来源：daxward.com

那一年的亚洲金融危机，让泰国全国超过600个房地产项目被迫停工，商业地产首当其冲。

不仅如此，由于个人财富严重缩水，商业需求锐减，根据世界银行数据，1998年曼谷主要零售物业的空置率飙升至50%，租金水平大幅下跌30%-50%，大量商业物业沦为不良资产。

也正是从那一年起，曼谷房地产市场的逻辑发生了根本转变——开发商和投资者开始将目光从“增量新建”，转向对存量资产的价值重建。

之后的十多年里，一批如今耳熟能详的项目因此而诞生：Siam Discovery、Siam Scape、The Commons、Central Park……

他们把废弃资产、闲置地块、甚至是问题项目，重新激活为了极富魅力的社区商业与公共空间，成为全球存量商业改造的标杆。

而在今天的中国，存量商业的改造，也愈益成为行业关注的焦点。

闲置之殇：结构性过剩的去化困境

当前，国内商业不动产市场正经历深刻的格局重塑 ——严重的结构性过剩，已然成为中国商业地产必须直面的 “成长阵痛”。

即使在地产开发已经大规模降速的这今年，根据万商俱乐部统计的数据，全国规模以上的购物中心的数量，还是从2022年初的5,851座，上升到了2024年末的7,245座，平均每年新增超400座。

而根据高和资本的研究统计，我国核心城市人均商业面积已远超合理水平——仅上海人均商业面积就达3.8平米，和东京差不多，约为香港的2.4倍。

从租金价格来看，上海的租金价格和东京差不多，上海的人均商业消费支出却不足东京的一半。

一边是铺天盖地的商业空间，一边是增长迟滞的消费力，供需错配明显。

各城市人均商业面积比较（平米/人） | 来源：高和畅

加之，过去二十年商业地产“重开发、轻运营”的模式，留下了诸多隐患——大量散售产权的小商铺、硬件配置无法满足商业需求的过时产品、同质化而缺乏竞争力的封闭盒子等等，等使得大量闲置项目去化之路举步维艰。

同时，在电商销售占比已达社零总额1/4，且消费信心整体下挫的背景下，线下商户生存压力陡增。

不仅超市、影院等传统主力店大退潮，各业态在营品牌的扩张也都愈发谨慎，主基调甚至变为“关掉亏损店、不再开新店”，从而使得更多原本经营稳定的项目也面临危机。

在这种背景下，在营项目的发展方向、闲置项目的革新方向，应该向何处去？

破解之钥：

人口与消费变迁结构转型

人口结构的深刻变化，正在悄悄重塑消费基本面。

根据悦容汇资管合伙人、联席总裁王强的解读，中国老龄化浪潮已然袭来，2025年65岁以上人口占比已突破15%，照这个趋势，未来三十年这一比例将达到30%以上。

“银发族”逐渐站上主流消费舞台，他们经济基础扎实、消费理性务实，近些年已推动茶馆、特色堂食等“银发消费”悄然崛起。

中国人口结构性变化预测

而另一方面，我们的家庭结构同样在发生改变，2020年一人户家庭占比已飙至25.39%，“一个人生活”不再是小众选择，而是成了不少人的日常。

这一趋势直接催生了宠物经济、一人食等“孤独消费”业态的火爆。

不同规模家庭分类结构 | 来源：悦容汇资管研究

同样，消费代际间的变迁也不容忽视。在我们《最愿意逛商场的一代，正在退出舞台》一文中提到：购物中心过去十五年的演变历程，本质上正是80后人生轨迹的写照。

而随着人口出生率的降低，未来十年，购物中心主打的“25-45岁客群”整体规模将减少逾6,000万人，其中更年轻的时尚消费客群减少超过5,000万人。

而以95/00后为代表的消费新生代，则从“为物消费”转向“为我消费”，不再盲目追随品牌，而是更看重消费过程中能否获得情感满足与自我认同。

再者，随着我国经济水平的发展，消费内容也会发生新的迭代。根据高和资本的研究，美国、日本和香港等发达国家与地区的服务类消费占比已超过60%。

当前，我国多数1-1.5线城市的人均GDP水平已超过2万美元，结合上述研究，未来这些城市的服务类消费占比，也将会逐步超过商品类消费占比。

国外人均GDP过万后服务消费占比研究 | 来源：印力商业研究院

这些因素的交织影响将深刻影响商业消费内容以及承载的空间。商业从业者只有正视、拥抱并适应这些因素的变化，才能找到存量资产管理的出路。

价值之锚：

商业资产进入分层时代

当需求端的结构性变化越来越明确，资产端的价值排序也随之被重塑。曾经很多看似“硬核资产”的项目，在这种变化将会面临新的挑战。

哪些项目还能穿越周期？哪些空间则要自我革新？答案或许可以看向海外。

根据高和资本资产管理平台高级副总裁、高和畅CEO郑萍的研判，当前中国商业地产市场的发展轨迹，与日本东京2002年前后高度相似。

日本“失去的三十年”，也正是大量商业存量资产重新估值、改造与焕发新生的历程。对比三十年前后，东京零售店铺的数量仅剩原来的一半，但单店平均面积扩大为原来的两倍，整体来看，零售店铺越开越大，数量越来越少。

但零售小店铺并非就消失了，而是和人一样，越来越往市中心集聚；越来越多的零售销售额也在向市中心集中。越是经济疲软的时期，市中心销售坪效的头部优势越发明显。

在这一趋势下，她判断中国的购物中心消费，也将加速向两个方向集中，呈现“M型”两头分化的格局——面向全城的高端型/全面型购物中心，或者面向在地的亲民型购物中心将会成为赢家（中间层级的区域型购物中心则会面临剧烈挑战）。

也就意味着，除了城市级和副城市中心级，当前线下商业的竞争，将被限制在在3-5公里范围内。

因此，高和资本认为，在未来的市场格局中，如下两类商业资产的价值空间将被高度看好：一类是已经被市场验证的硬核资产，各个级别的绝对头部/潜在头部的大体量购物中心。

另一类是能够形成绝对差异化的主题型小体量集中式商业，尤其是在城市核心商圈中，能与文旅相结合的项目。

万商俱乐部执行副主席、锦楼集团董事长田维龙也同样认为，未来五年，价格处于低位、“小而美” 的商业项目更受青睐，尤其是深耕社区需求的社区商业和自带在地文化标签的特色主题商业——

上海鸿寿坊、杭州玉鸟集、福州烟台山等项目的成功，正是最好的证明。它们没有追求大场面，而是深耕细分需求，用独特的定位和满满的细节感圈粉无数。

总结来看，下一阶段，真正被市场验证的项目会越来越值钱，能讲清楚自己独特价值的小体量商业也会越来越宝贵。而其他中腰部的传统项目，将经历艰难的红海竞争。

“长风破浪会有时，直挂云帆济沧海”。

中国商业已不可逆地迈上了存量突围之路，而整个行业也正在经历深刻的价值重构。

这一过程中，泡沫与分化并存，挑战与机遇共生。但那些能读懂人口密码、紧跟消费趋势、持续创新突破的商业项目，终将穿越市场周期，站稳脚跟。

也许若干年后，就像今天人们奔向曼谷、东京一样，在我们的城市与社区，那些曾陷入沉寂的角落，也将冲破滞重的泥沼，焕活为流光溢彩的市集、热闹纷呈的邻里空间、创意奔涌的青年聚落、饱含温度的银杏社区，与融合科技与人文的沉浸式秀场。

期待它们能以万千鲜活姿态，向世人绽放出灼灼生机。

本文来自微信公众号“Mall先生”，作者：骆峰，36氪经授权发布。