SKP落地广州，然后呢？

1993年，广州赛马场正式开幕。

彼时珠江新城还是一片待开发的荒地，而这座赛马场以38万平米的规模，成为仅次于香港沙田马场的亚洲第二大赛马场，也是那个年代广州最具野心的城市项目之一。

但它只跑了7年。1999年12月，广州赛马场宣布停赛停业。此后二十余年，这块珠江新城东北角的地块先后变成汽车城、家居卖场、餐饮美食城，低效经营，与周边日益成熟的CBD格格不入。

周边的高楼一栋栋建起来，地价一年年往上走，但马场就一直晾在那里。

直到2026年2月25日，经过243轮竞价、近9小时鏖战，越秀地产以236亿元将这块地收入囊中，创下广州2010年以来单宗地块成交总额最高纪录。3月2日，越秀集团与北京SKP在北京正式签署战略合作协议。

越秀集团与北京SKP合作签约仪式

停赛二十余年的赛马场，终于在马年新春，等来了自己的答案。

一场姗姗来迟的牵手

与SKP的缘分，广州等了很久。

2021年8月，一份《天河区马场地块功能提升发展策划项目竞争性磋商公告》挂上中国政府采购网，明确提出将对马场地块进行改造，功能定位要"对标北京SKP等国际著名CBD地区"。

这是官方文件第一次明确点出SKP，"SKP进广州"的传言由此开始流传。

2022年8月，广州市政府与北京华联集团正式签订战略框架协议，明确将在广州建设华南首个SKP项目——官方层面的第一次确认。

但随后，合作进入了漫长的等待期。

马场这边，推进迟缓的根源是复杂的利益格局。马场地块的股权结构涉及市属国企、区属国企，还有周边石牌村、石东村两个村集体。多方博弈之下，从广州国资委最早表态推进到实质动工，前后僵持了近十年。

直至2025年，广州才明确以货币方式有偿收回约36.2万平方米土地使用权，补偿总额100亿元，由越秀集团旗下越诚达有限公司作为做地主体，负责一级开发——承担地块前期土地整理、市政道路、地下空间开发等基建工程——并支付补偿款。

这个前置工作做完，地块才具备进入公开出让流程的条件。

SKP那边，2022后也经历了一轮战略收缩。此前承诺落地昆明、呼和浩特等城市的计划相继搁置，两地已获取的土地最终出售处理，杭州SKP的开业时间也从2025年一延再延至2028年。

2025年9月，北京华联集团出售了SKP的部分股权，引入私募股权公司博裕资本。

不过双方的坚持，让彼此之间的线没有断。

2023年初，天河区官方透露将重点对接SKP项目推进；2024年，SKP连续两年出现在广州市政府工作报告里，SKP团队入驻广州IFC办公的消息同期官宣，马场地块同步加速清场：高尔夫球场停业，汽车城清空，2024年7月马会家居和马会酒店相继撤离。

2025年10月，广州印发《提振消费专项行动实施方案》，明确推动马场片区高端商业载体建设；12月，控制性详细规划通过市规划委审议，正式完成法定程序。2026年2月，土地出让。3月，签约落定。

从第一份“对标SKP”的文件到签约，整整过去了4年半。

这块地

和这个项目

马场地块的位置，被称为“珠江新城的最后一块宝地”。

它坐落于珠江新城东北部，北至黄埔大道，西侧步行可达太古汇，地铁5号线潭村站直接接驳，规划中的13号线二期马场站就设在地块东北角。

马场出让地块示意图

周边一公里之内，是珠江新城密度最高的高净值居住区，侨鑫汇悦台、尚东柏悦府、凯旋新世界等顶豪在望，高消费人群高度集中。

政府对这块地的规划定位是“超级城市绿链+人民文体客厅+顶奢消费中心”。要求在地块中央保留大面积公共绿地，打造约11公顷的城央公园，并规划连通珠江公园、临江带状公园的绿色廊道。

马场城市绿链效果图

此次出让的马场一期地块，出让宗地面积17.40万平米，计容总建面56.7万平米，包含住宅、商业、商务、酒店、中小学等多重功能。

SKP所在的商业核心地块AT111321，位于地块西北角。用地面积约2.99万平方米，容积率4.0，建筑密度65%，绿地率10%，限高55米——计算可知规划建筑面积约12万平米。

加上地下商业部分，SKP在此次签约中官宣的总面积为12.5万平米，与北京SKP相近，略小于武汉和成都SKP。

根据出让条件计算，广州SKP地上建筑单层面积约20,000平米，层数为6层。这意味着SKP广州大概率会延续其北京项目的特点，是一个内向布局、室内紧凑的盒子型商业体。

马场城市规划效果图，下方L型盒子为规划阶段的SKP建筑示意

出让条件对建筑方案有一处特别说明：AT111321地块可不退让东侧绿线，鼓励设置立体绿化——这给建筑贴线而建、向公园界面延伸消费场景留出了空间。

整个项目的落地模式是越秀开发建设并长期持有，SKP负责运营管理的轻资产结构。

越秀集团董事长陈强在签约仪式上表示，争取今年3月底开工，用3至4年时间建成国际一流城市综合体。

这么算来，SKP广州预计将在2029-2030年开业。

挑战是真实的

2029年才开业，意味着所有的预测，都是另一个四年后的事。但有些结构性的因素，其实在今天也能有所观察。

广州对SKP的期待，形成于奢侈品消费最热的那几年。不过随后的市场环境变化方向，并不那么天随人愿。

根据贝恩公司1月初发布的《2025年中国个人奢侈品报告》：2024年，中国内地个人奢侈品市场下滑18%-20%，2025年降幅收窄至3%-5%，市场在第三季度开始显现复苏的初步迹象。

贝恩的判断是，2026年有望实现适度增长。但也同时指出“消费者变得更加谨慎，他们更倾向于选择那些在质量、独特性和实用性之间达到良好平衡的高性价比产品。”

更深层的约束在于：高端消费的真正回暖，通常要晚于资产价格的稳定——而后者的时间表，大家都在期待，但没有人给出明确答案。

对于2029-2030的中国高端消费市场会是怎么样一个水准，现在还是雾里看花。

城市层面的竞争压力同样真实。

广州高端商业供给，正在迎来一轮密集释放。太古汇拿下了旁边的文化中心后，将总商业面积从13.8万平方米扩至约20万平米，预计2027年落成。聚龙湾太古里一期已于去年末开放首开区，高奢商业位于二期，预计2027年四季度揭幕。

白鹅潭广州万象城则将在今年9月末至10月开业。

到SKP开业时，它将面对的，是商圈内更为强大的商圈对手，和商圈外加速崛起的白鹅潭CBD。

还有一层挑战，始终是所有人对广州——这座中国一线城市中高端商业密度最低的城市的顾虑：广州消费者的性格。

在这座极度务实的城市，消费行为上，广州人普遍不太为“这个牌子终于来了”的城市荣耀感买单；驰名大陆的批发市场，更是让这里的百姓对于商品价格，分外敏感。

华润万象城对广州的操盘策略，就是对这个判断的市场反馈：这座在拿地时也被寄予顶奢期待的项目，在下半年开业的首发品牌阵容里，大概率将没有Hermès、LV等顶奢。

据说项目将以万象生活内部的城市旗舰级别（F1）开业，用三年时间逐渐升级为重奢场。

广州万象城效果图

背后的逻辑清楚：广州消费者对顶奢的接受需要时间培育，激进定位的风险大于分步推进。SKP所在的区位，或许比白鹅潭更有“富贵基因”，但所要面临的竞争和挑战，也客观存在。

除了大牌，SKP还能带来什么

在谈SKP能带来什么之前，我想先聊一个数字的含义。

出让条件里，6年300亿、年均50亿的销售额要求，初看是一道高门槛。但对照广州太古汇目前年销售额超百亿的现状就会发现：

大家并没有期待广州SKP成为另一个全球店王级别的存在，而是用一定的培育期，先做到太古汇年销售额的约一半。这是一个相对保守、强调可达性的底线约束，背后我想是各方对广州市场容量共同审慎的判断。

SKP究竟能给广州带来什么？一个几乎可以确定的关键词是：首店。

成都SKP带来了222个新品牌，包括Bottega Veneta全球首家新形象店；武汉SKP则引入了113家各级首店，还有K大道的华中首个高奢独栋街区。

但这里有一个规律性的递减——城市奢侈品生态越成熟，SKP能撬动的真正增量就越少。

广州的高端生态在太古汇十四年的深耕之下，头部大牌基本都已在场。加上还有华润的竞争，由此预测，SKP能带来的品牌增量，大概率主要集中在高端香氛、小众珠宝腕表、设计师品牌这些奢侈品的层。

那批习惯去香港、澳门消费的广州高净值人群能不能被拉回来？

关键点在于SKP的独特的优势——会员体系和积分机制对那些关键VIC带来的消费粘性。这是高端百货区别于太古汇、万象城等重奢购物中心运营逻辑的地方，也是它在广州最具独特性的能力。

但与其纠结着能不能把消费力从外溢拉回来，不如换一个方向想：出去的人因为近，能来的人也同样近——广州人去港澳东南亚消费，那里的人过来也同样方便。

这才是我真正期待SKP在广州做的事：不只是带广州人看世界，而是能吸引世界来看广州。

深耕了十四年做到百亿业绩的太古汇的角色是把国际顶奢带进广州、让老广们能在本土买到世界最顶级的品牌、最高端的商品。SKP如果只是重复这件事，其实是很可惜的。

但如果它能用百货的招商特色引入更丰富的生活方式商品之外，还能多走一步：把广州品牌、广州商品推出去，那格局和想象空间反而会更大。

毕竟，广州目前拥有超过5万名服装设计师，数量位居全国第一，也是中国时尚品牌最重要的发源地之一。而SKP自营买手集合店的基因，也恰好具备做这件事的能力，有全球选品的积累，也有迭代策展的需求。

用一个顶级商场的渠道和流量，吸引广州的国际游客买到只有这里才有的东西，也给本土品牌一个从批发市场“登堂入室”的机会与舞台。这才是对城市与时代更有意义的作品。

当然，这一切的前提，是SKP有没有意愿，在一个已经成熟的市场里，做出真正的差异化。

结语

广州高端商业的独舞时代，在2026步入尾声。

太古汇用十四年建立了一套稳定的高奢生态，但也因此让广州多年来只有一个选择。SKP的到来，加上聚龙湾太古里、白鹅潭万象城，广州即将在几年内迎来一轮史无前例的高端商业供给释放。

这对消费者来说是好事。对每一个参与其中的项目来说，也是真正意义上竞争的开始。

但有一件事可以确定：那块闲置了二十五年的赛马场旧址，终于不再只是一个关于未来的传说。

本文来自微信公众号“Mall先生”，作者：晓虎，36氪经授权发布。