京东、美团纷纷下场，长租公寓企业坐不住了？

最近，租住市场迎来的跨界者越来越多了，不仅仅是华为、京东、小米、腾讯等大厂，还包括美团、顺丰、MUJI，都扎堆进入了租住赛道……

这下子本就竞争激烈的租住市场，是更加拥挤了，同时也指出了一个事实，那就是租住市场中还存在不少未被满足的产品或服务需求。

虽然这些跨界者的房源规模有限，但必定会虹吸一批潜在租客。尤其是那些大厂，员工体量巨大，这些群体本来是地区市场的潜在租客。但在企业自建公寓后投入使用后，大批量的租客可能瞬间从周边市场上蒸发……

这个趋势必定会给现有的租赁品牌带来不小的压力。

不过好在这类企业公寓终究是体量有限，而且不少企业的低价公寓出租周期也有限，许多员工租期满后还是会流入市场的。

所以市场化的租赁企业，必须抓紧这段时间去优化提升自己的产品和服务，做好应对的准备。

这些跨界者虽然都不是不动产出身，但却都有独特的优势，在它们身上，租赁品牌还是可以学到不少东西的。

强化平台入口

提升面客端的营销推广能力

在开拓流量入口、平台获客这方面，互联网大厂们是专家。而且基于跨界者的身份，它们本就有着深厚的流量积累和成熟的平台。

所以无论是自己创立公寓品牌，还是作为信息平台参与租住市场，互联网大厂都有显著的平台优势。

比如阿里系的支付宝、闲鱼等等平台，早在2016年就上线了租房平台的入口，2017年又推出了租房平台，依托芝麻信用等常用功能，与多个公寓品牌达成了合作，自然而然的掌握了流量。

又比如2017年上线的京东直租，是北京住房租赁监管平台的技术合作方，也陆续为多家房企的公寓品牌提供过平台租赁服务。

现在京东自己也进入了租住赛道，平台运营经验为其自有品牌带来的营销助推作用，不言自明。

还有美团这样常用的信息平台，也在去年上线了“租房频道”。在人们早已养成了使用这个平台习惯的基础上，去做租房业务，流量收束得更是丝滑……

那么对于市场化的租赁企业来说，对于这类平台，一方面是可以积极合作，扩大宣传面；另一方面，也可以在技术层面积极跟上大厂们的脚步，做强做大自己的流量入口。

这么做一定是有价值的。因为租住业务有较长的服务周期，续租率也比较高，品牌与租客之间有很长的稳定互动的机会。

强化平台入口、提升资源促活水平，对于提高品牌满意度、开拓多元化收入有显著的益处，同时也能强化品牌自主营销、自主获客的能力。

在这方面，不少市场化公寓品牌，和地方国资背景的品牌都在发力。比如成都交投资产就通过微信小程序和app等平台，搭建了自己的多渠道获客矩阵，把房源的营销范围在线上进行了大范围的铺开，以提升出租率。

又比如湖北联投置业，在住宅开发业务上已经构建了覆盖客户全生命周期的数字营销体系，形成以“短直双开”为核心、以数字营销平台为基础、以创新营销为手段的特色数字营销模式。

这一套模式也完全可以应用在租住业务上，大幅提升自主获客的比例，在地区市场中掌握发声主动权。

强化服务细节

覆盖更细微的生活场景

大厂的跨界者们，在做服务这一块优势还是很明显的。

首先是数字化优势，这是互联网大厂的老本行。他们可以通过成熟的平台整合服务链，接入费用支付、合同签署、保洁维修、社区活动、空间预约等等服务内容，提升和租客的交互体验。

其次是信息优势。自建公寓的企业，对于员工的日常需要再清楚不过了。上下班的接驳班车、多样化的食堂、户外活动空间、高质量的咖啡厅等等配套，都可以为员工做满。

在此基础上，一些企业面向员工的服务，甚至会做得更加细致、有温度。

比如北京的京东公寓，在公共区域配了共享厨房、洗衣房、烘干机、饮水机等，楼下有超过5000平方米的商业空间，日常提供往返公司的班车接送；又比如OPPO在东莞的员工公寓，其管家的服务可以细到帮租户挪车、下雨天用临时密码帮租户关窗、收衣服等等。

这小小的服务场景，其实往往是最难的一步，它打破了租户与管理者之间的隔阂，但却非常实用，为租户省下的心可不是一点半点。

最后是跨生态的资源整合优势。这些跨界企业可以整合主业资源，为租户提供更实用和有趣的服务。

比如京东可以为租客提供家电一站式配送与上门安装服务；美团可以嫁接其超市、外卖和社区团购业务，为租户提供更深度的日常服务；而小米公寓则会在住户入住时赠送“盲盒礼包”，可能会开出电动牙刷、蓝牙音箱、声控灯等智能设备。

总体来看，依托于主业优势，大厂们在公寓服务端有很多花样可以玩，同时也给市场化租赁品牌展现了服务提升的方向。

未来租赁品牌可以考虑从服务的场景颗粒度切入，去深化服务的细节。首先在数字化上必须加紧“武装”，把运营服务的效率提起来。

比如上海城投宽庭就已经实现了预约看房、720°全景选房、合同签约、生活缴费、报事报修、社区生活服务等在内的20余种业务的在线化，不仅提升了服务效率，还能运用积累下来的大数据，来挖掘用户的生活习惯与喜好，以便优化服务质量、提升营销精准度。

在服务内容上，还可以根据租户日常行为来进行更具体的优化。比如增加管家的日常关照服务，如关门关窗等小细节，都是很容易优化到位的。

又或者可以联合周边商家，增设一些付费增值入户服务，如保洁、推拿、上门烹饪、宠物代喂等等，丰富社区服务的类型。

强化运营水平

以多元化社区生活，提升用户粘性

前面我们提到了大厂们的数字化优势，这在运营上体现的尤为明显。成熟的运营平台和数据分析体系，能帮助大厂们实时掌握租客的需求和喜好，做到服务的实时响应和信息的精准推送。

通过这一强项，他们可以做出更多有针对性的运营动作，组织更符合租户喜好的运营活动，从而长期维持租户群体的高粘性。

这一块其实是过去传统租赁品牌投入不多的环节，尤其是一些国企做保租房项目，想着只要满租、做好物业管理就可以了，对于社群运营这类“附加服务”重视程度不够。

但在竞争激烈的租住市场，大家都在卷产品、卷价格，大厂的员工公寓有些甚至不要钱……这种形势下哪怕是价格实惠的保租房，也不一定能够应对，运营水平反而可能是决定项目成败的关键。

当下青年租户们，对于社交的需求和对社群认同感的重视。无论是这种独特IP，还是大厂的员工公寓，都擅长基于自己的客群来设计丰富独特的社群运营模式。

而这，正是传统租赁企业需要学习和加强的。尤其是在当下这个产品日趋同质化的租住市场，独特的运营风格已经成了破局的一种方式。

当前，一些品牌已经在做出尝试。比如万科泊寓曾与王者荣耀联名打造过电竞主题空间，举办的省赛直通车活动，吸引了近2万名年轻租客的参与。又比如自如曾与草莓音乐节这个大IP合作，向一批应届生派发音乐节门票，直接拉升了品牌的“文艺”属性，让自如的品牌影响力在青年群体中进一步强化。

这些都是值得点赞的做法，既然大厂们可以跨界做公寓，那么租赁企业也完全可以积极的跨界去找青年潮流品牌和IP合作，探索出一套更有人味与个性的运营模式，提升租户群体的满意度。

结 语

跨界者的强势入场，对于传统租住行业来说就像鲶鱼一样，正在激起风浪。

然而这些新兴品牌的体量毕竟摆在那里，对多数地区的租住市场来说，只能算是局部性的冲击。不过他们带来的五花八门的运营手法，却给所有业内“老玩家”提了个醒。

租住业务如何在管理上更高效、运营商更丰富、服务商更贴心，这些都是在未来竞争中的重要胜负手。传统租赁企业只有积极学习、主动进化，才有可能在这个赛道活下去、走长远。

本文来自微信公众号“明源地产研究院”，作者：老胡，36氪经授权发布。