租赁新规落地，长租公寓从从“求规模”走向“重运营”

房价下降之后，租住价格也随之下行，市场进入理性调整期。买房成为一种更加慎重的选择之后，租住不再是“一时之需”，租赁市场能否提供更丰富多元的产品、提升品质、服务升级成为关注焦点。

自9月15日正式实施的《住房租赁条例》加速了这一过程。《条例》从真实房源、租金监管、合同备案等方面加强监管、规范市场行为，倒逼企业在产品、流程、智能化管理、社区服务等方面加大创新力度。

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“更快、更敏感地关注用户需求的变化，尤其是在租赁方面的变化，才能在未来的房地产租赁市场重构中占领更多先机。” 58安居客研究院院长张波认为，“法规落地后，淘汰的是不规范的企业，留下的是真正关注用户需求的企业，”合规与效率是行业重构的基石。

58安居客研究院的报告显示，供需关系的变化是市场环境变化的核心原因。“十四五”之前，流动人口数量被严重低估，由于数字化治理能力的升级，2020年第七次人口普查全国流动人口3.76亿，比2019年的官方数据多出1.4亿人。这一群体成为租赁市场的“隐形需求”，在过去的政策安排中未被充分关注。此外，供需错配问题依然突出。保障性租赁住房已建设2400万套，但实际入住仅700万户；品牌长租公寓在管规模约300万套，一线城市出租率超85%，供需相对平衡；而个人房源市场却呈现“供不应求”与“租金下降”并存的矛盾现象。

需求端的变化同样显著。家庭小型化趋势使得对居住空间的要求降低；生活配套亟待改善，全国尚有数千万户家庭面临住房面积不足、设施老旧等问题；人口结构升级则带来了长期改善性需求。

58安居客研究院研究总监韦谢分析：“产业工人、服务人员等群体若转化为专业技术人员，将释放巨大租赁需求。2030年城镇化率预计提升至70%，还将带动四千万人进城。”

市场数据进一步印证了这一趋势：2023年以来，租房需求占比上升，买房需求占比下降，租赁市场正在补位。租金水平梯度下降，二线城市需求企稳，租售比突破国债收益率，为行业提供了利润空间。韦谢总结道：“面对这些变化，行业需更敏锐地捕捉用户需求，推动供给端优化与升级。”

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市场环境变化，长租公寓企业也开始进行探索、调整。

华润有巢副总经理孙雪鹏表示出，租客需求的变化体现在两方面：一是服务升级，二是产品结构调整。“存量项目改造难度较大，但新增项目需更注重品质与空间设计。”

面对利润压力，企业也在探索成本重构与创新模式。孙雪鹏提到：“通过数字化管理、政策支持与资方合作，降低运营与建安成本。”顾涛补充道：“节能技术应用与服务增值是利润对冲的有效途径。”

龙湖集团龙智资管航道、龙湖冠寓总经理顾涛分享了龙湖的实践：通过精细化产品设计（如电动晾衣架、床头柜布局）与组合式资产运营（长租公寓、商业、养老、写字楼等多业态融合），为用户提供更全面的生活解决方案。“长租公寓不仅是居住空间，更是生活服务的载体，”顾涛说，“从维修服务到社群活动，再到精神层面的满足，这些都是未来竞争的关键。”

新租住时代的核心在于“人”，用户需求的变化正驱动行业从产品到服务的全面重构。首创城发集团品牌营销部总经理高广汉则强调了客群细分与社会价值并重的运营理念。“城市青年需要交通便利与社群互动，城市建设者则需要低成本与基础服务保障，”他举例道，“外卖小哥的电动车充电需求、早餐供应等细节，恰恰体现了服务的温度。”在高广汉看来，新租住时代的企业需平衡经济账与社会价值账，从“房东”转变为“微型城市运营者”。

公募REITs的推出也为长租公寓投资者提供了另一条路径，同时改变了估值逻辑，现金流稳定性成为核心指标。土地期限与续期政策的不确定性是当前主要瓶颈，”戴德梁行估价及顾问服务部副董事董一凡指出，“未来需通过运营效率提升与服务增值，增强资产退出时的市场认可度。”

行业生态重构之下，新租住时代不再唯“规模”论，“运营效率”“用户需求”与“生态共建”成为新的核心关键词。唯有通过系统化思维与精细化服务，才能实现居住关系重构与城市共生发展，让租赁不再是过渡选择，而是生活方式的重要组成。