房地产不再只是房子的事，3个关键词，决定了明年楼市走向

近期，全国住房城乡建设工作会议为明年的房地产市场定下了基调。核心思路很明确，不搞“大水漫灌”，而是针对当前市场的关键问题，实施一套精准的“组合拳”来稳市场、促健康。

重点主要围绕三个方面展开，一是消化现有库存，鼓励地方政府收购空置商品房，转为保障房、人才房等，让闲置房子发挥作用；二是支持合理购房，重点建设品质更好的“好房子”，并帮助想换房的家庭顺利“卖旧买新”；三是守住安全底线，通过设立融资“白名单”、严管预售资金等措施，预防风险、稳定市场信心。

虽然这些措施直接针对的是房地产行业本身，但如果我们放到当前整个经济大环境中去看，就能理解其背后更深的意义。

除了要让楼市稳住，我觉得还有重要的一点，是要让中国经济在外部增长动力放缓的背景下，通过激活房地产这个关键环节，来带动内需、疏通国内经济循环。

那，具体可能会如何与扩大内需这一国家战略相衔接？又如何重新定义房地产在经济发展中的作用？

我们今天来聊聊。

政策为何转向？

过去几十年，中国经济的腾飞很大程度上得益于“世界工厂”的地位——我们生产，全球消费。

但情况不是那么好，2025年的外贸数据已经有所预示，尽管我们的“新三样”——电动汽车、锂电池、光伏产品——如同强劲的新季风，但整体风速已在放缓。

十月单月进出口总值仅微增0.1%，如同海面逐渐平息的波澜。我们对东盟等新兴市场的贸易在增长，但对传统主要市场的贸易额却出现显著下滑。这一切都在告诉我们一个事实，外部世界能为我们提供的增长动力，已经触及了可见的天花板，并且充满了不确定性。

全球经济增长的引擎在减弱，地缘政治的摩擦却在升温。

所以，那种高度依赖国际市场、靠外部需求拉动国内生产的“外循环”模式，风险正变得越来越大。我们引以为傲的产业链，不能再只把安全感建立在遥远的海外订单上，就好比一艘巨轮，不能永远只依靠吹向特定方向的风。

我们必须启动自己的发动机，构建更稳定、更可持续的前进动力。

这个动力，就是我们的内部市场，就是我们十四亿人不断发展的需求——也就是我们常说的“内需”。

扩大和深化内需，就从一个发展选项，升级为国家战略的重大必选。

当然也不只是说应对眼前的一些风浪，关键还是这个方向，最能决定我们未来能否行稳致远。然而，启动这台内部引擎，我们依然面临着现实的挑战。

老百姓的钱袋子是消费的源头活水，但现在很多家庭对于未来收入的增长，信心还不够牢固。人们更倾向于多存点钱，以备教育、医疗、养老等不时之需，这种“预防性储蓄”的心态抑制了即时的消费冲动。

同时，像汽车、家电这些传统的大宗消费品，经过多年普及，市场已经相对饱和，单纯靠补贴刺激，效果越来越有限，出现了“边际效应递减”。

正是在这个复杂而关键的十字路口，房地产的极端重要性再次凸显。

它不是一个孤立的行业，而是中国经济循环系统的核心枢纽。

向左看，房地产是中国家庭最主要的财富形式，承载着万亿级别的资产价值，它的价格波动直接关系到亿万家庭的资产安全和消费底气。

向右看，房地产拉动着一个极其庞大的产业链，从钢铁水泥到门窗玻璃，从家居装修到智能家电，从设计咨询到金融服务，数十个行业与之休戚与共。它还为地方政府提供重要的财政收入，用于城市建设和社会民生。

可以说，房地产市场的“温度”，直接决定了整个经济体系血液循环的“速度”。

它热度过高，会导致资源错配和金融风险；但它过度冷却，又会造成资产缩水、需求萎缩、产业链停滞，形成经济的“血栓”和“堵点”。

从这方面就可以知道，当前对房地产政策的调整，其背景便是基于中国经济发展阶段转换的全局性判断。

当外部风浪加大时，我们必须更加依靠内部动力的稳定输出。

而要激活内需、畅通内部经济大循环，理顺房地产这个牵一发而动全身的关键节点，就成为无法回避、必须精准施策的核心课题。

这不再是关于“涨”与“跌”的简单命题，而是关于中国经济能否在复杂变局中，成功切换动力源、实现高质量发展的战略抉择。

接下来的政策路径，就是围绕如何疏通这个关键“枢纽”，确保经济血液畅通无阻而展开的。

施策的关键逻辑是什么？

那么，在“内需驱动”这个新课题下，房地产政策的具体发力点应该在哪里？它该如何“疏通”而非“堵塞”经济循环？

刚刚结束的全国住房城乡建设工作会议，对这个问题给出了答案。也就是本文开头提到的为“存量”、“需求”、“风险”这三个当前市场最核心的堵点，提出了一套环环相扣的具体办法。

关于“存量”，不知道大家有何看法？因为会议着重强调了对“存量”的处理，特别是提出可由政府或相关机构收购存量商品房，用于保障性住房、人才公寓等用途。

我认为这一举措与过往“帮助开发商卖房子”的老派理念，截然不同。

它实际上是多赢的资产重组。

对于陷入困境的房地产开发企业而言，这意味着能快速处置难以销售的库存，获得宝贵的现金回流，这是挽救资金链、修复企业健康的关键一步。

对于地方政府而言，这提供了一条高效路径，以可能低于新建的成本，迅速增加保障性住房的供应，切实履行对市民的居住承诺，同时避免了社会资源的浪费和重复建设。

而从整个宏观经济的角度看，其效应更为深远。

它首先有助于消化市场上多余的住房供应，稳定房价的基本预期，防止资产价格无序下跌引发系统性风险。

但更重要的，是它间接激活了“沉淀的需求”。

当这些原本空置或滞销的房子，被转化为保障房、人才房，它们就从“闲置的资产”转变为了“有效的社会投资”。

年轻人才、新市民以可承受的成本安居下来，他们原本可能用于支付高额租金或为首付苦苦储蓄的大部分收入，便得到了释放。这笔钱可以转向教育、休闲、日常消费乃至其他领域的投资。

实质上，是将凝固在钢筋水泥中的“死资产”，巧妙地盘活成了流动在社会消费领域的“活水”，直接滋养了内需的土壤。

另一方面，政策对“需求”端的着力点发生了标志性转变。

会议不再笼统地呼吁“买房”，而是精准地聚焦于“好房子”和“改善性住房需求”。这标志着驱动力的根本性转换：从追求建设的数量和规模，转向追求居住的品质和升级。畅通“卖旧买新”的链条，是这一思路的关键体现。其目的不仅是卖掉新房，更是要启动一个良性的消费循环。

一个家庭卖掉旧房、换购新房的过程，绝非一次简单的交易。它会连锁带动旧房的美化装修、新房所需的智能家居、绿色家电、适老化适幼化改造等一系列消费。

每一次成功的置换，都是一个家庭生活品质的集中升级，也是围绕居住产生的多层次内需的一次集中爆发。而大力倡导建设“好房子”，则是在更高维度上创造新需求。

当房子不仅仅满足于遮风挡雨，而是追求更好的舒适度、更智能的体验、更绿色的环境、更贴合全龄友好的设计时，一个全新的、巨大的消费市场就被打开了。

这指引着居民的储蓄和购买力，投向能够真实提升生活幸福感、符合未来发展趋势的领域，是用更优质的供给，来创造和引领更高级别的有效需求。

最后，一系列制度性风险防范措施，是确保上述一切能够平稳运行的基础。无论是为优质项目提供融资便利的“白名单”制度，还是压实责任的房地产开发项目公司制，或是旨在强化资金监控的预售资金监管规范乃至推进现房销售探索，这些看似技术性的规则，其根本目标都在于 “重建行业信用” 。

房地产牵连着数以万计的供应商、建筑企业和无数购房家庭。

过去一段时期，部分企业债务违约和项目逾期交付，严重损害了市场的信任基础。这种信用崩塌的后果是广泛的，它使得购房者不敢轻易出手，担心财富受损；使得上下游企业不敢接单投资，担心货款无着。

整个经济链条的活力和信心因此受挫。

因此，筑牢这些风险防线，严格规范市场秩序，表面是治理个别房企的问题，实质是为整个经济生态修复信任环境。

只有一个更加透明、规范、可信赖的市场，才能让老百姓敢于进行长期的、大额的消费决策，才能让相关联的数十个行业的企业敢于规划未来、积极投资。

这是在为全社会内需的可持续复苏，铺垫最根本的安全感和稳定预期。

其最终愿景，是让房地产行业回归其提供“宜居产品”的本质，并让其庞大的关联效应，能够顺畅地转化为推动消费升级和产业迭代的良性动力，从而为中国经济的内生性增长注入实实在在的、可持续的活力。

房地产作为“内需枢纽”？

将上述所有线索串联起来，我们便能看清一幅完整的宏观经济的轮廓。

当前中国经济的核心任务，是在外部增长动力面临天花板的背景下，全力激发内部循环的活力。然而，这个内部循环并非畅通无阻。

一个显著的堵点，就在于规模巨大的存量房地产资产未能有效运转起来，它们本可蕴含的消费与投资能量处于休眠状态。

与此同时，许多家庭对于进行住房这样的大宗消费，既担忧自身支付能力，也对市场的稳定性和交付保障心存疑虑，形成了能力和信心的双重约束。

住房城乡建设工作会议的一系列部署，正是对准这一复杂症结的精准应对方案。

它不是大水漫灌式的刺激，而是一套旨在疏浚经济毛细血管的组合策略。

纵观全局，我认为，肯定不会止步于单一行业的短期救助，而是一次以房地产为核心节点，对国民经济运行系统进行的全面调整，房地产只是先行而已。

它的成功与否，不能简单地用房价的短期波动来衡量，而应观察一些更本质的指标，房地产企业是否真正沉下心来，像制造业一样专注于提供安全、绿色、宜居的好产品；改善型住房的置换链条是否顺畅运转，并持续带动家居、装修、家电等消费市场的繁荣；广大居民家庭是否因资产价值更趋稳定、交付更有保障，而对未来的财务状况感到更踏实，从而更愿意为提升生活品质进行消费和投资。

如果这一系列政策能够协同推进、落到实处，那么房地产就有望从一个容易积聚金融风险的领域，转变为一个有效撬动内需、稳定经济循环的关键枢纽。

它将承担起“转换”的功能，将存量资产转化为消费潜力；他也将发挥“稳定”的作用，为关联产业提供平稳的市场预期；

最终目的，是为中国经济向以科技创新和消费驱动为主的高质量发展模式转型，提供一个更为坚实和健康的底盘。

这条转型之路肯定是充满挑战的，需要极大的政策定力和执行力，但其方向符合经济发展的内在规律，也是构筑长期竞争力的必然选择。

本文来自微信公众号“东针商略”，作者：东针商略，36氪经授权发布。