广州商业“第二极”之争，番禺打败了荔湾、黄埔？

十年前的2015，是广州线下商业承前启后的关键一年。

这年，随着城市“东进、南拓、西联、北优”战略深入，城市商业格局开始从单中心（天河）向多中心扩散。“王炸”天环试营业，为天河路的商业图谱注入轻奢感；凯德广场·云尚一路向北，站在白云新城最前哨；萝岗万达广场，东进改写黄埔人“进城消费”习惯。

十年后的2025，广州商业的轴线，再次调整。

K11 Selcet在汉溪长隆簇拥人群中试营业，荔湾聚龙湾太古里与山姆会员店在江畔老城相继亮灯，黄埔Get Mall云汇天地则选在圣诞节揭幕。三个时间刻度，三个地理坐标，拼贴出广州商业格局一场静默而深刻的迁徙。

曾几何时，广州商业的聚光灯牢牢打在天河路上。但过去十年，这场角力已演变为多中心的叙事：番禺从“睡城”化身南拓枢纽，以长隆-万博超级商圈和如今的K11接住了千万新广州人的消费升级梦想，成长为城市商业第二极；荔湾则在白鹅潭引擎的轰鸣中苏醒，太古里以文化缝合历史肌理，山姆以仓储式体验激活西岸，老城商业正褪去斑驳，重构高端商业格局。

再看黄埔，科学城的创新浪潮与知识城的发展脉搏，虽催生了大悦汇、Get Mall云汇天地等新商业体，但商业厚度明显滞后于荔湾、番禺。

三区商业的分化，在于其商业底蕴和开发逻辑的差异，共同塑造了它们独特的发展轨迹与竞争格局。这场较量不仅仅是商业形态的演变，更是广州在扩容与迭代中，不断寻找新平衡点的缩影。

数据来源：赢商大数据

01.

荔湾vs番禺vs黄埔

三区商业底色几何？

广州千年商都，商业底蕴深厚。现代商业起步于荔湾，这里有中国第一座五星级酒店、第一条商业步行街；爆发于天河，国内第一个真正意义上的购物中心——天河城于1996年开业于此。

老城荔湾、新贵天河之外，2010年前后，外围的番禺、黄埔逐步成为投资市场最为关注的“新兴片区”。

经济水平：黄埔稳站广州第二，番禺中游，荔湾靠后

“工业一哥”黄埔区自2014年合并原萝岗区后稳站广州GDP“二把手”，GDP总量仅次于天河区、约为番禺和荔湾之和；番禺处在全市中游水平；荔湾受限于土地面积和人口数量，GDP总量排名靠后，人均GDP与番禺接近。

人口分布：荔湾最密，黄埔常住人口与前者持平但密度最低

广州人口高度集中在主城区。七普数据显示，全市170多个街道乡镇中，广州主城区和远郊区的人口密度最多可相差千倍。荔湾、番禺、黄埔三区人口分布依次从集聚到分散：

荔湾区作为老城区之一人口尤为集中，广州人口密度最高的两个街道均来自此区，人口密度超9万人/km²。

番禺区人口结构呈团块状特征，且沿轨道交通分布。地处番禺中心的市桥街道接近2万人/km²，北部的大石街道及周边人口密度在1万人/km²左右。

黄埔区人口分布则较为分散，只有靠近天河区的东南部地区人口相对密集。

商业底色：荔湾多元，黄埔最年轻，番禺发展势头猛

人口分布直接影响城市商业格局，上述三区商业规模在全市的站位与人口规模站位一致，商业项目集聚程度为荔湾>番禺>黄埔，荔湾最集聚、黄埔最分散。

人口密集的荔湾、番禺已经孵化出两个市级商圈，分别是大西关（上下九-永庆坊）商圈、长隆-万博商圈。

注：图例中绿色落点为已开业商场，蓝色为拟开业商场

从项目特征看——

荔湾区作为老城区，商场运营年限普遍较长，且覆盖购物中心、独立百货、商业街、文旅商业等多元业态。3万方以下的小体量商业占比超六成，社区商业偏多。

黄埔区商业起步最晚，商场最“年轻”，且业态类型相对单一。缺少辐射范围广的大体量商业，这也意味着标杆项目不多，但待开业项目占比最高，增长空间可期。

番禺区的项目特征则处于上述二者之间，不论是项目运营周期、业态类型还是项目体量，都处在一个相对平衡、健康的状态。

再看商业能级方面——

番禺区作为商业发展势头最猛的区域，A级优质项目占比最高，但运营商仍以本土（非连锁）企业为主，缺少头部运营商进驻；

荔湾区商业底蕴深厚，对头部运营商吸引力最强，但在项目级次方面不及番禺区；

黄埔区目前的商业能级远不及上述二者。

总体来看，三区之中，目前商业综合发展水平最好的是番禺区，不论是商圈发展还是商业能级都处于较高的水平，存量商业规模排名全市前列；

其次是荔湾区，作为广州的商业发源地，荔湾商业基础良好，但在广州商业重心转移后该区商业发展进程缓慢。凭借深厚的商业底蕴、接壤佛山的特殊地理区位，对头部运营商仍有很强的吸引力；

黄埔区的商业发展与经济水平之间仍有较大差距，存量商业和商业能级方面远不及番禺和荔湾，但黄埔是商业增量最多的区域，未来的增长天花板较高。

02.

三区商业赛跑

为何分道扬镳？

解构区域商业发展逻辑，必须要了解其商业竞争格局。商业底色的差异，直接形成了三区竞争格局的差异。

荔湾：增长逻辑在于“填补空白”，头部企业加速布局

作为十三行所在地，荔湾区有着千年商业积淀，有三次关键节点：

1993年，上下九步行街拉开荔湾现代商业的序幕；2016年，永庆坊一期开业，推动大西关商圈成长为城市级商圈。行至今年底，随着荔湾山姆会员店、聚龙湾太古里（首开区）的开业，以及明年待开业的白鹅潭万象城，荔湾商业迎来新一轮增长高峰。

从增量市场看，荔湾目前的增长逻辑在于“填补空白”。本月开业的荔湾山姆会员店，是继番禺店（广州南部）、天河店（广州东部）之后的广州第三家山姆会员店，填补了广州西部的市场空白。

而聚龙湾太古里、白鹅潭万象城则是补足广州重奢的短板。

事实上，广州是高端商场最少、重奢品牌门店最少的商业一线城市，其目前仅有广州太古汇一个重奢商场。太古里、万象城落子荔湾，意味着广州乃至大湾区的高端商业格局将被重构。

尽管目前太古里首开区还未有重奢品牌进驻，但据聚龙湾太古里项目规划，2027年起项目将分阶段落成常驻重奢品牌，顶级重奢品牌将在江边打造独栋旗舰项目。届时，太古里将正式进入重奢领域，与白鹅潭万象城共同构成广州西部的重奢商业集群。

那么问题来了，广州第二个重奢商圈为何选址荔湾？

一方面，荔湾作为商业基础良好的老城区，仍保留着浓厚的商业底蕴。从地理位置来看，也是唯一一个不与天河CBD相邻的老城区。

另一方面，荔湾正成为辐射广佛都市圈的重要消费目的地。在永庆坊等文旅商业的强力带动下，荔湾区商业的跨城吸引力持续增强，虹吸效应日益凸显。数据显示，近五年间荔湾区商场的异地客群占比已从22%显著提升至31%。

太古里、万象城所在的白鹅潭商圈位于珠江西岸，与佛山直接接壤，天然具备承接广佛两地客流的优势。同时，商圈覆盖广州地铁1号线、7号线、11号线并拥有两大换乘站，进一步扩展了商圈的辐射半径。

图片来源：城市商业地图投资研策系统

未来的荔湾，注定要承载填补广州西部商业版图的关键使命。

番禺：需求驱动增长，长隆-万博商圈剑指世界级商圈

番禺是广州商业的“优等生”，存量商业规模近300万㎡，仅次于天河区、白云区，位居第三；主要依靠人口导入，呈现典型的“住宅-商业-产业”开发顺序。

居住方面，上世纪90年代至2000年初，番禺诞生了若干超大型居住社区，如祈福新邨、华南碧桂园、雅居乐花园、星河湾等。这些超大型社区配套先行（自建学校/医院/商业中心），是“居住郊区化”的产物，成为无数“新广州人”置业首选。

商业方面，2006年起，长隆、大学城板块逐步发展，至2014年万博板块凭借多个大型项目快速崛起，番禺商业重心逐渐由市桥板块转移至万博板块。此外，番禺还依托超大型社区诞生了一批居住主导型商圈，如祈福商圈、亚运城商圈，商业的边界不断向外延伸。

图片来源：城市商业地图投资研策系统

产业方面，2012年起，广晟·万博城、奥园国际中心、粤海广场等多个万博板块的地标性写字楼项目集中奠基、开工。2015-2019年，企业总部开始批量入驻万博，如希音、YY（欢聚集团）、虎牙直播、携程、小米等，商务氛围快速成熟。

事实证明，番禺的开发策略是成功的。2010-2020十年间，番禺的人口增长高达50.6%，购物中心客流，尤其是核心商圈客流水涨船高。

纵观番禺区的商业发展脉络，与广州“南拓”政策和区域的城市化进程密不可分，其中轨道交通和文旅产业则是最有力的两个抓手。

长隆-万博商圈，一方面依托长隆度假区吸引大批旅游客群，另一方面覆盖广州地铁3号线、7号线、18号线三条地铁线路，横跨汉溪长隆、南村万博两大地铁枢纽站点，大幅提升商圈辐射范围。

2020年，南村万博地铁站上盖的番禺天河城开业后，番禺商业市场格局明显分化。核心商圈（长隆-万博商圈）升级为城市级商圈，其他区域商圈则承担社区消费功能。

番禺区长隆-万博商圈辐射范围（周边10公里） 

从近年新增及筹开购物中心来看，番禺的商业增量主要来自内部的需求驱动。

番禺是广州民营经济最活跃的区域之一，不少科技龙头、中小企业主在此扎根。相比老城区，番禺更开放，吸引大量外来高收入、家庭客群，他们的消费需求是品质+体验+亲子业态。基于此，番禺商业能级高，且儿童亲子业态丰富度远超荔湾、黄埔。

另一个值得关注的特征是，番禺的开放式街区项目占比高。据统计，区域开放式街区与盒子MALL项目占比三七开，且开放式街区项目占比一度接近40%。

从功能需求来看，开放式街区能够承担更多城市功能——不仅是购物，更是社交、休闲、娱乐、举办活动的公共客厅，消费者从“目的性购物”转变为“体验式闲逛”。

典型案例是广州万博四海城，项目通过精心的场景与内容营造，提升消费体验。它打造的沉浸式夜景街区——表心道，将浪漫氛围与艺术灯光结合，使商业空间升华为社交舞台与情感打卡地，成为万博CBD最热门的消费目的地之一。

图片来源：四海城商业广场公众号

可以说，番禺的商业竞争早已从规模转向品质、体验与品牌内容。消费者对商业的空间设计、业态组合和社交属性有了更高要求。

从筹开项目来看，番禺的未来商业发展重点呈现三大方向：一是核心市级商圈的持续升级与补充（品质、体验与家庭型购物中心）；二是向交通枢纽和新兴板块扩张（广州南站）；三是主要沿轨道交通分布。

随着华润万象天地的进驻，可以预测，番禺未来对头部运营企业的吸引力将持续提升，朝着广州第二CBD迈进。

黄埔：“工业一哥”产业先行，经济韧性强但商圈氛围未成体系

黄埔区作为“工业一哥”，亮眼的经济实力却一直未能催生与之匹配的商业配套。

从开发路径看，黄埔区的开发策略和番禺有着明显差异：番禺是住宅先行导入大量人口，而黄埔则是产业先行，践行 “产业-住宅-商业” 产城融合逻辑。

其优势在于，人口结构更优、经济韧性更强。这种模式使其在短短二十多年里，从郊区工业园区蜕变为广州的产业引擎和科技创新中心，稳居广州第二大经济体的地位。

但区域的商业市场则呈现一定滞后性。黄埔区商业起步较晚，自2008年广州时代城开业后，商业增长缓慢，到2018年后开始才进入集中供应期。不论是商业规模还是商业能级，目前黄埔都远不及荔湾和番禺。

事实上，黄埔人民的消费力并不弱。今年上半年，黄埔社会消费品零售总额938亿元，全市占比接近18%，排名全市第二。这也意味着，黄埔消费外溢明显，大部分黄埔居民会选择天河等核心商圈作为消费目的地。

背后原因有三：第一，黄埔区的购物中心过于分散，缺少标杆项目，因此还未形成高粘性、高级次的核心商圈；第二，商场同质化严重，盒子式购物中心占比超过80%；第三，品牌档次较低，大众化品牌占比到达66%。

那么，这种商业发展的滞后性，是开发策略导致的吗？答案是否定的。

可以参考同样践行“产业先行”策略的杭州余杭区，手握未来科技城与西溪商圈两大核心商圈，商业发展得非常好。深挖黄埔成为“商业洼地”背后的原因，主要在于供给侧：

十多年前，黄埔区（以及原萝岗区）的规划重心在于产业园布局和基础路网建设上，商业配套主要服务于当时的产业人口，以社区底商和基本商业街为主。对于未来需要承载高端消费、体验式消费的大型综合性商业空间，在土地和规划层面没有预留足够空间。

然而，黄埔区近年来的发展速度超出了预期，产业升级吸引了大量高学历、高收入的年轻人才涌入，消费力发生了结构性改变。昔日以满足基本生活需求为导向的商业规划，与当前追求消费品质、体验的商业需求之间，产生了不可避免的代际错位。

轨道交通网络也是制约黄埔商业发展的核心因素之一：黄埔的首条地铁线路（5号线）开通于2010年，而第二条地铁路线（6号线二期）开通时间则是2016年。相比番禺区，黄埔区内地铁独立成网的进程滞后了十年之久。

相较之下，参考上文提到的荔湾大西关商圈、番禺长隆-万博商圈，均覆盖3条以上地铁路线、贯穿多个枢纽站点，极大地拓展了客流触达的边界。因此，想要培育一个城市级商圈，发达的轨道交通网络是必不可少的。

图片来源：城市商业地图投资研策系统

图片来源：城市商业地图投资研策系统

从增量来看，拟开业购物中心主要沿地铁沿线分布，并在科学城、萝岗板块有集聚的倾向。随着黄埔轨道交通网络的建设加速，未来的黄埔商业市场或迎来增长高峰，值得期待。

注：图例中绿色落点为已开业商场，蓝色为拟开业商场

纵观荔湾、番禺、黄埔的商业演进，清晰的历史路径依赖塑造了各自的增长逻辑：

荔湾凭借深厚的商业基因和地理区位优势，通过引入高端商业“填补空白”；番禺借力城市南拓与庞大居住人口，实现了“需求驱动”的商业持续升级；黄埔则坚守“产业先行”策略，商业配套呈现出明显的“产业配套型”特征。

三区的案例揭示了一个城市商业市场发展的普遍规律：商业的根基，在于人口；商业的能级，在于商圈。

从更长远的时间线看，依托大型居住区发展起来的“居住主导型”商圈，能更好地向外拓展，而这也是荔湾、番禺、黄埔三区商业发展分化的根本逻辑。

未来，如何将规划前瞻性与市场需求精准匹配，如何完成商圈能级与人口结构的协同，是所有快速发展的城市新区，必须面对的深层课题。

本文来自微信公众号“赢商网”，作者：雨晴，36氪经授权发布。