退房一年半 华远代建入局北京朝阳“问题别墅”

10月21日，华远地产旗下代建平台宣布，位于北京朝阳兴隆西街6号的鑫农源别墅项目已实现结构封顶。

此前9月份，华远地产旗下代建公司正式与北京市朝阳区鑫农源项目投资人签署《项目代建代销协议》，全面承接北京鑫农源别墅项目的代建工作。

该项目为“原翻原建”低容积率纯独栋业态，总规划面积1.3万平方米，计划建设36套别墅。

根据协议，华远代建将提供从设计、成本、招采、工程到销售、交付的全周期服务，引入新中式现代风格，升级立面、景观及智能化适老配置，并优化社区动线与停车布局，项目建成后由华远物业接管，成为其在北京首个全周期代建样本。

旧盘“新生”

此次华远代建的鑫农源别墅项目，位于北京朝阳兴隆西街6号。

观点新媒体了解到，地块前身为北京朝阳兴隆湖景项目，彼时由北京兴隆公园有限公司进行操盘。

从1993年启动开发以来，兴隆湖景项目便纠纷不断，项目别墅产权历经多次更迭。原开发商北京兴隆公园有限公司与北京鸿泰投资管理有限公司、北京首创资产管理有限公司以及北京鑫农源房地产开发有限公司之间，产权纠葛持续长达十余年之久。

彼时的兴隆湖景项目由70栋别墅、4栋公寓楼及综合楼组成，总占地面积约24.98万平方米，总建筑面积12万平方米。于1993年，兴隆公司取得北京市朝阳区高碑店开发建设兴隆湖景别墅工程许可后，项目随即开始启动。

1997年，兴隆湖景项目建成投入市场销售，彼时除部分别墅售予零散业主外，约29栋别墅及综合楼归鸿泰公司所有。

而后，由于鸿泰公司在农业银行、光大银行等金融机构出现违约行为，首创公司代替鸿泰公司偿还债务，并同时接手鸿泰公司持有的26栋别墅所有权。余下另外3栋别墅因存在产权纠纷且被法院查封，所有权仍归鸿泰公司。

2005年4月份，鸿泰公司计划将29栋别墅出售给鑫农源公司，作为其中26栋别墅实际所有人，首创公司同意该方案签署了相关转让协议，将全部29栋别墅转让给鑫农源公司。

然而，转让过程并不是一帆风顺。

由于鸿泰公司在持有别墅期间便将其中两栋出租，租期达19年且租金已经全部收清，且另外3栋别墅登记在个人名下，既不属于鸿泰也不属于首创，导致无法完成过户。由此，三方进行长达多年的司法诉讼，司一度诉至最高人民法院。

直至2015年5月14日，最高人民法院终审判决：29栋别墅中3栋的转让条款无效；首创和鸿泰需赔偿鑫农源1000万元违约金；鑫农源支付剩余款项后，获得26栋别墅所有权。至此，数年纠纷暂时告一段落。

将项目收归所有后，鑫农源又从其他业主手中收购了相关别墅，共计42栋。此外，原兴隆湖景项目还有20多栋别墅未被收购，现为其他业主所有。

此次华远代建的鑫农源别墅项目，正是在原来的基础上进行“原翻原建”。

轻装“回归”

宣布“退房”一年多的华远，选择以轻资产、委托式的开发模式继续发展业务。

2024年4月，华远地产宣布，将持有的房地产开发业务相关资产及负债转让至公司控股股东华远集团，交易完成之后将聚焦于代建、酒店经营、资产管理与运营、物业管理、城市运营服务等业务，实现业务的战略转型。

剥离房开业务后，华远持有物业经营面积共计约20万平方米，主要出租项目为北京铭悦好天地、京西大悦城，长沙的华中心T1写字楼、君悦酒店、凯悦嘉轩酒店。

其中，最核心酒店资产当属长沙君悦酒店。2025中期报告显示，长沙君悦酒店实现营业总收入为8713万元，客房入住率保持在80%以上。

物业管理方面，过去一年，华远以2756万元的代价向华远集团收购了华远好天地智慧物业。截至2025上半年，华远智慧物业在管面积逾百万平方米，其中新增项目10个，新增管理面积约15万平方米；在管物业类型为商业、写字楼、住宅、城市服务。

上半年数据显示，华远控股共实现收入1.45亿元，对比2024年同期27.92亿元来看，转型后的华远业务规模并不算大。

眼前的酒店和物业根本不足以支撑20亿流通盘，凭借自身开发经验，华远控股又将目光放向代建业务，以“代建”形式开启“第二增长曲线”。

据悉，华远近年来已在多个业态中打造出具有代表性的代建标杆项目，包括将原动物园批发市场改造为北京金融科技中心、在石景山打造的商业新地标华远中心·京西大悦城，以及与华北油田合作的改善型住宅项目石油·海蓝城（任丘）等。

此次代建的鑫农源项目，总规划面积1.3万平方米，计划建设36套别墅。作为华远在北京首个全周期代建样本，根据协议，华远代建将为项目提供涵盖设计、成本、招采、工程、销售、交付等环节的全流程服务。

华远表示，鑫农源项目的启动，不仅为其提供了从前端定位到后端交付的一体化实战平台，也标志着华远代建业务模式实现重要升级，未来将持续推动更多优质代建项目落地。

本文来自微信公众号“观点”，作者：观点新媒体，36氪经授权发布。