本金保住了！杭州又一“万人摇”解禁，房东5年赚20万
还好，起码本金保住了！上个月底，三墩北限售5年的“万人摇”红盘紫璋台，正式解禁。
市场的反应，比想象中更快。短短半个月不到，仅贝壳平台公开挂牌房源就有48套，另有44套仍在后台待上架。一边是挂牌量迅速攀升，另一边，成交的好消息同样不断。
目前已知的成交房源，就有3套。两套95㎡三房两卫、一套126㎡四房四卫。三墩北资深经纪人老金透露：还有一套正在确认中。
让市场松一口气的，不是成交本身，而是结果——三套房源，竟无一破发。哪怕获利最薄的126㎡，相比新房IPO价，账面收益依然高出4万多；另外两套95㎡小户型，账面获利十几到二十万不等。
5年等待，没有预期中的一夜暴富，好歹，本金还是保住了。
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不过，按照红盘一贯以来的剧本，接下去能不能保本，可不好说。尤其是紫璋台这种带着“万人摇”光环的项目。2021年初，在世纪大分流下，紫璋台1224套房源一把梭哈，仅面向人才与无房户，还能吸引10795户登记。
这张“万人摇”的标签，含金量极高。现下，已经挂牌和待挂牌的房源，加起来还不到整盘的10%。真正的抛压，其实还在后面。
更致命的，是来自新房的正面截击。紫璋台正南面，就是在售的润启未来之城，精装均价3.4-3.7万/㎡不等。虽然比紫璋台当年的IPO价高出不少，但产品配置，公区品质、户型设计，几乎是全面迭代。
尤其是125㎡跟139㎡，与紫璋台形成正面肉搏。“预算能买到紫璋台122㎡或139㎡的客户，基本都会去跟润启未来之城先看看。”老金坦言。
最近一套诚心出售的139㎡，房东报价430万。但客户摸排下来发现：有这个预算的，宁可多加几十万去买润启未来之城的高层139㎡。
而且，现阶段接盘紫璋台的客户，大多是关注许久，着急自住或为孩子读书的刚需买家。这部分“确定性需求”一旦消化完毕，剩下的观望型买家，就会彻底转向价格导向。到那时，价格战，或许才真正拉开序幕。
不过，同样是紫璋台，不同户型的命运，可能完全不同。
它的95㎡，有一条相对稳固的“护城河”。因为在三墩北，95㎡的三房两卫，还是流动性最强的硬通货。一如当年的西雅图，交付后89㎡横扫整个三墩北一样，2021年单价最高卖到过6万。
紫璋台的95㎡，做的是三房两卫，跟西雅图的89㎡住起来差不多。但紫璋台的95㎡，房龄更新，产品力更强。不仅有建发经典的威仪门头、下沉式会所、恒温泳池、国学馆、枯山水庭院，还有全架空层的泛会所空间。这些配置，即便放到今天，依然不算落伍。
紫璋台虽然刚解禁，但免征增值税。这个成本优势，直接转化为对买家的吸引力。未来的紫璋台极有可能走出“K型分化”：小户型保本或微赚，大户型可能本金都未必守得住。毕竟，那套126㎡成交价仅比IPO高出4万多，扣除资金成本、利息、税费后，妥妥破发。
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这一切，其实跟三墩北特殊的楼市环境有关。
整个杭州主城区，很难找到第二个板块，能像三墩北这样，总价跨度如此之大。在这里，从总价80几万，到小一千万都有的选择。
像吉鸿家园、景溪南苑、景溪北苑、都市阳光等大量的经济适用房，总价才100万上下，构成了板块底部；但更多的，是总价200-400万上下的次新房，原先集中在西雅图、西湖国际城等次新小区，如今年又多了一个紫璋台。
这是一个被折叠的板块。刚需、改善、豪宅客群，被强行塞进了同一片板块。这意味着，不同产品之间会发生极其残酷的相互挤压。紫璋台解禁前，西湖国际城一房东最终选择亏本金卖房。因为他不确定紫璋台全面入市后，会带来多大的冲击。
过去几年，杭州楼市流行一句话：买到就是赚到。现在，越来越多人意识到，能安全退出，也是一种胜利。
本文来自微信公众号“层楼”，作者：江公子，36氪经授权发布。
