深度研究丨沪杭京等5城能否破解新房供给约束魔咒？

2025年以来土地市场延续止跌企稳走势。

前三季度，300城土地成交面积累计同比下降7%，降幅持续收窄，成交金额累计同比正增7%，一二线韧性显著好于三四线。

地市止跌企稳对楼市新房供求会带来哪些影响？

CRIC选择了北京、上海、成都、杭州、西安等地市成交金额居前的重点城市，短期来看这些城市楼市热度同样居前，但对成交规模提升有限。

前9月京沪杭土地成交金额断层领先

2025年整体地市延续止跌企稳态势：据CRIC监测数据，2025年前9月300城土地成交面积为48534万平方米，累计同比降幅收窄持稳7%左右。成交金额累计同比转正，2025年前9月300城土地成交金额为15799亿元，同比增长7%。

分能级来看，一二线韧性显著好于三四线。

据CRIC监测数据，一线城市和二线城市2025年前9月成交金额、成交均价同比增幅均超10%，其中一线城市累计成交均价涨幅达到43%。一二线城市溢价率均在10%以上，较去年同期稳中有增。

三四线暂未止跌，土地成交量价齐跌，溢价率较去年同期仍降0.1个百分点。

从重点城市来看，前9月土地成交金额TOP5城市土地占全国成交金额的比重达到了33%。

上海土地成交金额排在全国首位，接近2000亿元，同比增长86%。杭州、北京土地成交金额也突破1000亿元，其中杭州土地成交金额为1406亿元，排在第二位，北京紧随其后，以1247亿元排在第三。

其中上海、杭州、北京、成都等同比正增，房企投资热情居高不下，究其原因，与京沪杭蓉等楼市行情短期高热不退密切相关，在“以销定产”模式下倒逼房企更加积极补仓核心城市优质地块。

沪蓉杭预期供应同比显著回落

2025四季度为集中入市高峰

CRIC重点梳理了上海、北京、杭州、成都和西安五个城市过去三年土地平均拿地到销售情况后，对2025年拿地地块动工情况进行了细分。

我们发现，杭州项目周转速度相对较快，2025年成交地块中已有六成以上地块进入了开工阶段。上海部分开工和全部开工累计占比也在五成左右。

不过，西安2025年成交地块中近九成尚未开工，整体开工率偏低，这与短期内新房市场成交萎靡密切相关，开发房企多将精力聚焦于销售端，主动延缓宅地开发进度，以避免楼市供应过剩。

结合城市项目开工情况和过去三年从项目拿地到首开时间推算，上述五个重点城市前8月成交的土地预计将在2025年四季度-2026年上半年入市，预计新增商品住宅供应面积1944万平方米，同比下降29%。

其中，成都、西安供应规模约500万平方米，北京、上海、杭州基本保持在300万平方米左右。

从同比变化情况来看，成都、杭州缩量显著，同比降幅均超40%，上海降幅为28%，北京、西安基本与去年同期持平。

从前8月成交地块预期入市节奏来看，剔除已上市的部分地块，成都、杭州、上海2025年四季度仍是供应高峰，预期新增供应面积占比超50%，

值得关注的是上海、杭州，因2025年以来整体项目开工进度加快，且前8月成交地块预期都将在2026年一季度之前上市，若后续无新的宅地出让，新房供应还将持续告急。

北京新房高峰预计在2026年一季度，预期新增供应面积占比为43%。

西安受楼市低迷行情影响，2025年以来入市节奏持续放缓，预期供应高峰将集中在2026年上半年，而且从变化趋势来看，呈现出逐个季度递增的特征。

京沪杭等核心区加速供货

供应结构或存在供需错配

接下来，以涉宅用地单个地块成交楼面价作为切入点，假定2025年前8月成交涉宅地块都将在未来1年内形成有效供应，以2025年前8月各城市新房成交均价作为锚点，在合理建安成本的基础上对每宗地块的售价进行了预估。

若2025年四季度开工工期和拿证速度无延迟，相关项目可顺利入市，不同城市的供应产品档次分布大体呈现出如下特征：

从上表可以看出，北京预期新增供应中仍以刚改产品为主力，占比高达46.9%。

进一步从成交情况来看，北京刚改产品或存在供应过量问题，而中改产品预期供应不足。据CRIC监测数据，刚需、高改豪宅产品供需基本匹配，占比接近。而刚改产品预期供应占比46.86%显著高于成交占比31.62%，而中改产品预期供应占比15.63%显著低于成交占比25.51%，存在一定程度错配。

上海、成都、杭州、西安基本以刚需产品为供应主力，其中成都、杭州、西安刚需产品占比过半，西安高达62.2%。

值得关注的是上海、成都、杭州等高改豪宅占比也接近二成，高端供应相对充裕，也为豪宅市场成交放量提供了坚实的基础。

结合成交来看，上海预期供应结构与成交结构基本匹配，刚需产品存在一定程度的供应过量问题，而高改豪宅预期供应占比达到17.56%，略高于成交占比9.21%，因豪宅产品持续放量，高端市场或将迎来阶段性成交疲软行情。

杭州刚改产品供不应求加剧，刚改产品为杭州2025年前8月成交主力，占比高达49.07%，而预期2025年四季度-2026年上半年新房供应占比仅为26.41%。刚需和高改豪宅产品或将存在供给过量。

成都高端中改产品预期供应严重不足，预期供应量占比不足15%，而从2025年上半年成交结构来看，成交占比高达34.46%，供不应求现象持续加剧。

西安刚需产品供给过量，刚需产品预期供应量占比高达62.22%，而2025年前8月成交占比仅为15.57%，而刚改、中改产品严重供给不足，供需错配较为显著。

整体来看，上海、杭州、成都等城市供应“量跌质增”或能维持去化热度，但对成交规模提升有限。

上海、杭州、成都等预期供应和成交匹配度相对较高，但因预期供应量同比持降，对未来成交放量提振作用有限，但对于整体市场热度维稳有积极作用。北京、西安库存消化周期偏高，都在20个月以上，预期供应放量也将造成一定的库存积压。

本文来自微信公众号“丁祖昱评楼市”，作者：克而瑞研究中心，36氪经授权发布。