上海二手房“怪象”：挂牌价下调，成交价却止跌
2025年9月，上海二手房出现“相悖”信号：
一方面，挂牌端“以价换量”趋势进一步强化，当月91%的小区挂牌价环比回落，较8月提升5个百分点，房东降价意愿持续释放；
另一方面，成交端却同步显现止跌企稳信号，全月二手房交易量突破1.8万套，环比高位上行3%，且45%的小区成交价格实现环比上涨，较上月增加4个百分点。
这种“多数小区降挂牌价”与“整体市场止跌”的看似矛盾的表现，并非偶然。其背后是上海“8.25”新政效应逐步传导。
2025年8月25日，上海对房地产市场政策进行优化调整，涉及住房限购、公积金、住房信贷、住房税收等方面。通过“核心区严控、郊区松绑”的差异化策略，释放郊区购房需求，进一步优化区域供需结构。
9月上海房价能走出止跌趋势，核心在于刚需类小区房价的上涨。带动二手房市场交易活跃度显著提升。
超九成小区挂牌价下降
近一年挂牌价平均下降13.6%
从上海高频交易小区（连续两月成交量≥5套）挂牌价变动情况来看，2025年二季度以来，上海下调挂牌价格的小区占比逐月上升，从3月的49%小区下调挂牌价格，攀升至9月的91%，创历史新高。
从挂牌价格指数走势来看，近一年上海各小区挂牌价格平均下跌了13.6%，2025年下半年以来价格下调速度尤为显著。2024年9月上海挂牌价格指数为近一年最高点达90.3，随后整体下行，在2025年4月出现短暂回升，达86.5，随后下行幅度明显加快，至9月挂牌价格指数为78。
这一方面是因为前期价格较为坚挺的板块和项目，在2025年下半年打开了价格调整空间；另一方面也是受一手房优质产品入市影响，出于优化资产配置和提升居住环境等诉求，更多二手房东选择以价换量，加快促成房源成交。
成交价上涨小区数量增加21%
议价空间收窄至15%
从上海高频交易小区涨跌价情况来看，近一年来，2025年8月是上海高频交易小区成交价格上涨比例最少的一个月，仅41%小区上涨。进入9月，这一局面有所改善房价上涨的高频交易小区占比升至45%，从绝对数量看，9月房价上涨的高频交易小区达233个，较8月环比增加21%。
对比成交及挂牌价可以发现，9月上海二手房议价空间从8月的19%进一步收窄至15%，创近一年新低，挂牌价中的“水分”被快速挤出。
这说明，目前议价空间越来越小，供求双方对于价格的判断正在进一步趋于一致。
更过刚需小区房价迎来上涨
成为房价止跌关键因素
2025年9月上海房价能走出止跌趋势，核心在于刚需类小区房价的上涨。
8月25日上海发布《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》，核心内容共五点：一是，符合条件的家庭，外环外不再限制购房套数；二是，单身人士买房将迎来重大利好，成年单身人士按照居民家庭执行住房限购政策；三是，公积金贷款额度大幅提高，多子女家庭最高可贷216万元，且允许公积金“又提又贷”；四是，商贷不再区分首套二套，统一利率水平；五是，完善个人住房房产税政策，非户籍首套免房产税，二套人均60平方米以下免税。
从“825”新政内容来看，首先激活了刚需群体的购房需求，其次降低了购房成本，这使得二手房市场交易活跃度显著提升。
CRIC数据显示，2025年9月总价200万以内房源成交套数占比为46.56%，环比上升2.79pcts，同比上升7.51pcts；成交面积段中70平以内小面积段仍是成交主力，9月成交套数占比在40%以上。
从成交区域来看，上海成交占比持增的多为城市近远郊片区，如上海金山区和奉贤区在9月成交套数占比排全市前2位，其中奉贤区成交占比达5.05%，环比上升0.62pcts，同比上升0.37pcts；金山区成交占比达4.2%，环比上升0.66pcts，同比上升1.18pcts。
CRIC数据显示，9月全上海有47%的刚需小区房价实现环比上涨，较上月增加6个百分点。相比之下，改善类小区房价上涨占比为42%，虽较上月提升4个百分点，但仍低于刚需类小区。
从租赁回报率来看，9月成交套数10套以上且房价上涨的二手房小区共58个，其中租赁回报率（每平方米年租金/每平方米房价）在2-3%之间的有27个，大于3%的有15个。
一般而言，租赁回报率达到2%是止跌的最重要指标，9月成交套数10套以上且房价上涨的二手房小区中有82%小区“止跌”。
分区域来看，租赁回报率2%以上小区同样大多在城市近远郊片区，如宝山、金山、松江等。这也进一步印证了刚需是推动房价止跌的核心力量。
整体来看，当前上海二手房市场受“825”新政效应影响，整体成交向城市近远郊聚焦。
虽然挂牌价仍呈下行趋势，但整体议价空间也在进一步收窄，供求双方对于价格的判断正在进一步趋于一致，刚需市场开始呈现止跌趋势。
短期内“以价换量”趋势延续，但不同板块间开始出现显著涨跌差异，如9月南桥、三林、金桥、松江新城等板块有超过六成的高频交易小区成交价下跌，而同期共富共康、金山新城、周康等板块有超过六成的高频交易小区房价实现上涨。
未来，中高改小区能否放量主要取决于新增挂牌量和新房市场优质产品入市量，刚需小区将受小区区位、配套、价格等综合因素影响，各板块与小区之间或难以形成统一的价格走向。
本文来自微信公众号“丁祖昱评楼市”，作者：编辑部、CRIC研究，36氪经授权发布。
