顶奢酒店越来越多，谁还能撑起价格天花板？

高端酒店密集登场、房价屡创新高

近年以来，中国大陆奢华酒店市场呈现出量价齐升的景象。近五年内，大中华区新开业的奢华酒店多达181家，且从北上广深到二三线城市都在涌现高端酒店。

更引人关注的是这些酒店不断刷新价格上限。以往顶级五星酒店客房定价约每晚3，000-5,000元，如今一夜飙升至1.5万元起步。

北京前门文华东方酒店

例如，2024年秋天开业的北京前门文华东方酒店标榜全国最贵酒店，基础房价每晚1.5万元，最顶级套房高达近20万元/晚，一举将国内顶奢酒店价格天花板推到了新高度。

上海宝格丽酒店这样的顶奢品牌，普通客房每晚超过6,000元，跨年夜400㎡的宝格丽套房标价竟达22.3万元。

上海宝格丽酒店

在度假胜地海南三亚，老牌奢华酒店文华东方多年来客房均价约2,000元/晚，超过当地酒店平均价格三倍以上。

就连传统并非高端游客集聚地的珠海，也因新晋顶奢度假村蜂拥而入出现价格破万的房型。今年4月开业的珠海东澳岛阿丽拉酒店泳池套房保持在1.7万元/晚左右，成为珠海史上首家房价过万的酒店。

近两年开业的四川九寨沟丽思卡尔顿.隐世酒店价格也以上万元的单价继续刷新国内酒店天花板。

可以说，顶奢酒店狂飙已成为市场显著现象，一方面顶级品牌在各地密集布局，另一方面高昂房价不断攀升，屡屡刺激行业神经。

然而，在亮眼繁荣背后也潜藏隐忧。部分顶奢酒店虽标价高企，却遭遇经营压力甚至业主换手。

有的酒店开业不久便因运营不善挂牌转让，上海宝格丽酒店所在资产近期被华侨城集团挂牌出售，据悉该酒店自开业以来常年亏损。

北京华尔道夫酒店

北京王府井华尔道夫酒店（李鸿章故居改建的奢华酒店）也在2025年初被中粮集团挂牌寻求买家。这家华尔道夫号称有四合院别墅房型在节假日卖到14.29万元/晚的天价。但即便历史文化加持，其运营并不理想，入住率不理想，资产价值大受影响。

种种迹象令行业开始思考：顶奢酒店持续扩张、价格频创新高的同时，究竟有没有足够的市场支撑？价格天花板还能维持多久？

九寨沟丽思卡尔顿隐世度假酒店

1 天价客房有人买单吗？

面对层出不穷的天价酒店，业内核心关注在于，是否真有足够多的高净值客群愿意持续买单，抑或这些价格只是短期营销噱头？

顶奢酒店的高房价是建立在稀缺体验和品牌溢价之上，但随着越来越多竞争者入场，超高价位还能否被市场消化？

一方面，中国奢侈消费近年依然增长强劲。贝恩咨询报告指出，奢华旅游与体验式消费正在稳步上升，酒店、美食等高端体验需求旺盛。

预计到2030年，中国奢侈品消费全球占比将从2023年的22%攀升至35%～40%，且相比实物商品，消费者更青睐奢侈体验（高端酒店、餐饮、旅行等）。

文华东方酒店集团首席执行官也提到，“当你已经拥有足够多包包、鞋子、珠宝后，接下来消费的增长点在于体验”。

这些趋势意味着新一代富裕阶层正愿意为独特难忘的住宿体验付费，高昂房价背后并非完全没有市场基础。

但另一方面，高价不等于高营收。不少顶奢酒店投入巨大但回报周期漫长，稍有经营偏差便可能入不敷出。

从投资人角度看，中国酒店业供给增长快于需求，高端项目盈利难题凸显。

统计显示，截至2025年8月全国拍卖挂牌的千万级酒店资产422个中仅27个成交，90%以上无人问津，很多豪华酒店项目反复降价仍流拍。

重庆北碚悦榕庄酒店

重庆北碚一座标榜国内顶奢酒店代表的悦榕庄度假村，起初拍卖价高达7亿元却无人竞价，十次流拍后最终以约一折价格8181万元成交。

这些案例说明，高端酒店资产在资本市场并不吃香，天价房价未必换来等值回报。消费者层面也有理性回归倾向—对五星级酒店的溢价不再盲从，更愿意视性价比选择高端民宿或精品酒店。

因此，顶奢酒店屡创新高的价格能否持续有人买单，正成为横亘在行业面前的一道难题。

北京王府半岛酒店

2 谁在支撑价格天花板？

顶奢酒店之所以敢定出天价，背后离不开品牌力、目的地稀缺性、消费人群特征、投资收益预期以及运营管控能力等多方面的支撑与考验。

顶级品牌的号召力是撑起高价的首要因素,国际奢华酒店品牌本身意味着品质和独特体验，具有强大的溢价能力。

比如宝格丽酒店作为奢侈品跨界酒店的典型，其在上海、北京等地的落成本身就自带奢华光环，吸引高消费客群。

上海宝格丽酒店每晚6000+元仍供不应求，一个重要原因正是品牌价值使然—消费者为入住这个意大利珠宝品牌的酒店买的是身份和稀缺体验。

文华东方在全球信众众多，新开的北京前门文华东方之所以敢定出全国最高价，很大程度上仰仗文华东方品牌多年积累的高净值客源和粉丝群体。

文化东方酒店总经理直言，目标客群定位于有品质追求的旅行者，很多文华东方的全球粉丝愿意前来打卡体验。同时，这家酒店瞄准的一部分年轻客人并非传统富豪，而是热爱打卡、追新的潮流人群，也体现出品牌在新生代中的影响力。

当然，品牌力带来溢价，但非万能。奢华酒店品牌进入新市场仍需与本地需求契合。如华尔道夫这样的老牌奢华在北京、上海落地，本身具备国际认知度，但如果选址或产品不够贴合本地高端客偏好，品牌光环也难长久支撑高价。

北京华尔道夫拥有紫禁城旁的四合院建筑、李鸿章故居这样的传承元素，曾推出每晚十几万元的四合院套房。

然而在市场教育层面仍需要时间，毕竟本土客人是否认可住一晚古迹并支付如此代价，还取决于品牌讲故事和提供独特体验的能力。

苏州柏悦酒店

再看柏悦等定位顶奢的酒店品牌，在一线城市已有口碑，但当其扩张至苏州这类新兴市场时，开业初期也需通过提供超预期的服务和融入当地文化来证明物有所值，否则高定价可能随着新鲜感过去而回落。

所以，强势品牌为顶奢酒店筑起价格壁垒，但真正决定品牌溢价持久性的，是品牌如何兑现奢华承诺、与消费者建立情感连接。

迪拜亚特兰蒂斯酒店

3 选址与稀缺性是关键

“Location, location, location”——目的地的独特魅力往往决定了顶奢酒店定价的天花板高度。

放眼全球，与北京前门文华东方相媲美的顶级奢华酒店都有一个共同点，具备难以复制的稀缺性。

这种稀缺性有的来自自然地理，有的源于文化地标。比如紧邻世界遗产金阁寺的京都安缦、建成后成为城市新地标的迪拜帆船酒店、坐落巴黎皇宫旧址的瑰丽酒店等，都将奢华酒店与当地独一无二的文化或景观深度绑定，使之成为任何其他酒店无法替代的存在。

顶奢品牌也是深谙此道—要撑起高房价，光有豪华设施和服务还不够，必须借力目的地的独特资源，要么融入历史古迹、人文故事，要么本身塑造出地标式建筑和传奇体验。当一晚入住还意味着占有了“只有此处才有”的体验时，客人才更愿意为高价买单。

在中国大陆市场也是如此，选址稀缺性极大影响了顶奢酒店的价格空间。

城市奢华酒店方面，北上广深等一线城市因商务和高端休闲需求集中，豪华酒店林立，但真正能够持续保持高价的，往往是那些占据了绝版地段或景观的物业。

例如上海外滩附近的顶奢酒店可尽揽浦江两岸天际线，景观不可复制，自然比普通五星酒店有更强定价权。

北京前门文华东方依托胡同四合院肌理，距离故宫不到一公里，既有老北京市井烟火又临近皇城文化，“大隐于市”的氛围使其成为独一无二的都市桃源。度假类奢华酒店则更强调自然禀赋和私密环境。

三亚文华东方酒店

三亚文华东方就占据珊瑚湾一整片私家海岸，做到“一湾一酒店”的私密体验；桂林阳朔的养云安缦隐于山水画卷之中，每晚数千元仍一房难求；北京门头沟“隐庐·潭柘寺”（悉昙酒店）为了追求隐世意境，甚至选址深山古刹旁，提供城市中稀缺的静谧禅意体验。

可以说，目的地赋予的稀缺价值是顶奢酒店敢于冲高价的底气之一。只有当酒店本身成为目的地或旅程的重头戏，而非可有可无的住宿选项，高净值客人才会心甘情愿支付超出常规的价格。

三亚亚特兰蒂斯酒店

4 高净值客群与新富裕群体崛起

谁来买单决定了高价能否站稳。过去，顶奢酒店的主要客群是传统高净值人士和国际奢华旅行者。然而当下中国的顶奢酒店消费版图正在发生变化，新一代消费力量正在崛起，带来不同的需求和付费意愿。

首先，超高净值人群规模在扩大，为顶奢市场提供了基本盘。胡润报告等显示中国的亿万级富豪、高资产家庭数逐年增加，他们中相当一部分有海外高端旅行经历，熟悉奢华酒店的服务标准。

随着近几年国际旅行受限，这些顶尖消费者回流国内，转而发掘本土的奢华体验。“原本飞去巴厘岛住四季、飞巴黎住丽兹”的客群，如今可能选择周末在三亚亚特兰蒂斯的水底套房小住，或打飞的去体验上海某新开顶奢酒店。

这部分人对价格并不敏感，看重的是体验是否独特。因此，只要产品足够出彩，他们愿意持续为顶奢酒店买单。

更值得关注的是年轻富裕阶层与高消费意愿客群的涌现。这类群体不一定是传统意义上的富豪，但多为职业精英、新中产或互联网新贵，消费观更强调个性与体验。

他们或许不会长期频繁入住顶奢酒店，但乐于在特定场景下奢侈一把。比如庆祝纪念日去住一晚阿丽拉别墅，或为社交平台打卡订一次网红顶奢酒店。

北京前门文华东方开业时，就吸引了不少年轻游客驻足拍照，甚至酒店尚未正式迎客，其旗下酒吧先成为排队打卡的网红点。

酒店方坦言，愿意尝鲜的年轻客群正成为顶奢酒店的新目标，他们或许不是典型富豪，却愿意为新颖、有话题性的高端体验掏钱。

此外，还有一批酒店发烧友、设计师追随者等细分客群也在崛起——他们爱好入住全球各地知名设计酒店、奢华酒店，以体验不同设计与服务，这些发烧友群体规模虽小但粘性高，也为顶奢市场贡献了稳定需求。

中国顶奢酒店的消费人群正呈两头扩张之势，一头是金字塔尖的富豪客，另一头是泛富裕阶层和高消费意愿人群。

前者提供了价格支撑（他们要求最好且付得起高价），后者带来了增量市场（追逐新鲜感和炫耀性消费）。

只要顶奢酒店能同时服务好这两类人群的需求——既提供极致品质满足老牌富豪，也营造话题和体验感吸引新世代高消费客。那么高房价在一定时期内是有客群基础的。

但如果未来经济环境或消费心态发生变化，例如新生代更趋理性务实、不再为炫耀买单，那顶奢酒店也可能需要调整策略，不能只靠贵来取胜。

上海J酒店

5 顶奢的资本投资回报

顶奢酒店的高价格背后，还需要经受资本回报的拷问。奢华酒店通常投资巨大、运营成本高昂，如果长期无法盈利，高房价便难以为继，投资人会率先撑不住价格天花板。

当前中国酒店业正经历从地产估值向现金流估值的转变，大量过去依赖地产增值的酒店资产被抛向市场。

旅游复苏带来的现金流增长仍不足覆盖老酒店的高折旧和财务成本，导致不少投资者选择止损退出。2025年上半年拍卖的酒店资产九成流标，就是明证。

对于顶奢酒店投资人而言，收益周期更是漫长。以北京前门文华东方为例，改造胡同四合院耗时8年、投入巨大，42间套房的体量决定了很难靠规模盈利，只能靠高单价弥补。

上海养云安缦酒店

酒店管理层也坦言，人房比需达到2:1甚至3:1才能提供匹配顶奢定位的服务，这意味着人力成本远超普通酒店。

如此高成本结构下，即便每晚1.5万的房价，真要实现投资回报仍需长年累月稳定的高出租率支持。这考验投资方的耐心和资金实力。

上海宝格丽酒店投资方华侨城亚洲因为自身债务压力，宁可割爱出售项目来回笼现金。

从财报看，该酒店尽管房价领跑上海，却因建设和运营成本高企常年处于亏损状态。显然，仅靠高房价并不能自动转化为高利润，顶奢酒店很难是赚快钱的生意。

不过，也有投资者对奢华酒店情有独钟。有业内人士指出，尽管豪华酒店投资回报率不高，但仍受一些实业资本青睐，因为购买顶奢酒店还有品牌和社交价值。

某些企业家或富豪将持有高端酒店视为提升企业形象、商务宴请和圈层交往的平台。

对于这类买家而言，酒店不但是资产也是名片，短期财务回报反而居于次要地位。正因如此，豪华酒店在法拍市场上仍能吸引特定买家接盘。

这一现象表明，顶奢酒店的投资逻辑并不纯粹是现金收益：除了房价现金流，还包括物业增值预期（地段稀缺性）、品牌溢价、以及无形的交际用途等回报。

因此，能够撑起顶奢酒店高价的投资人往往有更长远眼光和充沛资金，不指望短期回本，而是看重长期价值和附加收益。

反过来说，如果投资环境趋紧、资金成本上升，那么对高投入低收益的奢华酒店项目，资本的耐心就会减弱，高房价也难逃回归理性的命运。

北京悉昙酒店

6 运营与成本压力

顶奢酒店要让高昂的价格名副其实，还取决于运营团队能否提供无可挑剔的服务和运营，将奢华体验做到极致。

五星级酒店卖的是设施硬件，而顶奢酒店更强调为客人创造独一无二的记忆。

这意味着在运营上，顶奢酒店必须在细节和人性化服务上下足功夫，以区别于普通高端酒店。

比如，为每位入住顶奢套房的客人定制行程、提供私人管家式服务；关注客人偏好，在客房内布置个性化物品或惊喜；餐饮上邀请名厨坐镇，推出符合客人口味又有当地特色的定制菜单等等。

这些贴心且超预期的服务体验，是顶奢酒店兑现高价的关键。一旦服务无法跟上，住客觉得体验与价格不匹配，口碑受损，高房价也就失去支撑。

然而，提供极致服务往往成本高昂，对运营能力是巨大挑战。前述北京前门文华东方由于客房分散在胡同院落，需要投入2～3倍于常规的服务人力。

如何高效管理这么多员工并确保服务质量，是对管理层经验的考验。类似地，很多顶奢度假酒店房间数少但占地面积大，安缦、六善等常以“每位客人背后站几名员工”自诩，高服务标准也带来人力和培训成本的巨大压力。

此外，维护奢华设施本身也花费不菲。如奢华酒店普遍采用进口高端家具和耗材，需要定期保养更换；为保证客人私密和安全，一些顶奢酒店安保和IT投入也远超一般酒店。

这些运营成本如果控制不当，高房价很可能抵消在成本里，盈利能力依旧堪忧。因此，顶奢酒店的运营团队既要有精益管理降低不必要的耗损，又不能在服务上掉链子。

具备丰富经验的旗舰店总经理和团队往往是成功要素，他们深谙如何拿捏奢华服务的分寸，在保证宾客满意度的同时提高运营效率。

只有当奢华服务与成本控制取得平衡，顶奢酒店才能既留住愿意付高价的客人，又实现健康的财务表现，从而长久维系其高价格定位。

奢华高价的背后一是品牌与奢华地标的结合，如迪拜的亚特兰蒂斯The Royal，通过前所未有的奢华配置打造出全球瞩目的新地标，据称其顶级复式空中宫殿每晚要价10万美元，被誉为“全球最贵套房”。这种天价背后，是迪拜作为豪奢旅游目的地的形象加持，以及酒店本身“唯一无二”的震撼体验。

巴黎瑰丽酒店

二是文化遗产型奢华酒店，如巴黎的瑰丽酒店，坐拥百年皇宫建筑和巴黎中心地段，既提供现代法式奢华服务，又让宾客沉浸于历史艺术之中，每晚数千欧元的房价在国际顶奢圈也屡见不鲜。

这些案例说明，无论东方西方，能站稳金字塔尖的酒店都是凭借自身不可复制的优势（无论是硬件地标、文化底蕴还是极致服务）。

对中国顶奢酒店而言，学习国际经典不仅是比拼谁更奢华，更意味着要找到属于自己的不可替代性，才能在价格上真正站稳脚跟。

新加坡莱佛士酒店

7 奢华升维与理性回归并存

从目前市场看各大集团和高端品牌显然看好中国高端消费的长期潜力，不仅北上广，二线城市乃至度假小镇都在布局奢华酒店。

地方政府也乐于引进顶级酒店提升城市形象、拉动高端消费。可以预见，未来几年还会有更多新概念、新品牌的顶奢酒店亮相，价格天花板也许会被个别现象级项目进一步推高（不排除出现20万元一晚的奢华别墅或更极致的产品）。

在消费升级和体验经济兴起的当下，高净值人群对精神享受和稀缺体验的追求将继续为顶奢酒店提供动力。从这一点看，价格上探仍有空间——只要有新的奢华想象力注入，市场就有可能买单。

然而，理性回归的苗头同样不可忽视。经历数年扩张后，奢华酒店市场也在进入分化整合期。一些缺乏核心竞争力的高端酒店会被淘汰或转型，那些只是硬件奢华但缺乏软实力支撑的项目，可能不得不放低身段。

消费者也会越来越成熟，经过一轮尝鲜后，真正能长期吸引高端客的还是服务卓越、体验独特且稳定的酒店。

对于炒作成分高于实际价值的网红奢华酒店，用户新鲜感一过，价格虚高就难以维系。未来的顶奢酒店市场，或将呈现两极。少数卓越者继续引领高价，形成品牌和忠诚客户的正循环；而一批跟风者可能被迫降价或退出，价格体系趋于理性。

所以，唯有真正做到极致的少数顶奢酒店才能长期稳坐高价宝座。它们拥有强大的品牌号召、无可替代的选址或文化体验、忠诚且愿意付费的客群，以及精益运营和资金实力作为后盾。

这些酒店将在奢华维度上不断升维，将酒店变成目的地、本身即IP，从而持续引领市场。

而其他缺乏上述要素的高端酒店，将难以触及或守住最高价位，只能退居次席，通过提升性价比或特色细分谋求出路。

对于投资人和从业者来说，这意味着顶奢酒店不只是拼排场、拼堆砌，更要拼深度的文化和服务含量。唯有如此，价格天花板才能被真正撑起且屹立不倒。

有人说，奢华酒店卖的不仅是床与餐，更是欲望和体验本身。能持续满足这种高层次需求者，方能笑傲高端酒店之巅，在未来的竞争中立于不败之地。

本文来自微信公众号“酒店观察网”，作者：乐肖尧，36氪经授权发布。