上海“好房子”新规出炉，旧楼盘压力大了
2025年9月26日，上海规划和自然资源局发布《关于进一步促进本市住宅品质提升的规划资源若干意见》，给买房人和开发商都划了新重点。
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阳台从“偷偷摸摸”到“光明正大”提升得房率
在新政落地前，上海不少新盘已经在阳台做文章了，不过大家都懂得。
现在好了，政策直接给了“定心丸”，每一条都戳中“增加得房率”的痛点，这也是购房者的心声——上海的得房率实在是太低了！
其一，封闭/开敞一视同仁，告别“赠送歧视”。
过去上海封闭阳台全计容、不送面积，开发商为了提得房率，几乎都做开敞阳台，结果外立面乱七八糟。现在不管封不封闭，阳台都按水平投影面积的1/2算容积率。
其二，打破“小阳台魔咒”，大户型可以舒展了。
以前上海有规矩，阳台进深超1.8米、面积超8㎡要全面积计容，导致不少项目的为了保障赠送比率，阳台真的很小，小户型还好，大户型真憋屈。
现在每户阳台水平投影总面积不大于该户型建筑面积的10%，且不大于16㎡(含16㎡)，相当于160㎡的房子能有16㎡阳台，而且其中8个㎡不计容，这面积快赶上老房子的小卧室了，摆个茶桌、种点花草，舒适多了。
其三，多一个“免费观景台”，上海人爱外置晾衣服的习惯也被看到了。
新规还允许加一个“带围护结构的开敞式阳台”：进深≤0.75米、宽≤3米（约2.25㎡），不算容积率也不计入10%的阳台额度。别小看这2㎡多，正好能放个晾衣架，下雨天也能通风，要是挨着河、靠着绿地，站在这儿看风景也舒服。
算下来，100-160㎡的房子得房率能提升约4%-6%。现在上海新房得房率普遍在82%（含赠送），未来大概率普遍可以达到90%。要知道，老小区得房率大概80%左右，新规下的新房，品质感、空间设计、性价比将拉开差距。
不过想再从其他方面“偷面积”也难了，政策卡得很细，比如对空调室外机就有明确规定，围护结构或每户水平投影总面积大于2.5平方米的，超过部分要计容。
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外立面将进入新一轮“颜值内卷”
上海新房外立面，总有点“委屈”。
真石漆+玻璃幕墙+XXX基本是标配，很少用干挂石材、陶板这些材料，不是开发商不想，是饰面层要算容积率。
现在外立面饰面层不计容，开发商终于不用在“颜值”和“空间”之间二选一。
杭州、成都早对外立面的要求大大提升了，这次上海也算是跟上步伐了。而且上海这两年拍了不少高价地，新规一松绑，高端项目肯定会用上干挂石材、陶板、金属板这种高品质材料，估计大多数刚需的新规项目也会对外立面迭代更新，到时候新规产品外立面会更有质感。反观老小区或者说现在市面上的新房项目仍然是“真石漆”的话，后续的“颜值差距”会更明显。
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车库+架空层从“压抑地下”到“空中社区”，居住感将升维
新规在“社区空间”上的调整，比面积更戳“居住舒适度”。
其一，车库抬高，一楼视野直接“起飞”。
以前车库基本都在地下， 甚至 一些项目还有地面停车位，一楼的业主向外看出去视野感很差不说，而且上海天气潮湿，一楼的居住舒适感极差，除非上科技系统。
新规允许车库设置半地下室、底层(仅限一层)架空层，还不计容，而且在车库上再设置不封闭的架空层、风雨连廊，也同样不计入容积率。也就是说，开发商能把居住层抬高至6-8米，一楼相当于“空中花园”，推开窗就是绿植，不用被地面的噪音、潮湿、灰尘烦扰。
其二，架空层、风雨连廊“免费加”，梅雨季节终于不淋雨了。
过去建架空层、风雨连廊要算容积率，很多项目要么不做，要么社区只做部分楼栋的架空层或一小段风雨连廊。
很多业主去看项目的时候，看到的楼栋是有架空层的，实际交付之后会发现你买的可能是没有架空层的，而且架空层其实对于会所（会所多要另外收费）来说实用性更强。
现在明确用作公共通道、休闲区的架空层（净高≥3米）、风雨连廊都不计容。以后每栋楼都能做架空层，放些健身器材、儿童玩具，老人小孩不用在家挤着，也不用跑到有架空层的楼栋了；而且上海梅雨季节多雨，风雨连廊连起来，从小区门口走到单元楼，不用打伞，人性化多了！
其三，天际线更灵活，好地段的房子视野将更棒。
新规还调整了建筑限高，50米及以下的房子能再高7米，50米以上的能再高11米，过去是100m需要按照标准设计，且没有“错落天际线”的引导。
所以小区楼栋高度几乎差不多，排布死板；现在能错落着建，靠江、靠公园的房子能建得高一点，视野不会被挡，住在高层看风景更舒服。
比起晦涩的政策条文，这波调整藏着的全是关乎“居住获得感”的实在变化——从阳台面积到建筑颜值，都在戳中上海人的居住痛点，虽然还是比不了杭州、城市等城市的政策开放度，但对于当下的上海购房客来说，两个字可以概况“实在”。
现在没说什么时候正式实施，但看这架势，落地估计也快。对买房人来说空间更大、颜值更高、居住更舒服，但对老楼盘来说压力就大了。
本文来自微信公众号“亿翰智库”，作者：说真话的盘姐，36氪经授权发布。
