北上深，为何仍不彻底“取消限购”？

未来城不落·2025年09月28日 10:46

广州全面解限，北上深死守核心区为哪般？

1，今天老潘聊楼市的2个关键问题。

其一、同样是一线城市，为何取消限购，广州是“放手一搏”，而北上深却始终“留一手？

其二、全国城市几乎都取消限购了，那最后的抵抗者，北上深究竟何时会全部取消限购？

2，的确，关于一线城市限购全脱这个事，已经清晰形成两个阵营。

其一、松绑力度上，广州看上去是“激进”，北上深看上去是“保守”；

其二、松绑时间上，广州是“率先抢跑、快速到位”，而北上深是

“步伐缓慢、渐进放松”。

比如广州是抢跑，在2024年9月30日就官宣，全市取消限购，不再审核购房资格，不再限制购房套数。同时，在2025年6月在提振消费方案中再次确认。

而北上深则是慢腾腾的，渐进放松。

直到2025年8月，北京才第二个公布五环外取消限购，随后上海外环，之后是9月5日深圳关外包含罗湖取消限购。

3，为何广州是放手一搏，而北上深是留一手？

老潘先说主要结论。

其一，广州全面快速彻底取消限购，是被市场快速剧烈下行逼出来的！

广州楼市比北上深楼市下行承压更大，所以广州取消限购“放手一搏”是基于其“相对更大”的市场下行压力现实，基于为全国“止跌回稳”探路、为一线城市“如何取消限购”探路的角色和先锋。而其最终目的在于尽快让广州下行市场

“止跌”。

其二、京沪深始终“留一手”，原因是多方面的。

一则是因为北上深“核心区”供求关系比广州相对更紧张，

二则基于北上深楼市代表的是中国楼市“风向标”地位，其政策变动（全面取消限购）会引发自身和巨大的全国连锁反应。所以决策层更多基于考虑风险防范，追求“稳”的基调，也是为了防范投机炒作，避免虹吸全国购买力；

三则，北上深这2年核心区域土地市场还在高位，地王层出不穷，核心地块溢价率普遍超过 20%，这也说明北上深核心区域的投资价值是OK的。若全面取消限购，可能导致土地市场过热，推高地价成本，进而传导至房价。

事实上，从四大一线城市基本面看，与广州当时面临较大的库存和价格下行压力相比，京沪深的住房需求基本盘更为稳固，房价抗跌性也相对更强，核心区域核心地段土地价值还在走高，这使得北上深有更强底气和更充裕时间进行精细化、渐进式的政策调整，不必急于“一步到位”。

对比广州脱光前，其二手房价格在一年内下滑了超过12%，部分外围区域库存去化周期超过24个月。

其三、广州楼市下行是一方面，另一方面广州高度依赖土地财政也倒逼广州率先全面取消限购。

对比之下，四大一线城市土地财政依赖度看，深圳18.9%，北京26.5%、上海32.6%，而广州长期超过40%，比如2024年广州政府性基金收入同比下降 21%，财政压力迫使广州通过全面取消限购刺激土地市场。

同样，2025 年广州土地供应计划中，78% 投向重点发展平台，这背后需依赖活跃的房地产市场维持土地溢价率。

4，北上深三市未来彻底取消限购，长期看肯定是大概率事件，但短期很难，北上深“全脱”，需满足多重条件且大概率需较长时间。

5，作为一线城市，广州取消全面限购，为何不会引发购房全国虹吸效应？即吸引珠三角乃至全国“买进广州”？

核心是3个原因。

其一、取消限购前，广州楼市整体处于持续显著下跌通道，已是典型“买方市场”格局，这个低迷市场下，广州很难形成能吸引外部资金的房价暴涨预期。

其二、广州楼市的需求结构“以本地为主”，这与北上深还是有些差别，比如全国地级市省级富豪都希望在北京、上海、深圳有一套房，但很少有在广州买1套房的“共识偏好”，毕竟北京是首都，上海是全国经济中心，深圳则是中国楼市的风向标，科创产业最领先。

事实上，全国中小城市富豪“买房一线城市”，更多是基于资产价值而非居住价值。对比之下，广州楼市需求结构还是以本地为主，刚需刚改占比很大，比如广州500 万以下房源占比 75%。

其三、广州脱光不是一蹴而就，而是逐步释放，逐层释放了各个阶段累积、观望的购房需求，例如广州2023 年起逐步取消限价、限售，随后取消外围区域限购，最后才全面取消全市限购，而且全面取消前，广州已通过人才购房补贴、降低社保年限等措施释放部分需求，进一步缓冲了全面取消限购的冲击。

更重要的是，广州全脱光同时，还推出配套“防止投机”的配套政策。

比如强调价格备案机制，虽取消限价，但开发商仍需向政府备案价格，防止恶意涨价。

比如广州也开启房产税试点，对多套房持有成本增加，削弱短期投机动力。

比如与房企签署《共建广州品质人居倡议书》，承诺保价、保质，避免恶意炒作。

6，对比之下，北上深楼市也在下行，为何就是不彻底取消限购？

其一，高度保持中央政策目标一致。

目前中央政策目标已经变为“止跌回稳”，而不是“回暖拉升”。

这与过去通过刺激房地产来拉动回暖，助力经济的思路已经不同了。

但北上深一旦核心区域也取消限购，大概率会拉动核心区域“回暖、拉升”，所以北上深任何一个，都有这个担忧。

而采取温和“剥洋葱”般逐步释放政策利好，就能引导楼市缓慢出清、软着陆，而非通过全取消的“猛药”，制造新一轮暴涨。

其二、避免历史重演，防范投机炒作，防范“虹吸全国”。

北上深核心区取消限购，威力是巨大的。

2015年深圳限购松绑后房价短期暴涨30%随后又回调的教训，让监管层对完全放开限购持非常谨慎的态度。

同样是上海，2025年上海外环外取消限购后，整个长三角投资客占比从 15% 跃升至 32%，迫使政策迅速收紧至 "1 年社保"。

一个外环取消限购效应都如此鲜明，一旦上海内环内取消限购，虹吸长三角和全国楼市购买力将势不可挡，短期内急速推高房价，形成泡沫。

更重要的是，北上深核心区域新房供应紧张，持续低位，甚至“空窗” ，这就更容易引爆。

例如，上海、深圳多次出现单月供应规模低于20万平方米的情况，核心区域的供求关系相对更紧张，这也意味着一旦针对核心区域取消限购，势必让本就供应短缺的市场，外加全国的购买力虹吸，势必大概率制造新一轮暴涨。

当下北上深一下全脱，势必引发全国 “富人抢房” 的浪潮，势必引发全国舆论抨击。

其三、保留政策后手，为经济“复苏”、行业新模式争取时间。

一方面，京沪深有持续的人口净流入和全国遥遥领先的中高端产业支撑，所以住房需求基本盘稳固，这与大多二三四线城市甚至广州需要强刺激才能稳住市场的情况不同。

因此，北上深有底气保留政策工具，作为应对未来潜在风险的“后手”。

某种意义上，楼市还在下行，中美贸易战还在继续，未来中国经济和楼市风险都还未知，所以京沪深就好比是中国楼市调控最后的“防火墙”，保留核心区的限购，意味着手握重要的政策工具，未来在时机成熟作为“楼市刺激、经济刺激”的后手。

事实上，作为中国楼市调控最后的防火墙，国家也在等居民就业和收入预期稳定增长，再等宏观经济复苏反弹，等到房地产不再被作为“托底经济”的主要工具时，那么，届时一线城市限购的“防火墙”作用才会降低。

另一方面，国家也在等“取消限购”的替代政策工具，比如房产税收入取代土地财政收入，比如保障房建设完成覆盖要求，真正全国尤其是一线城市种地收入群的居住保障问题，那么放开限购，即使商品房、豪宅价格上涨，那是富人之间的博弈和追赶，国家把普通老百姓的民生保障房安顿好了，届时豪宅价格上涨就可以通过税收、通过房地产税去调节。

比如当房产税收入占地方财政比重达 15% 以上（目前上海仅 5%）时，限购的必要性将显著降低。

但眼下看，取消限购的两大“替代政策工具”都尚未成熟。

其一、房地产税还在试点阶段，且占比太低。

比如上海虽然在试点房地产税，如非沪籍人才二套房可享人均 60 平方米免税，但全国推广仍需时间。2025 年上海房产税收入同比增长 12%，但规模仅为土地出让金的 5% 左右，显然，房地产税，短期内难替代限购的调控作用。

其二、保障性住房建设（如共有产权房、公租房）尚未完全覆盖需求。

比如北京、上海计划 2025-2030 年新增保障性住房分别为 20 万套、40 万套，需通过限购为其建设争取时间窗口。

7，中短期看，伴随眼下楼市继续下行，除非北上深楼市核心区未来成交量、房价进一步大幅且持续下滑，也有可能出发北上深核心区的限购全面松绑。

但在眼下中国楼市下，“北上深限购核心区”是中国房地产最安全的、最坚挺的价值堡垒，整个房地产无论拿地故事，还是销售故事，还是产品故事，都还在围绕三核逻辑（核心城市核心地段核心资源）展开。

虽然这3个月北上深也开始量价承压，但930要来了，不仅仅是取消限购，在适当时机，政府也会有其他救市利好亮出，以守护北上深核心区这一中国楼市最坚实堡垒的安全。

8，未来北上深会彻底取消限购？

目前看，短期很难。

未来北上深楼市救市，更多会从“分区放开”、到“条件放宽”、最终才到“全面取消”。未来更可能看到的救市路径是，北上深继续通过“挤牙膏、剥洋葱”方式，比如进一步放宽非户籍人口的社保年限要求、适度扩大不限购区域范围等持续护盘。