50家房企上半年净利润亏了902亿，下半年会迎拐点吗？

在行业深度调整过程中，2025年上半年上市房企财报如同一面镜子，折射出企业的核心困境。

一组关键的数据：50家上市房企上半年营收下降15%至12868亿元，毛利润下降9%，净利润亏损902亿元，而且整体连亏四年，66%房企净利润出现亏损。

历史高价地、低利润项目仍在持续拖累房企盈利能力，此外房企销售去化压力之下，“以价换量”加剧企业增收不增利的表现，房企对存货等资产计提资产减值也对利润表现有较大的负面，上半年超七成房企计提存货跌价，确认存货跌价损失494亿。

在盈利能力下滑的背景下，50家上市房企上半年调整后的非受限现金短债比相比期初下降至0.37，短期偿债压力仍然在加大，部分房企仍有违约可能。

企业经营逻辑要加快转变。优选项目、审慎投资，保证项目利润率水平；战略精简、降本增效，提升经营效益；回归产品、加强产品打造，提高产品适销性及产品溢价，是稳利润、穿越周期的关键。

净利润亏损，毛利率迎来修复

2025年上半年，50家典型上市房企整体实现营业收入12868亿元，同比下降15%。

营业收入在2023年短暂回升后，2024年再次出现加速下滑态势，2025年上半年营收规模跌幅略有收窄。

上半年整体实现毛利润1414亿元，同比下滑9%，同比降幅有所收窄。

整体行业盈利表现不容乐观。

2025年上半年50家房企净利润亏损达902亿，归母净利润亏损954亿。

2022年上市房企的净利润首次出现大幅亏损，2023年净利润亏损扩大至2762亿，2024年进一步扩大至3397亿。至2025年上半年，行业净利润已连续四年亏损。

2025年上半年行业典型上市房企整体的毛利率为10.87%，较2024全年上升1.8个百分点；净利率为-7.45%，为亏损状态；归母净利率同样为-7.9%。

如果排除已出险企业，仅看27家未暴雷房企的盈利水平，对应的毛利率为15.09%，较2024全年上升2个百分点；净利率为1.71%，扭转了2024年净利亏损态势。 

存货跌价损失494亿，计提减值战准备仍在继续

从典型企业公布的2025上半年数据来看，存货账面价值总计8.14万亿元，较2024年末的8.53万亿元下降4.6%。

存货规模自2022年以来，已经连续多年呈现负增长趋势，今年已步入第四年。从半年时间的下降幅度来看，对比2024上半年较期初下降5.1%的降幅，存货总量规模下降节奏略有减缓。

从存货结构来看，2025上半年样本房企已竣工存货占比达到26.9%，较年初继续提升0.5个百分点，达到近五年来的最高值。

近年来现房占比不断提升，但在当前的半年报里，我们似乎看到了一丝改善的迹象。

当期现房占比增幅在下降，当期期末现房占比仅较期初上涨了0.5个百分点，低于去年同期涨幅1.2个百分点（2024年上半年较期初上涨1.7个百分点）。考虑到房企项目竣工节点还是以下半年为主，故现房去化压力依然存在。

50家典型房企中19家A股房企计提的存货跌价准备余额在2021-2022年攀升速度最快，分别同比提升69.2%、82.5%，2023年以来增速有所放缓，2025上半年末存货跌价准备余额1598亿元，较年初下降0.8%。但从历年数据来看，半年度的存货跌价准备余额的绝对值的下降，并不意味着存货计提减值走入尾声，而是与企业开竣工的节奏有较大关系。

存货计提压力依然在走高，存货跌价比接近5%。2025上半年末样本房企中19家A股房企的存货跌价比为4.67%，较年初增长0.25个百分点，高于去年同期增幅（2024上半年较期初增长0.05个百分点），存货减值压力仍处相对高位。

2025上半年末50家典型房企的存货总量占总资产比重为47.7%，较2024年末下降0.5个百分点，延续了2023年以来的下行趋势。

市场持续低迷、流动性压力加大的背景下，房企正在加速调整资产结构，从规模导向转至流动性优先，更多房企减少投资、加速去化，存货规模和占比都在收缩，“轻装上阵”越来越成为行业共识。

现金短债比继续下滑

2025年中期，样本房企的总有息债规模为51816亿元，较期初继续减少了0.95%。大部分企业加快去杠杆进程。

其中，央企的总有息负债和期初几乎持平，国企增长了1.8%，混合所有制和民营房企则分别较期初减少了3.23%和1.58%，其中荣安地产和远洋集团均减少了30%以上。 

值得注意的是，房企短期偿债压力仍在加大。

2025年中期样本房企的调整后非受限现金短债比的加权平均值相较于期初继续下降了0.04至0.37。

不过，企业实际上的流动性风险将会更大。因为有些企业在其中报中并未披露预售监管资金，若是加上该部分受监管的资金，企业持有的非受限现金将进一步减少。

50家样本房企平均净负债率为108.71%，相较于期初提高了4.87个百分点，民营房企继续大幅提升。

从企业性质来看，央企的净负债率相对较低，仅为54.24%；国企和混合所有制房企的净负债率为90.26%和107.69%，较期初分别提升了5.28和2.04个百分点。

而民营房企的净负债率进一步提升了40.77个百分点至269.03%，长期居高不下，在民营房企融资和销售都有着较大压力的情况下，短期内仍较难降低偿债压力。

整体来看，行业信用修复仍需时间。

资本市场整体对房企仍然信心不足，净融资额长期落入负值区间，资金压力边际趋紧，出险房企债务重组推进整体仍较为缓慢。

2025年中期50家样本房企中80%的企业现金持有量较期初有所减少，56%的企业调整后非受限现金短债比继续恶化。倘若算上应付贸易款、合联营、非控股股东等经营性债务，2025年中期50家样本房企加权平均的调整后速动比率0.62，其中39家样本房企调整后速动比率小于1，可变现的流动资产无法覆盖包含经营性债务在内的流动债务，实际的短期偿债压力还要更大。

随着城市房地产融资协调机制的持续推进，部分优质项目的融资已经得到了支持并落实，在一定程度上缓解房企的流动性压力。

2025年上半年上市房企半年报数据清晰地表明，中国房地产行业正经历一场经营逻辑的深刻变革。这场变革并非短期的波动，而是旧发展模式退场后的结构性挑战。

盈利能力下滑、债务压顶以及库存拖累构成了当前房企生存的一道考题。对于房企来说，更要从“精准投资、产品升级、运营增值、资产周转”四个方面来提升核心竞争力。除此之外，把握好现有政策做好债务接续，缓解债务压力。同时，通过加速去化或者土地收储对企业的土地储备进行结构性调整，尤其是加快滞重库存的去化，加快低量级城市项目去化。

当然我们也必须看到积极的信号，比如城镇化的长期逻辑仍在，居民对美好生活的追求没有改变；另外多家房企第二增长曲线逐渐成为穿越周期的压舱石，稳定了企业的盈利能力。

当前市场下行力呈现边际改善，下行区间已有收窄。尤其是近期短期政策频频利好，着力推动房地产市场更快止跌回稳，2025年下半年或2026年将成为房地产市场筑底回稳的关键之年。

本文来自微信公众号“丁祖昱评楼市”，作者：克而瑞研究中心，36氪经授权发布。