大宗交易市场修复！内资抄底商业资产

丁祖昱评楼市·2025年09月27日 12:21

商业地产投资信心正在筑底修复

大宗交易市场是商业地产投资情绪的晴雨表，整体市场预期正在修复。

克而瑞资管数据显示，今年前8月内地32城大宗物业共185笔成交，总金额约1443亿元，较去年同期增长36%，且成交金额已接近去年全年水平。

资本对零售商业、公寓资产的态度仍较为积极，8月单月分别环比增长13倍和94.5%，推动8月总成交金额达到年内次新高。

随着消费市场的持续复苏与升级，商业物业将继续成为稳健且具增值潜力的投资选择，而上海依旧是大宗物业投资者的首选目标城市。

8月大宗交易金额创年内新高

挂牌积极性明显增强

8月以来，大宗交易热度有所回升。

根据克而瑞资管数据，8月32城大宗物业共成交了15笔，总金额约234.4亿元，同比微涨3.3%，平均单笔成交额约16.2亿元，同比增加127%。前8月累计成交金额较去年同期增长36%。

从月度来看，3月32城大宗物业成交494亿元，随后市场活跃度明显回落，至8月活跃度再度提升，单月成交规模达到年内次新高，不过市场仍以小额物业交易为主。

从城市的来看，上海凭借其在中国经济与金融体系中的核心地位以及优质资产的持续吸引力，依旧是大宗物业投资者的首选目标城市，前8月大宗物业成交金额达到264.1亿元，大宗交易保持活跃。

从挂牌情况来看，截至2025年8月末，中国内地32城大宗物业挂牌总价突破4万亿元，环比增加2.3%，同比增加71%，挂牌环比增速连续3个月收窄。

同比方面，在克而瑞监测的单笔挂牌金额超3000万元的大宗独栋资产中，武汉、成都挂牌量同比增幅超100%，为各城最高，上海同比增速82%，为一线城市中最高。

从挂牌价格可以看出部分市场开始回暖。比如上海、深圳、广州、南京等城市大宗挂牌每平方米单价翻红。

随着经济结构调整和转型升级，企业信心逐步恢复，大宗物业市场价格有望进一步趋稳。

零售商业“扛大旗”

写字楼持续探底

从投资业态偏好来看，8月零售商业相关大宗成交规模接近180亿元，占比超7成，前8月累计成交规模达到351.7亿元。

值得注意的是，近期险资泰康人寿领投的基金拟收购位于无锡、北京、武汉的三座荟聚购物中心，涉及资金高达160亿元。出售完成后，项目仍由英格卡运营，英格卡出资20亿元认购基金的劣后级并承诺投资期间，保险机构的回报率将接近7%。

实际上，这并不是泰康人寿首次以基金模式涉足商业地产。去年8月其以重要出资方收购北京旧宫万科广场、深圳龙岗万科广场等资产。

2024年以来，泰康人寿加速抄底商业地产，投资性房地产超400亿。

实际上，从宏观背景来看，今年以来我国消费市场呈现出持续复苏与升级的良好态势，1-8月份，社会消费品零售总额323906亿元，同比增长4.6%，8月份单月零总额达39668亿元，同比增长3.4%，环比微增0.17%。随着消费市场的持续复苏与升级，商业物业将继续成为稳健且具增值潜力的投资选择。

从城市来看，上海商业大宗资产成交保持活跃，浙江民企扎堆抄底上海核心商圈，8月份上海老西门的南六MIX6以5.2亿成交，买家是一家浙江民企，该项目本来是中海建国里的配套商业，2017年凯龙瑞花7.8亿买入并改造，此次成交相当于打了七折。

此外，公寓物业成为大宗市场较为活跃的投资业态之一。今年1-8月全国公寓（含保租房）物业成交规模已接近60亿元，超过去年全年总量，其中上海一城成交金额就占了一半左右。主要原因在于公寓资产具备稳定的现金流和回报率，尤其是公募REITS扩容后，国内已成功上市6只租赁住房公募REITS，“低价收购-改造升级-退出“模式路径已打通。

最明显的变化是，今年以来国内外资本陆续入局公寓市场。比如今年3月份，知名外资私募基金基汇资本子公司御璞呈嘉与城家共同控制汇城忆家，将开展北京市长租公寓开发与运营业务。4月，市场消息称亚洲最大的私募巨头高瓴资本旗下的房地产投资平台计划于今年推出其第二支房地产基金，拟募资规模超20亿美元(合约145亿人民币)，重点布局服务式办公、长租公寓等细分增长领域。8月份上海陆家嘴集团旗下公司上海鸿霈置业有限公司100%股权及债权项目以9.45亿元的挂牌底价正式成交。

不过，下半年以来，写字楼相关的大宗交易日趋冷清。总体呈现交易规模收缩、活跃度显著下降态势，据克而瑞资管统计，今年一季度办公相关大宗交易成交金额超200亿元，二季度约80亿元，三季度前两个月仅有约42亿元，交易活跃度降至近年来的低点。

过去几年写字楼集中交付，当前市场存量较高。受经济增速放缓、企业降本增效等因素影响，市场对未来预期较为谨慎，传统写字楼需求受到抑制。