代建企业，开始啃硬骨头了

2025年上半年，房地产行业整体规模继续收缩，而轻资产赛道的代建却依然保持逆势增长。 

不过，随着竞争持续加剧，代建企业的压力也与日俱增。 

一方面，腰尾部新势力迅速崛起，市场份额加速重构，头部企业市占率受到挑战。 另一方面，价格战愈演愈烈，利润空间不断压缩，企业面临增收不增利的风险。 

这些变化，倒逼着代建企业不得不从“规模竞争”转向“能力竞争”。 

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腰尾部企业迅速崛起 各梯队的市场份额加速重构 

上半年， 房地产新开工面积同比下滑 12% ，而代建新增规划建筑面积同比增长17.6%，足见代建的增长势头依然强劲。其中，机构数据显示，代建新增规模排名前20位的企业新增签约建筑面积合计为10983万平方米，同比增加28%。 

不过，随着新入局企业持续增多，行业的竞争格局也在发生变化。 

整体而言，老牌代建企业如绿城管理、润地管理、蓝城集团等稳中有进，而后来者基数小，上升势头猛，增速快。 

行业“老大哥”绿城管理凭借1989万平方米的新签建面稳居行业第一，同比去年增长了17.6%。排位第二的旭辉建管成立于2021年，并在当年年底开始拿项目，短短几年内迅速崛起，今年上半年新签约建面达到876万平方米。

金科旗下的代建平台金建管成立于2024 年 3 月，今年上半年新签规模达到570万平方米，跻身新签规模榜第七位。紧随其后的是远洋建管，成立于2022 年 6 月，今年上半年新签规模562 万平方米，位列榜单第八位。 

再如招商建管，成立于去年3月份，不到一年时间便签 约77 个代建项目，新增管理面积约 898 万㎡。今年上半年新增规模482万平方米，位列行业第十位。 

行业新秀持续发力，TOP企业的市占率受到挑战。中指研究院的数据显示，上半年新签约规划建筑面积TOP5的代建企业占比46.5%，较2024年同期下降8.7个百分点。 

而克而瑞的一组数据则显示，上半年代建新增规模TOP20位新增签约建面合计为10983万平方米，同比增加28%。两组数据放一起，不难发现，代建的腰部队伍正在快速成长，蚕食代建TOP企业的市场份额。 

02 

市场竞争进入“深水区” 企业谋求构建新的增长曲线 

尽管代建整体规模仍维持上升状态，但入局的房企越来越多，行业竞争不可避免的加剧。据统计，短短几年间，代建企业已经从原来的十多家激增至一百多家，行业进入高度内卷的状态。 

一方面，一些企业为了拿到项目，不惜调降代建费率，行业整体的代建费率持续走低。另一方面，委托方的成本控制越来越严格，愿意支付的代建费率上限持续下降。代建企业的利润空间受到挤压。 

据机构统计，今年上半年，有约一半的代建项目管理费率仅有1%-2%。而在代建还没大面积铺开之前，头部房企的代建费率可以达到5%左右。 

去年就有地产老总公开表示，代建已成红海；前不久一位代建老总更是直言，奉劝房企不要再来内卷代建市场。 卷价格终究不是长久之计，面对日渐加剧的市场竞争，很多代建企业开始谋求差异化发展，避开内卷重灾区。 

1、拓展业务类别，构建“多元化解题能力” 

绝大部分代建企业都是从住宅代建起步。即便是到现在，住宅仍是代建企业最集中的赛道。 

随着行业竞争加剧，代建企业纷纷扩展业务范畴，除了住宅外，也涉足其他各个细分赛道。例如，前两年很多代建企业重点布局政府代建。政府代建虽然代建费率一般，但胜在安全边际高。 

此外，代建企业也越来越重视商业、产业园、城市更新，乃至不良资产等细分领域，强调构建“多元化解题能力”。 

华润置地旗下的代建平台润地管理，依托华润置地的全链条能力，开创了“代建代运营+片区统筹开发”的独特商业模式，在业态布局方面，形成了以政府代建为主的“6+2”全业态赛道，即大型场馆、大场馆、医院、保障房、市政公园、产业园区以及商办代建和住宅代建代销。 

旭辉建管称，已在2024年完成全业态解题能力的构建，从住宅、商业、养老到产业园及 AMC 存量资产盘活等方向全面发力。今年各个赛道可谓全面开花，住宅、商业、办公、康养、文旅、产业园六大赛道全部落单，其中，为佛山南海区政府代建的海南洲—水口湾人文经济活力区项目，让旭辉建管实现了文旅赛道“零突破”。 

2、打通全周期服务，从代建走向“建管服＋资管” 

明源君曾多次提到，从房企孵化出来的代建平台，往往是房企业务能力的延伸，起点高低也深受房企原有业务能力的制约。 

早期大家都做住宅代建的时候，这一点还表现得不太明显，随着代建企业越来越多的涉足多元业务，开发以外的能力正在拉开代建企业之间的差距。尤其是产业园、写字楼、文旅乃至大型场馆等业态，业主往往不仅有代建需求，还有运营管理需求。代建企业如果能够提供从“投资-建设-运营管理”全周期服务，无疑是最理想的。 

典型如华润置地，不仅能为地方政府代建大型场馆，还能提供大型赛事及文化活动运营服务。从代建到代运营的全周期服务能力，奠定了润地管理在大型场馆代建领域不可动摇的地位。 

再如，而今管理依托融创冰雪项目开发运营经验，目前已经在杭州、合肥等地承接室内滑雪场代建项目。项目采用“资本方+运营方+代建方”三方合作架构，而今管理负责片区策划咨询及产业导入服务。可以说，这也是融创在文旅冰雪能力的一种迁移。 

行业竞争越是激烈，拥有综合实力的企业，在市场上的优势将愈发凸显。 

除了横向拓展业务类别，代建企业纷纷延展服务链条。 比如龙湖龙智造凭借研策、设计、建管、精工、千丁数科“五大飞轮”，打通了从项目前期定位策划到中期建造管理，再到后期智慧运营的全过，不仅输出建造运营能力，也输出数字化能力。 

金地管理此前一直主打商业代建、政府代建和资本代建三大基础业务，从去年开始也积极向服务链条的上下两端延伸，打造“代建 + 产业招商运营”、“代建 + 长租公寓”、“代建 + 融资顾问”、“代建 + 物业服务”、“代建 + 体育”、“代建 + 康养”等，通过资金匹配、前期规划、开发管理、产业招商、园区运营等，为业主方提供项目全生命周期服务。例如依托金地的长租公寓品牌“草莓社区”，金地管理除了为委托方代建长租公寓外，也可以提供长租公寓运营管理服务。 

3、主动“啃硬骨头”，部分代建企业瞄准“小众”赛道 

近两年为了避开行业内卷，一些企业开始独辟蹊径，将目光转向相对“小众”的赛道，如不良资产、城市更新等。 

这些赛道，在过去代建企业并不太愿意涉足，原因很无非是操盘太难，或者周期太长。 

例如不良资产盘活，这类代建项目往往牵涉面广，债权结构复杂，本体难度大，在各类代建项目里面属于难啃的“硬骨头”。当然，代建费率也相对高一些。在代建费率普降的当前，小众赛道对于代建企业来说吸引力也在提升。 

比如，远洋建管就认为，不良资产是一个好赛道。今年远洋建管新拓项目中约七成是住宅，其中包括不少是出险房企的项目。 

合作模式方面，远洋与多家资产管理公司（AMC）建立深度合作，AMC以折扣价收购金融机构的优质债券资产，再由远洋建管进行开发运营，通过操盘提升项目价值，实现资产价值修复与收益获取。这种合作充分发挥了AMC的资金优势与代建企业的专业优势，形成了“低价收购+专业运营”的价值闭环。 

融创旗下的代建平台“融合共创”去年底正式更名为而今管理，与此同时，融创还成立了新的资本平台而今资本。新平台瞄准的正是不良资产赛道。由而今资本负责寻找资方合作，而今管理负责开发盘活合适的不良资产项目。近日有报道称，而今资本已在接洽上海两个项目。 

小结 

代建的竞争已进入“深水区”。未来，代建行业的核心竞争力不仅仅是“建得好”，更是要“建得好、管得好、退得出”。具备全周期、全业态、全链条综合服务能力的企业，更有机会在红海中立得住、走得远。 

本文来自微信公众号“明源地产研究院”，作者：言之，36氪经授权发布。