复盘171个撤场项目，社区共赢路在何方？

近日，全国多地小区公告栏陆续贴出一张张刺眼的撤场公告。

中海、龙湖、金科……这些曾被视为行业标杆的物业企业，正在上演一场“集体大撤离”。

在重庆某小区，金科服务结束了长达10年的服务；在鄂州某小区，中海物业因近60万元物业费拖欠无奈退出；物业公司主动“撂挑子”的现象正在全国蔓延。据不完全统计，仅2025年7月以来，就有近50个项目撤场。

谁在撤场？

1、哪些企业在撤离？

结合近两年物企撤场名单，一个显著的趋势浮出水面：这场调整并非由市场末位企业主导，而是由众多行业标杆企业引领。它们正在主动调整经营策略，从过往的规模化扩张，转向更为聚焦的质量化深耕。

首先，头部品牌物企正主动进行战略聚焦。以龙湖智创生活、万科物业等为代表的行业领军者，其撤场行为并非被动退出，而更多是基于经营效益的主动选择。这标志着行业发展逻辑的深刻转变：过去“跑马圈地”、追求管理面积快速增长的模式已成为历史。如今，盈利能力和经营质量成为衡量企业价值的核心标尺。因此，这些企业有更强的动力去剥离那些投入产出比不高的项目，进行主动的“资产组合优化”，即所谓的“换仓”，将资源集中于更具发展潜力的核心区域和优质项目。

其次，部分物企因关联方影响，加速了独立市场化进程。以融创服务、金碧物业、金科智慧服务等为代表的企业，其撤离部分项目与关联地产的业务调整不无关系。这促使它们必须加速构建独立自主的“造血”能力，更加审慎地评估每一个项目的财务健康状况，无法再为亏损项目持续输血。这种“断臂求生”式的调整，客观上推动了这些企业更快地走向完全市场化的运营轨道。

最后，“向效益看齐”已成为全行业的共识。我们看到，无论是中海物业、保利物业等国资背景企业，还是长城物业这类市场化的老牌劲旅，都出现在了调整名单中。这充分说明，无论企业背景和基因如何，任何市场主体都无法在长期亏损的项目上无限度地投入。这标志着物业管理行业正在彻底告别粗放式增长，全面回归到“追求有质量、可持续经营”的商业本质。

2、撤离区域分布图

物业撤场在地域分布上呈现出鲜明的区域聚集特征。这场行业调整的风暴眼，主要集中在近年来房地产市场发展迅速、新交付楼盘体量巨大的“新一线”及强二线城市。

根据克而瑞物管对全国171个撤换项目的城市分布统计，苏州、重庆、合肥、成都、武汉等城市位居前列，成为物业企业进行战略调整的“热点区域”。

从更换项目前十的区域可以看出：这些区域因前期市场扩张迅猛，新交付楼盘体量巨大，导致物业服务市场竞争激烈且矛盾集中。相较于市场更为成熟的一线城市，这些新兴市场的物业费定价、服务标准与业主期望之间的磨合期更短、矛盾也更易激化。因此，当行业进入调整期，这些曾经的“增量高地”便率先成为存量博弈的“前沿阵地”，引发了集中的项目换防潮。

撤场背后的六大真相

1. 经济账算不过来：亏损百万也要走

物业撤离的根本原因，往往绕不开“经营难以为继”这道坎。南京某项目中，弘阳物业仅入驻 8个月就亏损 93.9万元，而物业费收缴率仅为 6.5%。岳阳某小区前两年物业费收缴率不到 60%，看似比南京项目稍好，但长期入不敷出的状态，让日常维护、人员开支等成本成了沉重负担，亏损成了必然。鄂州某小区累计欠缴物业费高达 59.59万元，几年下来累计亏损几十万元。合肥琥珀山庄北村物业费收缴率低，公司持续亏损32个月，拖欠员工两个月工资。杭州绿地某小区开发商欠物业约446万元，对物业而言，持续垫资运营显然不现实，撤离成了无奈的最终选择。

2. 降价潮来袭：价格与成本的失衡

物业费大幅下调，有时会成为压垮物业的 “致命一击”。

杭州某小区业委会要求滨江服务将物业费从2.8元/㎡·月降至2.2元/㎡·月，不过滨江服务则以“降低物业费收费标准影响后续现场服务品质”为由不再参与续聘，并于6月30日准时撤场，小区由街道指定的临时托管物业杭州磐石物业服务有限公司接手。

重庆某小区90%业主投票把物业费从3.2元/㎡·月降到1.9元/㎡·月。但龙湖物业该项目相关负责人透露，该项目2024全年物业费收缴率仅58%，叠加开发商遗留的电梯故障维修等额外支出，该项目累计亏损超300万元。面对这样的“断崖式”降价，物业公司直言“完全背离物业市场实际”，在成本与收益的天平严重失衡下，只能选择退出。

重庆某小区住宅由高层2.0元/平方米/月和别墅3.5元/平方米/月统一调整为1.30元/平方米/月，商业由5.0元/平方米/月调整为3.0元/平方米/月，车位由80元/个/月调整为40元/个/月。加州物业因无法承受亏损，将于8月31日撤出。对物业来说，这种 “背离市场实际” 的降价，就像给本就紧绷的成本弦再砍一刀 —— 成本降不下来，收益却暴跌，只能选择离场。

3. 开发商埋雷：历史遗留问题引爆矛盾

许多物业公司接手的，其实是“先天不足” 的项目。岳阳某项目因恒大“爆雷” 延期交付，业主便以房屋质量问题为由拒缴物业费，把对开发商的不满转嫁到物业身上。

更棘手的是部分小区存在的消防系统瘫痪等开发遗留问题。上海某小区瘫痪的消防系统，成了物业“难以承受的负担”—— 修复费用动辄几十万甚至上百万，物业无力承担，业主不愿分摊，开发商早已失联，三方矛盾不断激化，最终往往以物业撤离收场。

4. 信任崩塌：服务与缴费的恶性循环

物业与业主之间，常常陷入“先有鸡还是先有蛋” 的怪圈：有些业主觉得 “服务不好，凭啥缴费”，可物业费收不上来，物业只能压缩成本 —— 少请个保洁，保安巡逻频次降低，绿化没人打理……服务一降，更多业主不愿缴费，形成恶性循环。

徐州某小区物业费收缴率较低，为保证小区物业服务的正常开展，物业管理中心已多次垫付资金用于支持项目的日常运营工作。

金科服务在撤离公告中就坦言：业主持观望态度，不缴纳费用，导致收不抵支。信任一旦崩塌，双方就会陷入互相指责的死循环，最终只能走向“分手”。

5. 成本飙升：人力与维保的双重压力

物业经营正面临成本持续上涨的“双面夹击”。一边是“人越来越贵”，保安、保洁的工资年年涨，人力成本水涨船高；另一边是 “小区越来越老”，电梯、水管、路灯这些设施坏得越来越频繁，维护费、公共能耗费跟着涨。

成都某小区因入住率低（约40%），物业费（含绿建系统维护费）收缴率低，导致物业公司运营成本（每月超70万）难以覆盖，无法维持正常运营，最终选择撤场。

在物业费不涨反降的情况下，这些成本压力如同不断叠加的砝码，最终成为压垮物业的最后一根稻草。

6.业主倒逼撤场：从 "合理诉求" 到 "倒逼离场"

“服务不好，我就不缴费”，这是很多业主的逻辑。但有些操作，却慢慢变了味。

南国花园业委会对物业公司发出退场通知书，要求瑞华物业限期退场，引发大规模拒缴潮。这本身是业主的合理诉求，但有些业委会却打着“代表业主”的旗号，搞强制降费、裹挟民意，甚至越权操作。南昌某小区业主委员会打着“提质降费”旗号，开展物业选聘工作。其间，业委会被指存在少投多计票数、重复计票、两次延长投票期限等行为，导致业主与业委会产生严重分歧，出现了业委会成员及其聘请的“志愿者”将业主踢出小区微信群、业主个人隐私信息泄露等情况。

当然，合理维权值得支持，成发紫悦府业主对原物业不满，成立业委会后，通过业主大会投票、公开招标，依法换了新物业，服务反而提升了。但激进的“倒逼”，只会让物业觉得“这活没法干”，最后一拍两散，受伤的还是小区业主。

撤场后的社区困境

物业撤离并非问题的结束，而是社区噩梦的开始。物业撤离，绝不是双方矛盾的终结，反而可能是社区一系列“噩梦”的开端。当曾经负责小区运转的“管家”转身离开，留下的往往是一个秩序崩塌的烂摊子。

1.环境卫生崩塌：从宜居社区到 “垃圾围城”

四川广安某小区的业主们，率先尝到了苦果。垃圾桶早已满溢，腐烂的厨余垃圾渗出黑水，沿着路面蔓延，恶臭熏得人不敢开窗。即便居民自发凑钱清运，也赶不上垃圾产生的速度，治标不治本。

南宁某小区的惨状更令人揪心。物业停摆仅10天，33层的住宅楼便成了“垃圾瀑布”——业主们只能将垃圾堆在楼道口，从一楼到顶楼层层堆积，甚至堵塞了消防通道。更致命的是，无人维护的下水道彻底崩溃，粪水倒灌进地下车库，刺鼻的气味弥漫整个小区，连路过的行人都忍不住掩鼻逃离。

在广西某小区，垃圾堆积5天无人问津，蚊虫滋生、病菌蔓延，潜藏的卫生风险如同定时炸弹，威胁着每一位居民的健康。

2.安全防线失守：设施瘫痪，犯罪乘虚而入

如果说环境卫生是 “面子问题”，那安全防线的崩塌，就是直戳心脏的 “里子危机”。专业维保的缺位，让小区瞬间变成充满隐患的 “危险地带”。

电梯停运成了高层住户的 “日常酷刑”。南宁某小区的电梯因脱保被强制关停，家住 30 层的老人每天买菜要爬近百级台阶，孕妇更是不敢轻易出门；四川广安某小区的业主曾尝试自筹资金修电梯，却因部分楼栋费用收不齐，仍有居民被困在 “无梯时代”。

广西某小区更离谱，消防通道被垃圾和私家车堵塞，某次突发疾病的居民呼叫 120，急救车却迟迟无法进入，险些延误最佳抢救时间。

门禁系统的瘫痪，则给了不法分子可乘之机。外来人员随意进出，盗窃案发生率平均上升 30%。有业主无奈调侃：“现在家门要反锁三道，比住城中村还没有安全感。”

3.资产价值蒸发：房价暴跌与信任崩塌的 “经济噩梦”

最容易被忽视却影响深远的，是房产资产的无形贬值。小区环境脏乱差、基础设施瘫痪的消息传开后，口碑一落千丈。在二手房市场上，同等条件下，这里的房子报价要比周边小区低上不少，即便如此，也鲜有人问津。曾经花费巨资购置的家，就这样在无序的管理中悄悄缩水。

物业撤离带来的连锁反应中，最让业主肉痛的，是房子的“缩水”。社区失序直接导致房产贬值，曾经的“资产”变成了“负资产”。

南京某小区的业主们深有体会。物业撤场仅半年，小区房价就暴跌25%。徐州某小区的二手房市场同样一片惨淡。垃圾围城、电梯停摆、绿化荒废，这些“硬伤”让潜在买家望而却步，挂牌价一降再降，却依然无人问津。更可怕的是长期的信任危机。一旦小区陷入“失管”标签，即便后续重新找物业，市场预期也会持续低迷，房子想转手都难上加难。

4.自治困局：业主自救，为何越救越乱？

物业走了，业主自治成了唯一的希望。但现实往往是：一腔热血敌不过组织混乱，齐心协力败给了人心涣散。

重庆某小区的业委会曾试图扛起“自管大旗”，光是协调业主就建了37个维权群，花了3个月才凑齐联名签字。可到了分摊费用时，30% 的业主以“服务没到位”“费用不合理”为由拒缴，最终自管计划彻底泡汤。

青岛某小区的闹剧更凸显了自治的短板：原物业撤场时故意带走 30 多个垃圾桶，本就瘫痪的业委会无力应对，导致垃圾无处投放。愤怒的居民只能将垃圾扔到小区外的马路上，不仅引发邻里矛盾，还被城管部门约谈。

三方协同寻找出路

物业撤场，从来不是单方面的问题。有物业费收不上来的现实，有成本飙升的压力，也有信任崩塌的无奈。说到底，物业和业主本是“利益共同体”——物业需要合理的收益维持服务，业主需要优质的服务保障生活。只有找到双方都能接受的平衡点，让小区真正成为安心的家。物业与业主的矛盾、社区管理的困境，并非无解之题。关键在于物业、业主、政府三方找准定位、协同发力，从根源上破解难题。

1.透明化运营：让业主看清 “明白账”

信任的建立，始于公开透明。物业应定期公示收支明细，将各项支出项目、金额和用途一一呈现，让业主清楚每一分物业费的去向。

同时，小区的公共收益，像广告收入、停车费收入等，也应如实公开，避免“糊涂账”引发猜忌。为确保业主都能及时、全面了解信息，建德市金色阳光、西湖区之江一号等多个小区都实现了多渠道公开。

除了常规的小区公告栏以外，金色阳光小区还通过电子屏轮播、微信业主群公告等形式，之江一号小区通过一份家书、园区公告栏、服务中心前台、业主微信群、绿城生活APP等形式，彩虹城小区则在每个楼道口张贴……线上线下，真正做到让业主看得见、看得清。

富阳区德邻公寓业委会从成立以来完成了消防改造、屋顶漏水翻新、监控更新、楼道改造、电梯更换等项目，这些民生工程能够顺利推进的背后离不开的也是小区业委会、物业管理透明化。

2.创新服务模式：从 “大锅饭” 到 “点菜单”

打破传统“一刀切” 的服务模式，才能更好地满足业主需求。万科物业推出的 “弹性定价” 模式，提供508项服务清单，业主可以像 “点菜”一样按需选择服务项目，实现了服务与需求的精准匹配。此外，物业还可根据小区实际情况，拓展家政、养老等增值服务，在提升业主生活品质的同时，也为自身发展开辟新路径。

3.共建共治：业主从旁观者变参与者

小区的和谐运转，从来不是物业单方面的 “独角戏”，业主的主动参与、多方的协同发力，才是破解管理困局的关键。

长沙湘熙水郡小区的实践就印证了这一点。该小区依托定期召开、高效运转的三方联席会议机制（物业、业主、社区等多方参与），让业主深度参与到小区管理中——从公共设施维修方案到物业服务优化建议，业主的意见能直接进入决策流程。凭借这一机制，小区成功化解了160余件此前悬而未决的棘手难题，物业费收缴率也随之攀升至95.32%，用实实在在的成效证明了“业主参与”的价值。

这种“多方协同”的思路，在更大范围内也已落地见效。贵州省搭建的“法院+住建”物业纠纷多元化解机制便是典型案例：当地联合住建部门出台《印江自治县物业矛盾纠纷诉源治理工作实施方案》，推动司法力量与行政职能精准衔接。针对某小区“拒交物业费业主占比超60%、矛盾集中爆发”的情况，机制迅速启动——通过召开联席会议梳理疑点难点，明确各方职责，最终形成“快速响应、各司其职、联动化解”的工作格局。2024年以来，该机制已召开联席会议5次，通过线上推送、联合处置等方式，累计化解物业纠纷 251 件，让不少陷入僵局的社区重新找回了治理节奏。

4.政策支持：政府应扮演更重要角色

在社区治理的棋局中，政府的“托底”与“引导”至关重要。针对当前社区管理的痛点，政府可从三方面发力，为物业与业主的良性互动筑牢基础：

一是加大对老旧小区的扶持力度。通过设立物业管理专项补贴，针对性缓解老旧小区因设施老化、物业费标准偏低带来的运营压力，既为物业企业提供基本的服务保障，也间接减轻业主的经济负担，避免“因费致困”引发服务缩水。

二是完善物业费定价的市场化机制。结合区域经济水平、服务成本变化等动态因素，优化物业费指导价制定体系，既防止定价脱离实际导致业主负担过重，也避免 “低价竞争” 倒逼服务降级，让收费标准与服务质量形成合理匹配。

三是厘清开发商遗留问题的责任边界。针对房屋质量、消防设施不完善等历史遗留问题，明确开发商的主体责任，通过政策约束、专项督办等方式推动问题解决，避免物业企业 “背锅”、业主权益受损，从源头减少因责任转嫁引发的社区矛盾。

头部物企主动退出管理密度低、跨区域协调成本高的项目，实则是从“规模优先”转向“质量优先”的必然调整。从龙湖、中海等头部物企的集体撤离，到苏州、重庆等城市的集中“换潮”，物业与小区的“分手”正演变成一场牵动多方的行业阵痛。撤场的背后，是经济账算不拢的现实、成本与价格的失衡，是开发商遗留问题的转嫁，更是信任崩塌的恶性循环。而最终的代价，总要由小区业主承受 ——垃圾围城、安全失守、房价缩水，以及自治无门的困局。

物业与业主之间存在着“物业依赖业主缴费，业主依赖物业服务”的共生关系。物业撤场的风波警示我们：对抗无赢家，合作才能共赢。物业需要合理收益维持服务底线，业主需要优质服务保障生活品质，对抗从来都是双输的选择。破局的关键，不在于谁 “赢” 了谁，而在于回归理性共识——物业以透明化运营重建信任，业主以主动参与替代被动指责，政府以规则引导筑牢底线。唯有三方协同，让“缴费”与“服务”形成正向循环，才能让小区真正回归“安心家园”的本质，避免在对抗中耗尽所有，最终一无所获。

本文来自微信公众号“丁祖昱评楼市”，作者：克而瑞物管，36氪经授权发布。