恒大退市留下的3500亿窟窿，恒大酒店能填多少？

历经四年风波，恒大放弃挣扎了。

8月12日晚，停牌18个月的中国恒大集团发布公告，港交所上市委员会因其一再未能满足复牌要求、股份长期停牌，决定取消其上市地位。

这也意味着，这家市值曾超4000亿港元的地产巨头近16年的上市之路将正式终结。

可退市的钟声敲得再响，也敲不走那些填不完的窟窿。

公开信息显示，截至7月31日，恒大还有约3500亿港元的债务尚未偿还。

业内关心的是，恒大旗下众多的酒店资产如两家安缦酒店、成都瑞吉酒店以及自营的22家恒大酒店未来将何去何从？

是被清盘偿债？还是另寻出路？

01

昔日辉煌的恒大酒店帝国

喜欢站在舞台中央的许老板，曾许下宏愿——恒大要造车、要进军酒旅、要多元化。

足球、酒店、保险、粮油…恒大的触角伸向几乎所有领域。

那是一个房企只要有足够现金流，就能去做任何梦的年代。

而恒大的酒店梦，从2007年开始。

恒大酒店集团2007年成立，第一家酒店广州恒大酒店2009年开业，以后逐步布局于广州、天津、上海、重庆、成都、武汉、南京、海口、林芝等50多个地区。

和国内大多数地产系酒店一样，初期的恒大酒店就定位奢华度假综合体，自建了很多豪华五星级酒店。

此后，恒大并购了2010年开业的杭州法云安缦、2014年开业的成都瑞吉酒店、峨眉山智选假日酒店、2015年开业的丽江大研安缦等。

作为全球知名的奢华酒店品牌，安缦被誉为“酒店中的爱马仕”，一直以来都在低调地全球扩张。

在过去很长一段时间内，安缦在华的“扩张合伙人”正是恒大。

据悉，安缦酒店当时主要是与恒大的昭德系公司绑定。而这些昭德系公司是恒大在香港上市后不久陆续接手的。

其中一次双方较大的往来是在2016年，杭州法云安缦酒店和丽江大研安缦酒店对应的两个项目公司——昭德（杭州）酒店有限公司和昭德（丽江）酒店有限公司，被恒大收入囊中。

彼时，安缦酒店借助恒大的影响力，得以在强调文化、生态保护的区域中做商业开发，把安缦酒店开到了颐和园、灵隐寺景区里。

图说：丽江大研安缦图源：小红书

但随着后来恒大资金链日益紧张以及环境保护等原因，安缦的扩张计划一度搁浅。

2017年，恒大酒店集团在创立10周年之际启用了全新LOGO，甚至提出要扛起中国民族酒店行业旗帜。

图源：恒大酒店集团

随后，海花岛酒店群的欧式城堡酒店和七星半岛酒店也被恒大酒店集团纳入管理运营序列；

2018年1月，恒大酒店集团加入APacCHRIE(亚太酒店、餐饮与旅游教育协会)。

此后，恒大酒店集团还在中国酒店品牌高峰论坛、中国住宿业峰会、亚太地区酒店合作论坛、世界文化旅游大会等众多行业高端活动中亮相发声，一时间风光无两。

据了解，2018年的恒大酒店集团旗下已开业酒店整体好评率为88.23%，更是以绝对优势登顶中国饭店品质联盟发布的“2017年度中国品牌连锁饭店集团品质榜”。

图说：海口湾恒大逸阁度假公寓图源：海口旅游网

同年，恒大酒店集团开始进军高端酒店式公寓，首个“逸阁”公寓品牌项目海口湾恒大逸阁度假公寓开启试营业。

随后几年，恒大酒店集团形成了酒店系列、温泉系列、公寓系列以及童世界主题乐园酒店系列组成的品牌矩阵，更是提出“十年百店”的战略目标，在行业内已初具影响力。

02

从买买买到卖卖卖，恒大酒店何去何从？

近年来，随着恒大集团的动荡，也让其旗下的酒店业务陷入前所未有的危机。

尤其是恒大收购的酒店，更是被作为重要资产部分拿来抵债。

早在2020年，业内就曾流传一份恒大出售项目名单，覆盖北上广深等国内重点城市，恒大海花岛双塔酒店、欧堡酒店、七星半岛酒店、会议中心赫然在列。

2021年，恒大对旗下酒店业务展开了一场资产大腾挪。

在近20天时间内，恒大集团陆续将旗下18家酒店、餐饮及公寓管理公司，由恒大地产集团腾挪至恒大集团有限公司下属的恒大旅游运营管理集团有限公司。

具体来看，18家公司中，有16家为分别位于广州、清远、海口、宜昌、南昌、天津、武汉、成都、南京等地的酒管公司，另外两家为餐饮及公寓管理公司。

这相当于把酒店业务都统一放到旅游集团旗下一个板块了。

多位业内人士认为，恒大当时将酒店从商业地产项目划到旅游地产项目，意在调整业务资产结构，便于后续发展。

不过，受母公司拖累和多重因素影响，曾经风光无限的恒大酒店业务开始陷入危机。

今年5月，香港高等法院裁定的清盘令正式生效，恒大的清盘进入到实质性的阶段。

据悉，此次恒大清盘涉及旗下众多的酒店资产，其中包括恒大作为业主的两家安缦酒店、成都瑞吉，还有加拿大的费尔蒙蒙德贝罗城堡酒店以及自营的22家恒大酒店。

至于这些酒店最终将被何人收入囊中，目前尚不知晓。

另据凤凰网财经网报道，目前清盘人已接管恒大集团内超过100 家公司，这些公司的资产总值约270亿港元，但清盘人至今没法预估最终能变现多少。

更现实的是，截至目前变现总额仅约20亿港元。

这意味着，恒大集团主体能直接掌控的可变现资产已极度匮乏。

只不过，恒大旗下的酒店似乎不好卖。

同样处于“风暴”中心的碧桂园，早在2022年就将广州碧桂园金叶子温泉酒店以3.9亿、惠州碧桂园十里银滩酒店以5亿、新会碧桂园凤凰酒店以7.33亿元挂牌出售。

可截至目前，三家酒店并未传出已售出的相关消息。

2024年，碧桂园在广州产权交易所以12.6亿的价格挂牌转让广州市增城区凤凰酒店。

随后又以15亿价格挂牌二次出售佛山希尔顿酒店。

但截至目前，均未售出。

相比之下，恒大如今所剩不多的酒店资产想快速变现，也非易事。

相关数据显示，2025年上半年94家亿元级高星酒店被拍卖，仅6家成交，流拍率83%。

当流拍成为常态，卖不动的高星酒店越来越多，恒大目前手里剩下的奢华酒店的变现难度可想而知。

03

地产系酒店自救“生死局”

当恒大的退市命运终成定局，奥园的总部大楼也被推上法拍平台。

这两家房企的困境，不过是房企集体“排队离场”的缩影。

据FSMOne统计，2021年以来房企美元债违约已超1400亿美元，占行业总量70%以上。

2024年，超6成房企在亏钱。

黄奇帆更是预测：2025年TOP30房企可能集体暴雷，未来房企数量可能会减少三分之二以上。

曾经万亿市值的恒大，就这样从资本市场的舞台上退场。

事实上，这两年这样的退场已有很多次：世茂、阳光城、蓝光、中南、新力、泛海、三盛、嘉凯城、宋都、大唐、大发……

当越来越多房企的困境接连浮出水面，地产系酒店不得不直面一个残酷现实：

在行业阵痛之下，越来越多的房企的重资产酒店正排队走上货架。

截至2021年末，TOP100房企中有85家做酒店，上榜《2024房地产上市公司测评研究报告》前10强的上市房企中，几乎都有自营的酒店品牌。

一边卖掉占用大量资金的重资产，一边扩张轻资产酒店业务，越来越多房企通过这种轻重资产分离以图实现不同程度的“减负”。

不过，光凭酒店这一项业务眼下似乎很难扭转房企负债高压的现状，尤其是投资周期长、利润增长慢的奢华酒店并不适于房企继续持有。

艺龙酒店科技启程酒管CEO常开创此前就曾指出，地产酒店要解决的是如何兼顾经营效率和效益的问题，同时还要有可应对消费者需求变化和市场化发展的结构。

显然，地产系酒店在深耕“资产管理方”身份的同时，还需要适应“品牌运营方”的新身份。

比如从碧桂园单飞五年后的凤悦，如今以400+家管理酒店、70000+间客房的规模逆势突围，跻身全球酒店集团32强，国内酒店集团12强，搭建了从中高端到豪华、从商务到度假全覆盖相对完整的品牌矩阵。

据业内人士透露，自从开始决定走轻资产路线，凤悦酒店集团品牌旗下的卖价、服务、配套均开始模型数据化。

存量时代下，地产系酒店也需要回归酒店作为经营性资产的投资逻辑，寻找新的盈利点。

对地产酒店而言，轻资产运营虽是品牌发展的快车道，但品牌盈利能力的强弱决定着市场口碑和下一个生存周期能否披荆斩棘。

当下，供大于求和同质化严重的问题让酒店品牌更加内卷，卷产品，卷体验。

时至今日，恒大的酒店业务一直未能成为恒大的主流业务板块，其自有品牌也错失不少差异化发展的机会。

人生最痛苦的是梦醒了无路可走。

哪怕是恒大集团退市了，可3500亿债务还在。

当地产系酒店进入“下半场”精细化运营时代，未来恒大酒店将何去何从？

本文来自微信公众号“酒管财经”，作者：大晟，36氪经授权发布。