常州首富的危局：从“全球Mall王”到半年巨亏15亿

时间回到2016年，红星美凯龙湖南怀化商场正式对外亮相，这一家居企业第200家“Mall（购物中心）”由此落成，而红星美凯龙一举成为中国规模最大、数量最多的大型商业Mall运营商。

木匠出身、靠借来的600块钱白手起家的红星美凯龙董事长车建新，曾常年在江苏常州首富之位，那一年红星美凯龙拿下“全球Mall王”的称号，几乎可以称得上是其企业与个人数十年来的巅峰。

但不到十年间，车建新的人生境遇与其一手打造的红星美凯龙的经营状况都发生了骤变。2025年5月13日，红星美凯龙家居集团发布公告，董事车建新家属收到云南省监察委员会通知，对车建新立案调查并实施了留置措施，后续信息至今未再公布。

车建新（图源 红星美凯龙官方微博）

而今年的红星美凯龙，在营收上依旧显出疲态——据近期红星美凯龙披露的2025年半年度业绩预告，上半年公司预计归母净亏损15.9亿元至19.2亿元之间；扣非后的归母净亏损为5.1亿元至6.2亿元。

作为一度拥有最多商场的“全球Mall王”，这两年红星美凯龙的自营商场数量从250家缩水到76家，另据财报披露，今年已是红星美凯龙亏损的第三年，自2023年至2024年累计亏损超50亿元，已将2020年至2022年的盈利悉数吞噬，如今年无法实现扭亏，红星美凯龙或将触发退市风险预警。

红星美凯龙给予市场的警示，绝不仅是一家民营企业应对“行业冷静期”的快速收缩——随着家居行业整体对成本、环节抠得越来越细，这家“过去王者”的持续低迷，更大程度上是在告诉所有人，零售经济的本质实际上是效率竞争。

知其然知其所以然，才能更好地决策企业的发展。

靠做家居界的“包租婆”年赚53亿元

了解一家公司往往需要从它赖以生存的盈利模式说起。

在车建新以往的报道中，人们很容易看到这样一个故事：说几十年前，他的女儿想吃肯德基，车建新忙里偷闲，带孩子“赶时髦”排着长队吃了一顿，然后突发灵感——当时肯德基能做连锁，为什么大市场不能做连锁呢？于是开创了特色的家居连锁商业模式。

时至今日，故事的真伪已不可知，但师从肯德基的商业模式，却在红星美凯龙的发展中有迹可循。

事实上，以“连锁”为外壳、“收租”为核心的生意，在连锁模式下相当普遍，开创者就是麦当劳、肯德基等行业巨头。以麦当劳为例，业内一直认为其是“披着汉堡外衣的地产公司”，具体来说，麦当劳通常会借助品牌势能用低价租长期合约，再溢价转租给加盟商，因为这一模式一度让租金收入占到总营收近40%。

从红星美凯龙的运营模式中，也可以看到，无论是自营商场还是企业负责管理的商场，“租金”为其带来的利润同样不菲。《当代企业》查阅近年的财报发现，红星美凯龙2024年营收78.21亿元，其中自营及租赁业务收入为53.6亿元，占比达到68.5%，2025年一季度的财报则显示，该块业务的营收占比更是提升至77%。而行业人士指出，这部分收入最大的构成，其实来源于商户收租。

从某种意义上来说，红星美凯龙本身依赖的是一种相当于“包租婆”的摊位卖场模式，通过买地获得商场物业经营权后统一招商，从而收取租赁费和管理服务费，再为加入卖场的其他商家提供贴牌、委托经营管理等服务。

除了传统的租金收入，红星美凯龙还通过配套服务盈利，包括物业管理费、销售额提成、数字系统使用费、广告推广服务等形式，为商户打造一种“服务捆绑包”，让红星美凯龙从“房东”（自营商场）甚至“二房东”（托管商场）角色，逐步向服务型合作者转变。在这个模式下，商户不仅仅是租户，更是在一个成熟商业体系中的一环，平台方也可以靠持续提供增值服务提升毛利率。

红星美凯龙主营业务分行业、分产品情况（图源 红星美凯龙2024年年度报告）

在这一模式下，红星美凯龙就需要不断买地、建商场来扩大营收规模。但和房地产公司一样，其营收高强度地依赖于重资产的运作，而开发并经营自营与负责托管的商场，本身也属于高杠杆的投资行为，随着负债额持续提升，风险也接踵而至。

负债高达676亿元，激进扩张的副作用

自2023年一季度开始，红星美凯龙的盈利能力明显收缩，季度营收呈现下滑趋势，归母净利润逐渐转向负值、亏损不断拉大。

虽然2025年第一季度财报中，红星美凯龙的总资产价值显示仍超过1100亿元，但是其负债总额也达到了约676.5亿元，资产负债率逼近60%。业内通常认为主营商场、百货零售类企业的资产负债率适宜水位在40%至60%，同时银行对60%以上的高负债率企业经常也会收紧贷款政策，红星美凯龙已经相对接近了红线。

红星美凯龙资产负债表（图源 同花顺）

那是不是家居卖场走不自营、全租赁的路线会更加弹性呢？不妨把视野放大到这个赛道的另一家代表企业，作为参考对比。

2019年，红星美凯龙的老对手居然之家借壳上市深交所（后改名：居然智家），这一年披露的财报显示了其分销渠道的结构，其中连锁家具商场占23%、非连锁家具商场占37.39%、线上零售占7.21%，如超市、品牌专卖店和传统家具一条街等其他分销渠道占32.4%。

与红星美凯龙不同，居然智家将轻资产运营的模式视为家居商场运作之本。截至2024年底，公司直营的83家卖场中，仅有17家为自持物业，其余66家为租赁。公司本身并不沉重投入资产建设，而是以轻资产模式实现快速扩张，迅速将卖场布局进一线及省会城市，并且挑选地段优质的地段，使得租赁业务具备长期可持续性。

从管理上来说，居然智家作为“二房东”，面对盈利下滑等问题时，能快速退租低效益的门店、渐少损失。但轻资产的运营，意味着毛利率、净利率相对于自营来说往往较低，同时长期租约可能面临租金上涨压力，两个因素叠加下，轻资产的家居市场主要面对的是营收下滑的压力，即难以通过资产增值获利。

事实也是如此，据居然智家发布的财报，租赁及其管理业务毛利率近几年连续走低，2024年的毛利率同比下滑5.23个百分点至41.04%，核心业务盈利能力持续走弱，导致居然智家整体的销售毛利率降至27.35%，净利率降至6.44%。

因此，轻重运营或许只是模式之争，而不是两家如今经营承压的关键。

错把“渠道”当“壁垒”，忽视核心是效率之争

从根源上来说，红星美凯龙和居然智家一样，都错把“渠道”当做了自己的“护城河”——消费渠道，恰恰是会更迭的。

一方面，房地产下行确实是一个环境因素，另一方面，家居相关的消费习惯也冲击着两家卖场型家居企业。

线下来说，2018年以来各个地区、房企推行的精装房策略，让家居家装家电的零售市场份额流向了工程订单。业内普遍认为，目前中国主流百强房企的平均集采率估计会在80%-90%这个区间，不少头部房企（如万科、保利、龙湖等）的家居家装家电核心品类集采率早已超过90%，很大程度上挤压了卖场的盈利能力。

而线上化这块，两家也难以打开太好的空间。红星美凯龙的数字化平台早早启用，但用户复购率低，线上销售占比较小，比如“星闪购APP”在2024年线上GMV约为18亿，用户复购率仅9%，客单价也远低于线下；居然智家也在推以线上交易、网店交易为代表的新业务方面，但这块收入在2024年的总盘中占比不足12%，毛利率仅15%，与租赁卖场41%的毛利率差距仍很大。

零售不能光靠规模，还要看效率。有机构对红星美凯龙的自营商场做过坪效测评，平均下来约为1121元/平方米/月，而业界认为，一般开业5年以上的成熟期商场，销售坪效超过2000元/平方米/月称得上优秀，销售坪效处在1400元至2000元/平方米/月之间的才能称得上合格。

归根结底，红星美凯龙作为行业巨头的下滑，揭示了家居卖场本质还是“中间商”的尴尬定位，以及销售效率的相对不足，并且这几年未能为市场和消费者创造足够增量价值，从而陷入“价格虚高（对比集采与线上化）→客户流失”的泥淖。

当然，这并非红星美凯龙一家的事，而是整个行业都要面临的阵痛——瑞典家居巨头宜家中国2024财年营收占集团全球销售额的3.5%，低于去年同期的3.6%；日本家居大卖NITORI（宜得利）2025年上半年在中国关闭21家门店，关店比例高达20%，涉及北京、天津、宁波、福州等城市……

跟不上时代速度，难免躲不过贴地振翅的“遇冷期”——或许宜家还是那个宜家，美凯龙还是那个美凯龙，但中国的消费者已经变了。

本文来自微信公众号“当代企业世界”，作者：当代企业，36氪经授权发布。