全国100个长租公寓“抗跌”板块曝光

2025年上半年，长租市场迎来新一轮调整。克而瑞长租数据显示，上半年全国55城整体个人房源租金坪效为31.9元/㎡/月，同比降幅3.6%。将时间线拉长，2022年至今，个人房源租金已连续四年下行，且降幅不断扩大。

个人房源租金的持续下行对集中式公寓的冲击并非 “一刀切”，城市规模与市场结构成为影响传导效应的关键变量。

2025年上半年，集中式公寓供应规模持续上涨，核心八城集中式公寓供应规模已超125万套，七城租金下滑，保租房占比高的四城跌幅更为显著。

在整体租金波动下行的大环境下，核心八城仍有超百个板块集中式公寓租金逆势上扬，这些 “抗跌” 板块不仅抵御住市场下行压力，甚至持续实现租金增长，成为长租公寓市场中的 “韧性单元”。

个人房源连年下跌

集中式公寓走势分化

克而瑞长租数据显示，2025年上半年全国55城整体个人房源租金坪效为31.9元/㎡/月，同比降幅3.6%，降幅较2024年同期扩大1.2个百分点，这一数据既反映了租赁需求的疲软，也暴露了市场供应过剩的现实。

集中式公寓市场同样面临多城租金下行的压力，但不同城市的表现却呈现出明显分化。通过对比核心八城的个人房源与集中式公寓租金坪效同环比变化，我们发现：上海、北京、深圳、广州、杭州的集中式公寓租金降幅明显低于个人房源；成都、武汉、南京则呈现相反态势，个人房源租金降幅优于集中式公寓。

这一市场分化的本质在于城市间集中式公寓发展阶段的差异性：

在北上广深及杭州等集中式公寓高规模城市，由于行业集中度高、产品标准化程度完善，叠加租客群体对标准化服务的依赖性强、对品牌溢价的接受度高，使得租金体系具备更强的韧性；

成都、武汉、南京等中规模城市，受限于较低的市场渗透率，集中式公寓在定价权方面明显弱势，租金定价更容易受到个人房源 “比价效应” 的冲击，暴露出较大的价格波动性。

集中式公寓租金普跌

保租房占比决定下跌幅度

克而瑞长租数据显示，2025年上半年，核心八城集中式公寓平均租金101.14元/㎡/月，整体租金环比上涨0.07%，同比下降3.33%；核心八城集中式公寓租金坪效七城下滑，仅广州出现回弹。

其中跌幅较大的城市，如成都、武汉、上海、深圳跌幅在4%-7%之间，这些城市保租房占比最高，直接拉低市场均价。

上海保租房占比已近六成，超过市场化房源规模，成为城市租赁供给的主力；成都保租房占比达46.5%，较此前提升明显，随着后续筹集房源的集中入市，其 “双轨模式” 特征将更为突出。

而相对稳定的城市，如南京、北京的保租房规模就相对较低，租金波动小。

至于唯一上涨的广州，一方面受保租房冲击较小，另一方面数字经济产业增长带动需求，形成“高端需求+优质供给”的良性循环。

超百个板块集中式公寓

租金逆势上扬

在整体租金波动下行的大环境下，核心八城仍有超百个板块集中式公寓租金逆势上扬。

如成都武侯区，在保租房集中供应下租金依旧坚挺。

从供应结构看，成都保租房供应聚焦核心区，占比超六成水平，整体供应结构以“核心区为主、发展新区与近远郊协同” ，覆盖不同圈层居住需求，整体供应结构健康。分区域租金价格看，武侯区、高新区、天府新区三个区域租金坪效最高，均超78元/㎡/月；武侯区、天府新区、龙泉驿区等城市核心区及发展新区租金表现坚韧，租金同比呈上涨趋势。

成都武侯区集中式公寓租金保持坚挺，主要得益于作为传统核心区，区域内产业聚集效应和稳定的高需求支撑。作为成都医疗健康、科技和金融产业的核心区，武侯区吸引了大量高收入就业人群，尤其是华西医院、西部智谷等周边的高素质租客群体持续流入，推动租赁需求旺盛。同时，区域内优质的教育、医疗资源和成熟的地铁交通网络进一步提升了居住吸引力。

又如上海杨浦区，在产业红利下需求旺盛。

截至2025年上半年，上海保租房入市规模占城市整体规模近60%。从供应结构上看，浦东新区、闵行等核心及近郊区域，因产业、人口集聚，保租房布局密集；远郊如金山、崇明，受发展定位、人口流量影响，供应薄弱。从租金表现看，杨浦区租金同比上涨3.83%，成为唯一逆势上涨的区域。

杨浦区区域高端产业集聚，作为上海科创中心重要承载区，拥有美团、B站、得物等新兴互联网企业总部，以及杨浦滨江、新江湾城等新兴产业园区，高收入群体占比高，租赁支付能力强，推动租金稳定。此外，2025年杨浦区土拍市场活跃，如保利置业以80199元/㎡楼面价竞得定海社区地块，成为单价地王，推动周边房价及租金预期上升。

综合超百个租金逆势上扬的集中式公寓板块来看，主要有以下特点：

1.产业集聚+人口导入，租金韧性突出

产业导入、人口流入创造大量租赁需求，使得长租公寓市场需求稳定，租金具备上涨动力。同时，年轻上班族、科创人才，对长租公寓的品质化、便捷化需求旺盛，推动运营商提升产品与服务，反向巩固板块吸引力。

武汉金融街板块为例，金融产业集聚带来人才流入，租金同比涨幅达26.2% ，成为供需与价值共振的典型。

北京中关村板块，依托科技产业集群，大量科创人才涌入，带动长租需求攀升，租金同步增长14.3%。

上海东外滩、杭州未来科技城、广州金融城板块等板块同理，依托产业聚集，为租赁市场注入稳定客源，支撑租金 “抗跌” 上涨。

2. 配套完善提升居住价值，拉高租金水平

区域规划、配套落地优化居住环境，从交通通勤到生活消费，从教育资源到生态环境，多维提升板块价值，使长租公寓资产更具 “抗跌” 属性。

北京朝阳区的双井板块租金同比涨幅为14.2%，该区域交通网络发达，地铁线路密集，多条公交线路覆盖，便利的交通不仅方便了租客日常出行，还提升了区域的可达性和吸引力，使得租客更愿意为在该区域居住支付较高的租金。

在一些城市的发展新区，如上海浦东新区的航头板块，随着区域交通规划的逐步落地，交通条件得到了显著改善，这也在一定程度上支撑了该板块长租公寓租金的稳定增长。广州天河区的金融城板块，周边大型购物中心、商业街林立，餐饮、娱乐、购物等各类生活消费场所一应俱全，租客的日常生活需求能够得到高效满足，凭借金融产业与配套协同，提升了板块的吸引力和竞争力，从而增强了长租公寓资产的 “抗跌” 属性，推动租金上涨。

在长租公寓市场整体承压的背景下，核心区和产业区凭借其强劲的产业基础、持续的人口虹吸效应以及完善的配套设施，展现出突出的市场韧性。这些区域不仅维持着稳定的租赁需求，更通过“产城人”深度融合构筑了租金的价值支撑。

在租金下行的周期中，不同市场主体需找准自身定位，制定针对性策略。

对于运营商而言构建差异化运营模式与能力非常重要。对核心高能级城市，头部运营商应深化“产品+服务”双轨创新机制。在硬件端，通过智能化改造与空间功能提升产品溢价；在服务端，构建“基础服务标准化+增值服务个性化”体系，例如建立分级响应机制、打造主题化社群IP、完善会员成长体系等。通过提升租客转换成本与品牌忠诚度，形成脱离价格竞争的价值锚点，强化长期收益稳定性。

对中等规模城市，运营商需推进轻资产模式转型与成本结构优化。可探索“资产托管+收益分成”的联营机制，通过输出品牌管理与运营标准实现快速扩张；在成本控制方面，优化供应链体系降低物资成本，通过“低边际成本+灵活定价”策略，构建价格竞争缓冲区，应对个人房源的价格冲击。

本文来自微信公众号“丁祖昱评楼市”，作者：编辑部、CRIC长租，36氪经授权发布。