上海土拍290亿元收官 “含金量”再创新高

丁祖昱评楼市·2025年07月28日 10:32

“控量提质”已成为主要推地策略。

2025年7月24-25日上海举行第六批次土拍，共成交8幅含宅地块，成交总价290亿元，平均溢价率22.33%。

其中，25日推出的三幅地块一连打破3项纪录，成为今年以来上海土拍市场“含金量”最高的一次。

尤其是徐家汇风貌地块，以200257元/平方米成交楼板价刷新全国土地单价地王，其买家既不是全国性规模房企，也不是知名央国企，而是一个来自台州的汽车模具发家的民企祺祥旺宇置业。

该地王拍出后瞬间点爆了上海乃至全国房地产市场。

290亿元收官

一连三幅地块打破3项纪录

2025年7月24-25日上海举行第六批次土拍，第一天共成交了5宗地块，第二天成交了3宗，两日共揽金290亿元，平均溢价率达22.33%。

从土拍热度来看，7月25日三幅地块拍地现场激烈，首先是上午唐镇地块，继2024年第七批次保利以27%的溢价率拿下浦东唐镇地块将楼板价推升至44008元/平方米之后，唐镇热度被推升到一个新的高度。

此次推出的唐镇地块受吸引了7组竞买人参拍，现场经过62轮竞价后，触发“高品质建设”指标环节，最终招商蛇口＆港中旅联合体在人才房配比中胜出，以总价27.3亿元竞得该地块，成交楼板价52360元/㎡，溢价率40%。装修标准4500元/㎡，需要配建不小于200㎡的社区公共服务设施，以及约0.7%的人才房。

在唐镇地块之后，上午的第二块虹口北外滩地块竞争更为激烈，也是第六批次土拍中唯一一宗迈入第二轮竞价的地块，该地块同样吸引了7组竞买人参拍，绿城中国最终以约64.72亿的总价、46.3%的溢价竞得，这一溢价率也是近年上海公开土拍市场新高。

在此之前，2025年第一批次土拍的时候，虹口区C080302单元hk329-11地块作为一批次市中心区域推出的唯一地块，共吸引了5家房企参拍，经过184轮报价，最终金茂&庆隆联合体竞得，溢价率为38.2%，成交楼板价达到117474元/平方米，刷新了当时的虹口楼板价纪录。而此次虹口北外滩地块成交楼板价达到126577元/平方米。

最后便是7月25日下午拍出的徐汇风貌地块，该地块起始楼板价高达16.36万元/㎡，吸引了三组竞买人参拍，分别为招商&徐房、中海，及祺祥旺宇置业。

资料显示徐汇区XH-02(TPL)单元051-11地块出让面积4705.49㎡，规划建筑面积6117.14㎡（其中住宅约5200㎡），容积率仅1.3，限高15米，将打造低密风貌住宅。该地块位于衡复风貌区，为该区域十年首宗新增住宅地块，区域内历史人文价值极高。

最终历时40多分钟、28轮竞价，祺祥旺宇力压招商、中海以12.25亿的总价、溢价率22.38%竞得，20万/㎡的成交楼面价，刷新全国土地单价。

消息一出瞬间点爆了上海乃至全国房地产市场。

和其他房企相比，祺祥旺宇置业对上海土拍市场来说可谓陌生，其不仅仅是现场唯一一家民企，更是一家2025年才成立的企业。企查查数据显示，公司成立于2025年1月17日，注册资本为15.5亿元，法定代表人为叶舒祺。据了解，叶舒祺的父亲为“汽车模具大王”屹丰模具（集团）有限公司董事长叶华彪，祖籍浙江省台州市三门县。

对此，克而瑞上海机构表示：“下午的这块地有很多人报着聊八卦的情绪在看。比如神秘买家到底是谁？一个来自台州的汽车模具发家的民企大佬和他的两千金。是不是大佬买下来做祖宅？应该不行，还是会在各个环节受到有关部门约束，从报规到销售，价格要受到管控，也不能指定对象销售。拿这块地求利很难，所以看到招商和中海很克制，但是可以求个名。”

土拍持续火热

民企拿地积极性提升

2025年开年至今，上海土拍一直保持着较高的热度。六次土拍共拍出27幅含宅地块，成交总价923.2亿元，四成地块溢价率超20%。

成交总价最高的为第一批次拍出的虹口区C080302单元hk329-11地块地块，总价约89.64亿元；成交楼板价最高的是此次土拍的徐汇风貌地块；溢价率最高的为此次土拍的虹口北外滩地块。

与此同时，民企拿地积极性提升的情况在上海也有了明显的体现，如龙湖在第一批次土拍中竞得的奉贤新城地块；又如在第三批次及第五批次土拍中，大华集团分别竞得静安大宁地块及大虹桥徐泾地块；再如此次的祺祥旺宇置业。

民企的回归对于土地市场是一个积极信号，反映出企业对于市场持续保持止跌回稳的信心提升。

选择上海也是因为作为热点城市上海市场整体成交韧性较强，尤其是中高端市场领跑全国。

全国土地供应和成交规模

连续6个月同比回落

与上海土拍火热形成对比的是，2025年以来，全国土地供应和成交规模已经连续6个月同比回落，同时6月单月土拍平均溢价率延续回落趋势，一二线城市溢价率回落至2025年以来的低位。

CRIC数据显示，2025年上半年，全国300城经营性土地成交建筑面积2.5亿平方米，较2024年同期下跌8%，再度刷新2010年以来的上半年新低纪录。各月份成交规模均保持同比回落，二季度以来同比降幅有所扩大。

可以看到，目前土拍市场各能级城市表现明显分化，一二线城市成交建面、成交金额止跌回升；三四线则出现量价齐跌。且二季度以来，各能级城市分化表现愈发显著，

各能级土地成交金额趋势的分化，主要是因为一二线城市仍能提供足量的高质量土地供应，保证较为充裕的新增货值，以提高质量对冲交易面积的下降，仍能保持一定的高质量新盘上市速度，在维持市场适当热度的同时，也使得成交金额维持在相对稳定的规模上；而多数三四线城市只有少量优质地块能保持较好的出让前景，在当前人地房钱等要素挂钩的要求之下，加大高质量土地供应，已不可能完全覆盖供应面积下降对土地成交金额的影响。