租客重视居住品质 长租公寓仍有进一步提升的空间

近年来，在“租购并举”住房制度持续推进背景下，住房租赁市场供给结构持续优化，租客选择空间显著扩大。与此同时，租客在租赁市场中的话语权不断增强，其行为偏好的变化对长租企业的决策具有重要的指导意义。

租客画像

（一）租客群体基本特征：受访租客多为受过高等教育、中等收入的青年人

图：受访租客年龄、学历与收入分布情况

数据来源：中指调查

租客所在城市方面，过半受访租客分布在一二线核心城市，其中一线城市租客占比24%。高能级城市经济发达，就业机会丰富，吸引了大量人口流入，租赁市场活跃度较高。

年龄分布方面，近九成受访租客年龄在20-39岁之间，其中25-34岁租客占比59%。青年人群体处于事业发展初期，购房能力有限，租房成为其解决居住问题的重要方式。

学历分布方面，84%的受访租客学历为本科或大专，硕士及以上学历占比6.5%。租客群体受教育程度普遍较高。

收入水平与变化方面，42%的受访租客月收入在5000-10000元之间。关于租客近一年的收入变化，52%的受访租客表示收入不变，27%的租客收入有所上涨，21%的租客收入下降，租客的租金支付能力进一步分化。

（二）不同房源租客画像差异：新毕业的高学历、高收入年轻人对长租公寓更加青睐

根据租客租住的房源类型，将租客群体分为集中式长租公寓租客、分散式长租公寓租客和个人房源租客。

资料来源：中指研究院综合整理

与个人房源相比，长租公寓租客更年轻，收入、学历更高。

从毕业年限来看，毕业年限较短的年轻人对分散式、集中式长租公寓的偏好较为明显，根据调研结果，分散式长租公寓租客毕业时间在3年以内的占比为52%，集中式长租公寓租客毕业时间在3年内的占比高达62%，均明显高于个人房源租客。长租公寓品质高、服务好，与年轻人的需求较为适配。值得注意的是，随着毕业年限增长，租客在租住结构变动（如结婚生子等）、子女教育或租住性价比的驱动下，选择个人房源的占比有所提升，个人房源租客中毕业年限在5年以上的占比高达41%，明显高于分散式公寓（25%）与集中式公寓（17%）。

从收入水平来看，受访租客中，长租公寓租客收入在1万元以上的租客占比明显高于个人房源租客。同时，结合租客学历来看，超半数的硕士及以上学历受访租客租住在分散式与集中式长租公寓，占比明显高于本科及以下学历租客。高学历人才普遍收入较高，且为人才补贴的重点支持对象，对价格、品质较高的长租公寓具有更高接受度。

租房偏好

图：受访租客租住方式分布

数据来源：中指调查

关于租住方式，整租是受访租客中最常见的租住方式。88%的受访租客选择整租，其中整租独居（35%）、与朋友一起整租（23%）的租客占比均明显高于合租，可见租客对个人空间与租住安全较为看重。合租租客主要分布一些租金较高、生活成本较大的一二线城市，整体占比相对较低，为12%。

数据来源：中指调查

关于租住的户型和面积段，两居室、60-90平户型最受欢迎，其次是一居室、30-60平户型。一居室适合独居、情侣合住租客，独立性和私密性较好；两居室不仅适合小家庭整租等租客，对于与朋友同事合租的租住需求也很适配。

关于租住的房源类型，个人房源仍是主流的租住选择。受访租客中，租住个人房源的租客占比57%，分散式集中公寓租客占比28%，集中式公寓租客占比12%。

图：不同房源租客租房时主要考虑的因素

数据来源：中指调查

结合不同房源租客的关注点来看，周边配套条件是各类型租客共同重点关注的因素，此外，个人房源租客对租金水平与通勤时间关注度高，租房决策是在租金性价比与通勤时间之间的权衡；分散式与集中式长租公寓租客更关注地铁或物业服务等，对居住环境要求较高。近几年随着住房租赁市场持续快速发展，行业机构化率有所提升，但与美国、日本等国家相比，我国住房租赁机构化率尤其是集中式长租公寓占比，仍有进一步提升的空间。当下，随着租客对居住品质要求的提高，集中式长租公寓凭借其统一管理、优质服务和良好的居住环境，逐渐受到年轻租客的青睐，未来发展潜力较大。

数据来源：中指调查

关于租金和租金负担，62%的受访租客月租金在1000-3000元之间，72%的受访租客租金收入比在10%-30%之间，整体租金较为合理。分不同房源来看，分散式、集中式长租公寓租金结构较个人房源明显上移，其中月租金高于2000元的集中式公寓和分散式公寓租客占比分别为71%、60%，个人房源占比仅38%。租金收入比表现类似，个人房源租客租金收入比在10%-20%之间的比例最高，为43%；而租住在分散式、集中式长租公寓的租客，租金收入比则更多的分布在20%-30%区间，且其租金收入比在30%以上的租客占比明显高于个人房源租客。整体来说，集中式、分散式长租公寓品质较高，租金相对较贵，其租客也在承受着较高的租金负担。

集中式长租公寓租客专项分析

图：集中式长租公寓租客选择租住当前公寓的原因

数据来源：中指调查

调查显示，集中式长租公寓租客普遍重视居住品质。过半受访者因看重独立空间与私密性选择集中式公寓，34.5%因地理位置便利，另有逾两成看重社区活动、公共配套及室内品质。长租公寓运营商应聚焦租客对空间、安全、社交和配套的核心需求，优化项目设计与服务，提升产品吸引力与运营效益。

图：集中式长租公寓租客最期待的公区配置、商业配套、社区活动

数据来源：中指调查

具体来看，在公区配置设施方面，受访租客最期待的公区配置TOP5分别为阅览室、电竞游戏室、公共洗烘房、健身房、影音室，以期满足日常清洁、休闲娱乐、提升自我等个性化需求。在周边商业配套方面，35%以上的租客期待配置便利店/商超、宠物医院、药店、社区医院等。在社区活动方面，受访租客对宠物交友、创意市集、派对/舞会、手工活动、桌游剧本杀等活动较为期待，希望通过互动增强社区归属感，企业在项目设计中可适当融入宠物友好与社交元素，提升项目吸引力。

租房规划

（一）短期：受访租客换租意愿较强烈，集中式长租公寓租客续约面临一定压力

近两年，在宏观经济环境及市场供应持续增加等因素影响下，重点城市租金有所下跌，根据调研结果，44.1%的租客近一年租金有所下降，35%的受访租客表示近一年租金无变化。在对未来租金走势的判断上，仅有15%的受访租客认为未来一年租金将有所上涨。

图：受访租客租住房屋最近一年租金涨跌幅

数据来源：中指调查

在短期租金承压背景下，租户群体掌握更多主动权。根据调查结果，63%的受访租客计划在租约到期后换租。

从换租原因来看，因市场租金下跌换租是各类房源租客的共识，因“购房”、“收入预期下降”或“工作变动”而选择换租的比例同样较高。相较之下，个人房源租客因租住品质一般，存在一定的改善居住环境的需求。

结合受访租客未来计划租住的房屋类型来看，与个人房源、分散式长租公寓租户相比，当前租住在集中式长租公寓的租客续签意愿偏低，长租公寓运营商需提前摸排租户续签意向，及时调整服务与营销策略，减少潜在的获客成本。

数据来源：中指调查

进一步分析集中式长租公寓换租意愿较高的原因，根据问卷调研结果，集中式长租租客的痛点主要集中在公寓居住空间的舒适度方面，如公寓房间隔音效果较差、户型差/通风效果不好、缺少阳台/不方便晾晒，储物空间少等排名较靠前。

结合租住民宅的优势与近半数集中式长租公寓租客计划未来换租分散式公寓来看，集中式租客换租并非受价格因素驱动，而是租客追求更可持续、舒适的生活体验。因此，长租公寓企业需在产品和服务上双重发力：一方面，通过优化户型设计、增加公区配套等方式，积极借鉴住宅的核心优势（如通风、阳台、空间感）；另一方面，需持续提升产品力和服务力，稳固集中式长租公寓产品优势。

（二）中长期：租房仍是多数租客的过渡性选择，但越来越多的租客开始主动选择长期租房

从租客对未来3年的租房规划来看，租房仍是多数受访租户在资金压力和房价下行预期下的过渡性选择。调研显示，66%的受访租客表示攒够首付后将选择在本地或房价更低的城市购房，仅有17%的租客计划长期租房。

图：不同房源租客打算一直租房的原因

数据来源：中指调查

关于无房租客计划长期租房的原因，调查结果显示，经济压力较大、买房性价比不高/不看好房地产市场、工作不稳定是主要影响因素。同时，随着住房租赁市场规范化程度持续提升，租房成为越来越多人的主动选择，个人房源和分散式长租公寓租客中，均有超过10%的租客出于“更自由”“生活质量更高”等主观意愿而选择长期租房。日前，国务院总理李强签署国务院令，公布《住房租赁条例》，条例将于2025年9月15日起施行。作为我国首部国家级的住房租赁领域行政法规，《条例》的正式出台为住房租赁市场提供了明确的制度框架和行为准则，标志着我国住房租赁管理体系进一步完善。未来，随着监管体系的完善与落实，行业将进一步提质升级，租房也将成为一种重要的生活方式。

住房租赁市场趋势展望

（一）需求趋势：租户租金支付能力进一步分化，但对居住品质的需求并没有降级

当前，租户支付意愿进一步分化。调查结果显示，两成受访租客收入有所下降，叠加市场租金普遍下降，使得部分人群支付意愿减弱，对价格敏感度提升，对低价房源的偏好增强。同时，住房租赁市场的快速发展与良性竞争，也推动了供应体系与产品品质持续优化，有效激发了品质改善需求。部分群体尤其是新毕业的高学历年轻人，对居住品质的关注度提升，愿意为高品质的租住生活支付合理溢价。

同时，品质化需求升级成为租赁市场的重要趋势。当前租户的租金支付意愿分化虽有加剧，但受短期市场持续调整、租户话语权提升等影响，租户对居住品质的需求并没有降级。总体来说，随着社会发展与生活水平的提升，租客对居住舒适的要求也在持续提高。2025年，“好房子”理念首次被写入《政府工作报告》，租赁市场同样需要“好房子”，品质化转型有望成为住房租赁市场重要的发展方向。

（二）策略建议：强化全链条的精细化管理能力，提升企业核心竞争力

短期，受居民就业收入预期偏弱与住房租赁市场供应持续增加等因素影响，各地住宅租金普遍下跌，长租企业运营面临一定压力。但结合本次租客问卷调研结果和行业政策导向来看，长租市场拓展机会仍存。

1.投资端：深耕聚焦，精准选址，深度锚定热门地铁站点及产业聚集区等价值区域

从行业特征来看，住房租赁项目前期资金投入规模大、回报周期长，尤其是在短期市场竞争压力加大的背景下，投资容错率较低，项目前期的投资研判尤为重要。长租企业应加强对市场研判的重视程度，通过科学的评价体系进行项目选择，提高投资的精准度。

一方面，在城市选择上，投资收敛聚焦，深耕一线及核心二线城市。一线与核心二线城市租赁需求旺盛、租金支付能力强，为长租项目稳健运营提供了良好的支撑。这类城市在短期调整行情中显现了较强的抗跌韧性，投资价值突出。根据中指院监测，多家重点长租企业在投资策略上普遍由区域扩张策略转向重点城市深耕策略。如乐乎集团从早期全国12城布局逐步回归北京等核心主力市场；招商伊敦投资端向北上深杭等核心城市核心区域聚焦，不断提高区域浓度和规模效益。

另一方面，科学评价城市内部不同板块间的住房租赁投资价值差异，重点关注热门地铁沿线与产业集群周边投资机会。城市内部不同区域间产业和配套设施等资源配套存在明显差异，导致各板块的租赁需求和投资潜力存在较大差距。其中热门地铁沿线与产业集群周边板块，人口密集，交通便利，租客吸引力强且来源稳定，项目出租率和收益水平有保障。长租企业需要对城市重点板块进行深度研判，以识别不同区域的客群特征和市场需求，做出更科学精准的投资决策。

近几年中指院为多家头部企业提供住房租赁市场投资策略服务，帮助企业更科学、精准地识别板块投资价值，为企业住房租赁业务发展提供支持。

2.产品端：立足租户需求持续优化完善产品设计，打造理想的生活场景

根据租客问卷调研结果，集中式长租公寓租客对公寓项目的偏好原因与痛点均较为明确，长租企业可在稳固集中式长租公寓项目的同时，积极借鉴住宅的核心优势对产品进行优化。

一是，在产品打造方面，继续以小户型整租产品为主，满足主流的年轻租客对独立的个人空间的需求。同时，结合多样化的产品布局，满足部分租客全生命周期的租住需求。

二是，在户型设计方面，借鉴优质住宅产品设计，合理布局房屋结构，提升采光、通风；优化收纳空间，提升空间利用率，为租客提供更舒适的生活空间。

三是，在公区配置方面，参考租客偏好，完善在阅览室、电竞游戏房、公共洗烘房等方面的配置，满足租户日常清洁与休闲娱乐、提升自我等个性化需求。同时，针对特色需求，可适当引入宠物、儿童友好等相关设施，为特定的租户群体打造专用的细分场景，提升租户粘性，为项目营销赋能。

3.运营端：优化运营策略，完善升级服务体系，提升企业精细化运营管理能力

短期，住房租赁行业运营面临一定压力，对企业、项目运营能力提出了更高要求。长租企业应强化精细化运营管理能力，提升企业、项目核心竞争力。

一是，企业可通过优化业务策略保障项目运营成效，如通过长短租结合等灵活租期的业务模式提升项目坪效。同时，鉴于短期租金持续小幅调整，企业可强化对市场行情与竞企的监测，提升定价策略的灵活性，及时根据市场需求和竞争情况变化调整租金价格，提高项目价格竞争力。

二是，积极利用科技为项目运营赋能，加强智能化运营设计，引入智能家居系统，如智能门锁、水电监控、安防传感、实时告警等，不仅可提高居住的便利性和安全性，智能系统产生的使用数据也可辅助优化房源配置、精细化运营等决策。

三是，持续完善升级项目服务体系，增强客户粘性。基础服务方面，持续拓展服务边界，注重情绪价值输出，为租户提供更好的租住环境，如在常规的入住、保洁、快递代收等服务之外，可提供部分免费维修焕新、结合传统节日提供免费探亲房等服务，强化租户与品牌间的感情链接。增值服务方面，立足租户所需，完善增值服务链条，为租户提供便捷的同时提升项目收入，如提供内部宠物托管、宠物上门喂养、搬家、增值社区商业等服务，直达租户消费痛点。社区活动方面，加强项目社区活动策划与组织，增强客户粘性。如举办社区创意市集、手工、桌游等活动，根据租户兴趣差异搭建各类特色兴趣社群，营造良好的社区互动氛围，提高租客的满意度和忠诚度。

本文来自微信公众号“中指研究院”，作者：中指研究，36氪经授权发布。