“千亿”房企们的“安全边界”正在扩大
2025年上半年，全国宅地出让金8842亿元，不足2021年上半年同期的1/3，其中，TOP20房企的权益投资金额占比接近4成，投资集中度大幅提升。与此同时，头部房企正在进行新一轮的布局结构优化，既是巩固现有销售排名，也是为下一阶段的规模和质量提升进行蓄力。
行业初露曙光，房企开启“新”的博弈
2023年和2024年，央国企、地方城投和民营企业的权益投资金额占比在3:5:2，而到了2025年上半年，该比例已经变为5:3:2。
虽然滨江、邦泰等杠杆率较合理、稳健经营的部分民企仍有新增投资需求，但偿债压力大的民企仍占多数。此外，在“化债”的背景下，地方城投平台新增投资明显减少，部分城市甚至严禁平台公司“托底拿地”虚增地方财政收入。
这么一来，头部央国企的拿地占比就被动提高了，2025年上半年央国企的权益投资金额已达到2024年全年的2/3。其中，保利发展、绿城、中海、华润四家2025年上半年的“千亿”央企同样也是土拍市场的“先锋”。
不过，细究这些头部央国企的拿地结构，虽都以“强化大本营、巩固阵地”为核心，但还是存在城市布局选择的不同，可以理解为“差异化调整安全边界”的举措。
“龙头”央企布局策略正出现细微差异
华润置地：稳扎稳打——坚守阵地，多维举措强化城市根据地
华润置地在2025年上半年继续聚焦核心城市，持续推动布局结构的优化。一方面，华润通过“万象系”带动新片区综合运营（如上海宝山南大TOD），另一方面，也深度参与核心城市的土拍，获得多宗黄金地块。此外，对于北京、上海等采取“捆绑地块”的新型供应方式也积极参与。这增强了华润置地的优质土储规模及后续的业绩兑现可能。
表：2024-2025H1华润置地权益拿地金额和各能级城市分布
信息来源：亿翰智库
2025年上半年，华润置地在北京、杭州、成都、上海的权益投资金额占比靠前，这些城市也恰恰是华润置地在当地业绩排名靠前且市场表现相对较好的。可见，“稳”字当头、深耕根据地和强化阵地意识，成为华润置地现阶段最重要的发展策略。
中海地产：主动求变——核心一二线调结构，三四线阶段收缩
中海地产在2025年上半年继续秉持“主流城市、主流地段、主流产品”的发展战略，但相较于2024年“强聚焦一线城市”的布局策略，最新提出“把握点状性的投资机会”的调整方向，其出发点有两个：一是2025年以来，重仓的北京改善项目去化率明显下降（如作为“粮仓”的石景山多个项目去化率不足50%），不得不重新审视布局的“安全垫”问题；二是随着二线城市的供地质量提升，以及改善需求的持续积累，出现一定的结构性机会。
表：2024-2025H1中海地产权益拿地金额和各能级城市分布
信息来源：亿翰智库
2025年上半年，中海地产在北京、杭州、济南、深圳的权益投资金额占比靠前，而华北区域占到权益投资金额总量的2/3，三四线城市则采取阶段性收缩的策略。值得注意的是，目前中海地产对大多数二线城市的项目IRR指标考核仍不能低于20%，仅一线城市项目IRR指标可以下调到15%以下，可见“利润为先”仍是中海地产的基本准则。
绿城中国：局部下沉——聚焦长三角高端改善，浙江省内下沉
绿城中国在2025年上半年立足浙江大本营的同时，持续关注长三角地级市的布局机会，重点研究浙江全域和苏南城市的改善需求，适时开启新一轮的“金字塔尖”收割策略，同时升级“好房子”战略，支撑产品价值兑现与高端需求适配。2025年上半年，绿城中国在深耕城市的表现亮眼，尤其是5月上海潮鸣东方项目以19.5万/㎡的均价入市取得“日光”，在杭州、南京、无锡等地多个新盘同样取得热销，进一步坚定绿城中国以核心城市优质板块的极致产品力撬动高端改善市场的信心。
表：2024-2025H1绿城中国权益拿地金额和各能级城市分布
信息来源：亿翰智库
2025年上半年，绿城中国在杭州、苏州、西安、上海的权益投资金额占比靠前，除了坚定江浙沪的深耕外，对西部核心城市的布局加码成为新的增长点。此外，佛山的拿地则同时满足三个“苛刻”条件：①核心区断供；②广佛同城化需求扎实；③当地30%阳台率新规提升得房率，可见对非长三角区域的三四线城市布局仍格外谨慎。
保利发展：稳健外扩——立足一线和省会，理性拓展确定性市场
保利发展在2025年上半年的投资布局较为积极，一方面以广东大本营周边进行局部延伸（如佛山），另一方面对省会城市的关注度明显提升（如石家庄），甚至“捡漏”强三线城市优质地块（如温州、泉州、三亚）。保利发展凭借较为专业的市场研究体系，往往能够提前预判城市的阶段性机会，进行前瞻性布局。而对于核心城市的深耕，保利发展也在积极“拥抱”新变化，以上海为例，作为“风貌别墅”的先行者，已经先后参与外滩序、永兴里、浙兴里、山寿里等多个项目的开发，并取得业绩、口碑双丰收。
表：2024-2025H1保利发展权益拿地金额和各能级城市分布
信息来源：亿翰智库
2025年上半年，保利发展在上海、杭州、北京、厦门的权益投资金额占比靠前，既对已深耕核心城市进行“补仓”，也在寻找新的确定性市场，为下阶段的稳健发展做铺垫。正如保利发展在年初提出的“进取型”战略，明确“2025年将安排1000亿进行土地投资”，且“一旦销售完成较好，不排除继续追加投资额度”。此刻的保利发展，正逐渐具备从容面向未来的实力，“未来3年，重塑一个‘新保利’”的战略目标正在脚踏实地的靠近。
回看近五年的百强房企业绩变化，“销售规模大幅下滑，千亿企业数量减少、百强门槛下降……”这些只是表象，背后是企业在每个行业转折期、市场窗口期的策略选择与执行效果，唯有通过专业精进与资源协同，以长期主义的心态稳健前行，方能跑赢地产下半场。
本文来自微信公众号“亿翰智库”，作者：亿翰君，36氪经授权发布。
