房地产，出现一个特殊信号

土拍是楼市的前瞻反应。

透过土拍市场的行情，可以预见接下来至少一年住宅产品的供应趋势。

今年上半年，全国各地的土地成交呈现量降价升的情况，土地供应延续“控量提质”的基调，高能级城市与低能级城市之间分化加剧，头部房企与普通房企之间的差距拉大，土地市场正在加速走向集中化。

与此同时，各地的拿地规则也在持续优化，仍有能力拿地的房企，迎来了属于他们的“好时代”。

各能级城市土拍分化加剧

TOP20城市成为成交绝对主力

今年的土地供应秉持“控量提质”的原则，少供地，供好地。宅地供应建面和成交金额同比均出现下降，但是不同城市之间冷热不均。

一二线城市土地成交量价齐升，而三四线城市则量降价升，不同城市之间的差距继续拉大。

一二线城市土拍回温，呈现量价齐升态势

据wind数据，上半年全国宅地成交建面17769万平方米，较2024年同比减少5.2%。

与此同时，土地的成交价格则逆势上升。上半年的全国宅地出让共收金7906亿元，同比上升13.7%。成交建面减少，而成交总价上升，说明土地的成交单价是上行的。数据显示，上半年的全国宅地的成交楼面价均值为4449元，同比大涨22.2%。

土地成交均价上涨，主要有两个原因，一是高能级城市的土地成交占比提升；二是高价地的成交量增加。

各城市间分化加剧，高能级的一二线城市无论土地成交量，还是土地成交均价都稳步上升。

而一二线城市的土地成交价整体呈现上升趋势。楼面价方面，正如大家所感知，上半年地王频出，各地的楼面价记录不断被刷新。

比如杭州，上半年杭州凭借1161亿元的成交金额，位列全国第一，接近去年全年的水平。杭州土地市场的热度可谓领跑全国，上半年有将近20个板块的地价都创下新高，核心区域的楼面价更是突破了8.8万元。

上海静安大宁、杨浦内环、浦东中环等板块也都有新地王出现；北京打破了“两集中”以来宅地最高单价记录，海淀树村地块成交楼面价突破10万元/㎡。此外，广州、成都、武汉、重庆等地也都有新的板块地王诞生……

统计显示，上半年核心一二线城市共计卖出了24宗楼面价超过5万元/㎡宅地。

相比之下，三四线城市则要冷清许多，无论成交建面，还是成交金额都还在进一步缩水。

值得注意的是，在“控量提质”的大背景下，三四线城市供地也是尽可能的拿出压箱底好货，尽管成交量还在下探，但平均楼面价却止跌回升。

成交高度集中化，top20城市成交占比约7成

寻找确定性，在房企投资行为中已被放到第一位。近年来，房企优化收缩投资战略，不约而同的聚焦到少数高能级城市，不断推高投资的集中度。

中指研究院的数据显示，今年上半年，宅地成交top3城市，也即杭州、北京、上海三者的宅地出让金额合计达到2805亿元，占到全国300城土地成交金额的约33%。

卖地几乎成了高能级城市的“专属权利”，基本面一般的三四线城市已经很难参与其中。土地成交金额前20家城市，已经占到全国300城总成交金额的68%。

足见土地成交集中度之高。

土地出让现“高阶”玩法

多地推行土地捆绑出让模式

今年2月份，北京“三间房D区1205-0007和南区1202-0006、0007地块”打包出让地块。

该地块构成较为复杂，不仅有好房子宅地，也有普通住宅用地，还有商办用地。地块最终被保利金茂联合体以10%溢价拿下。

事实上，不同板块，不同性质地块打包出让，并非首次出现。早在2024年，北京便已开始试水。

2024年6月份，“酒仙桥地块+前苇沟地块+中关村朝阳园北区F3地块”打包出让，被中建智地拿地。同年11月“小红门+酒仙桥+十八里店”组合地块成交，拿地的是中海新城。

有了“大哥”打样，其他省市也纷纷跟进。

去年底，成都首次推出打包出售的组合用地。4幅连襟地位于青羊区外金沙板块，其中一幅是住宅兼商业用地，其余3幅是纯宅地。

4幅地块土地面积总计约158亩，容积率均为1.8，地块最终由建发摘下，成交总价合计约34亿元。

上海今年第三批次集中供地，也挂出了两宗组合地块。

其中，闵行区紫竹科学园区的组合地块，由两幅宅地和一幅餐饮旅馆用地组成，总出让面积21.72万㎡（地上19.55万㎡、地下2.17万㎡），综合容积率1.02，其中宅地的容积率仅1.01。出让条件规定必须自持全部约5万㎡左右的商业配套，并引入国际知名五星级酒店。

地块由象屿地产以总价66.79亿、楼面价3.02万/㎡、溢价率18.97%竞得。

另一宗组合用地位于青浦西芩单位，共包含8幅子地块，其中4幅为住宅和办公混合地块（容积率为2.0-2.2）、3幅为商办地块、1幅为商业地块，总出让面积16.77万㎡（地上14.19万㎡、地下2.58万㎡），总规划建面29.2万㎡。地块由城投公司长三角投资以底价竞得。

此外，河南今年2月份也出台文件，明确提出 “实施宗地组合供应”，允许在城镇开发边界内将邻近的产业、住宅、商业地块打包为一个项目，分别出具规划条件后整体出让。

从目前来看，土地捆绑出让模式并没有固定套路，可以是质地不同的宅地组合，也可以是住宅+商办/酒店；可以是同板块相邻地块打包出让，也可以是跨板块地块捆绑出让。

无论哪种形式，对房企而言都意味着准入门槛抬高。

一方面，捆绑出让地块体量大，资金门槛也随之提高，对于房企的资金实力提出了更高要求。

另一方面，捆绑出让地块可能位置有好有坏，业态也更为复杂，非常考验房企的综合开发及运营能力。

今年以来，这一土地出让模式在多地展开，有进一步普及的趋势。显然，这一模式有利于土地综合利用，促进产城融合以及区域均衡发展。

不过，绝大部分中小房企注定无缘参与。这将助推优质土地资源进一步向头部房企（尤其国央企）集中，加速行业马太效应的形成。

各地优化土地出让规则

对拿地房企越来越友好了

楼市持续低迷，土地市场风向逆转。

如今的土地市场，早就不是卖方市场，而是买方市场。地方政府卖地不得不拿出更多的诚意，才能吸引到足够的买家。今年以来，各地无论是供地质量，还是供地规则都在持续优化。

响应好房子建设，各地主推低容积率优质地块

今年是好房子的落地年，土地供地自然要为好房子建设“铺路”。

5月份开始实施的《住宅项目规范》，明确规定住宅容积率≤3.1、高度≤80米。目的就是终结高层建筑“鸽子笼”模式，提升居住舒适度，推动房地产高质量发展。

从上半年的土地供应来看，各地都在主动调低容积率。克而瑞的数据显示，截至今年3月初，全国容积率2.0以下在售地块的占比已经达到44%，创下近四年来新高。

以深圳为例，深圳素来以高容积率而出名，过去很多高端改善项目的容积率直奔4.0，刚需刚改项目更是动辄容积率5.0以上。今年以来，深圳出让的地块容积率可以说是断崖式降低，其中最低的一宗为2.5容积率。

其他城市就更低了。比如上海，年初平均供地容积率从1.87下降至1.78，北京也从1.53下降至1.45，均为近年来最低水平。

优越的地理位置、优质的配套和资源，叠加极低容积率低，催生了高热度、高成交价。

比如武汉武昌区推出的一宗容积率 1.3的地块，由于条件优质，吸引了14家国央企及民企参与，最终以27920元/㎡楼面价成交，溢价率达到54.36%，成为近年来参与房企最多、楼面价最高、溢价率最高的地块。

杭州今年上半年供应的宅地中，低密地块占比过半，共计31宗。而且这些低密地块有不少位于主城区，甚至是热门板块的核心地段。比如建发拿下的蒋村宅地容积率仅 1.1，成交楼面价高达88029元/㎡，成为杭州新晋的单价地王。

优质宅地的放量供应，无疑刺激了房企的拿地动力。当然，也推动“好房子”建设驶入快车道。

精准供地，各地纷纷优化出让条件

今年以来，多地出台了政策措施，优化土地出让规则。

比如，精准供地。郑州今年土地供应实行“点菜制”：自然资源和规划局邀请了十余家房企参与全市全年的供地计划编制，根据开发企业反馈意见做出调整。这样的供地模式，在郑州史上尚属第一次。目的就是让推出的地块更满足买方的需求，实现精准供地。

北京今年首次对宅地供应实行弹性指标，根据市场去化灵活增减供地量，并且优先保障轨道站点周边用地。

又如， 试点“交地即交证”。

深圳前海近期出让的一宗宅地便采用"交地即交证"的模式，交付土地的同时核发建设用地规划许可证及不动产权证书，简化项目审批流程，缩短项目开发周期。

再如，放宽地块出让条件，降低房企压力。如成都、苏州等地提出，对配建公共服务设施的项目给予容积率奖励，如配建社区管理用房、托育设施等可不计入容积率指标；无锡、西安等地支持土地出让金分期支付，缓解房企资金压力。

一系列的政策举措，降低了房企的拿地门槛，也调动房企的拿地积极性。

本文来自微信公众号“明源地产研究院”，作者：若可，36氪经授权发布。