怎么看待年底楼市的翘尾行情？

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11月份，市场有一个新变化！

各地二手房成交量快速回升！

6个主要城市，11月二手住房交易环比平均回升20.5%，同比回升33.1%。不少机构和房V表示市场已回暖，但从我的体感和近距离接触到的信息看，目前二手房市场回升可以用四个字概括：

以价换量

百城数据显示，11月有99个城市的二手住房价格在下跌，下跌城市数量创下历史新高，且连续6个月超90个。

11月的70城数据还未出来，但10月份的数据显示，70个城市中有67个城市二手住房价格环比下跌，上一次出现这个数字，还是在2014年的8月份。10月份，全国70城二手住宅价格指数环比下跌0.6%，连续5个月环比下跌，跌幅连续三个月持平后再次扩大。

10月份，一线城市以-0.8%领跌！

有两点疑惑：一是8-10月份，各地密集救市，认房不认贷、收缩限购、降低二套住房首付比例等。为何，11月份小业主“以价换量：二是为何“以价换量”能带来销售量的回升？

先从新房说起：

百城数据显示，7月份新房交易量掉入年内低点后，8-11月基本在低位徘徊，前期政策救助的效应不明显。11月份，新房成交面积环比10月下降约8%。价格方面，6月份开始，新房进入又一轮价格回调期。本质上，就是开发商打“价格战”，而且降价的幅度也越来越大。

图：2019-2023年100个代表城市商品住宅月度成交面积走势

反映在微观层面，开发商资金链紧张的范围扩大。国庆后，稳健型房企也陷入资金困境，在售项目开始“降价自救”。对于购房者来讲，这种信息可能意味着风险蔓延，未来新房可能面临交付困难或延期交付。即便能交付，也会因为资金链紧张，导致交付质量打折扣。

新的趋势是，同一个项目新一期开盘，价格总会比上一期要低。因此，购房者选择新房的意愿就会下降。即使是要买新房，也不会现在入场，因为未来新推盘的价格可能会更低。对于刚需或换房的人来说，自然就会首选二手住房，“所见即所得”、没有任何交付的不确定性。

部分需求转向了二手房市场

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这与之前新房受热捧是完全不同的。

在今年上半年之前，由于新房限价，开发商故意制造一二手房“价格倒挂”、“买到即赚到”的场景，各地新房都受欢迎，特别是在杭州、成都、京沪等地。但现在，这个逻辑基本不存在了。

因为，二手房市场也比较卷，各地挂牌量依旧在高位。比如11月深圳二手住房交易量达到3207套，但全网在售二手住房至少要20-30个月才能消化完。更重要的是，期待的“大招”在8月底以来密集发出，就连深圳都把二套首付比例降低了，但并未迎来预期中的快速反弹。

政策基调上，对于房地产仍旧是“房住不炒”下的软着陆。对于房地产土地、新开工和销售2年时间内近乎“腰斩”的下坠，对上下游、经济全局系统性、整体性的影响，似乎省略了。或许，想传达的信号是，这是经济高质量发展、资金回归实体、脱虚入实的必经之路。

想要静悄悄地完成乾坤大挪移的想法，是危险的。因为，目前微观主体的信息渠道是多元的、嗅觉是灵敏的。对市场的真实走势，比如实际价格变动，有一个个真实案例，甚至是身边的案例支持。于是，具有信息优势、位置优势的多套房持有者，先知先觉地变成了“空军”。

表现在，挂牌量迅速攀升，而且会以低于市场平均价的、有诱惑力的价位，将房子尽快抛出去。很简单，淡市里，尽快落袋的唯一手法就是“一次降到位”。因为，他看到的是千里之外，所以不会拿最后一块铜板。对刚需来说，住房需求是咫尺之间的，交易就撮合成功了。

另外，从挂牌的房源来看，一线城市则主要是老破小，占据过半左右的房源。市场上行的时候，涨价预期掩盖了所有缺点；行情冷静的时候，所有缺点的滤镜都消失了。这时候房子正在回归真正的居住属性，户型差、配套差、交通差的房子，刚需不会选，倒逼卖家降价脱手。

表：2023年11月份郑州二手住房挂牌结构

其他二线城市，比如郑州、武汉等，次新房占了一定比例，一方面由于是限售期集中期满，或限售松绑加速到期所致，另一方面是前期投资客借势出货，套现离场。二手房以价换量，单价优势凸显，新房倒挂红利渐失。二手房小户型、选择区域广，更适合当前刚需主导的局面。

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近期，重要会议提出“加强经济宣传和舆论引导”。事实上，在重要行业领域的预期管理，是需要完善的。比如，房地产、互联网、金融和新能源行业，一直是驱动经济兴盛的龙头。但这几年，这几个行业都出了一些问题，直接影响就是中高收入甚至稳定收入的机会减少。

要注意的是，这些行业就业人群较为年轻，互联网依赖性强，在社交媒体上发声能力较强。于是，我们看到，近期一些负面情绪的传播力，比正面情绪还要强，造成了形势悲观或不明朗的时候，选择“主动收缩、自我收缩”的一致性预期形成，甚至达到了共振的结局。

比如，近期披露的考研人数首次减少（-36万），而考公人数增加了40万，由此衍生的“学历价值重估”；

比如，“江浙沪独生女”现象；

比如，大厂降薪和失业等；

比如，富二代创业的积极性下降，开始子承父业求稳；

再比如，年轻人消费极简甚至降级；

......。

事实上，经济调整期，或“三期叠加”，出现一些负面的问题，并不奇怪。但如果不加以引导，任由这种负面情绪相互传染，微观主体信心不足的局面将持续，并产生“自我紧缩”的示范效应和一致行动。比如，在资产和负债两端同步紧缩，这对稳定地产情绪是非常不利的。

另外，政策上呈现惯性依赖与“舆情绑架”的双重特征。即过去需求端刺激，就能将市场拉起来。于是，在媒体、机构，甚至智囊纷纷呼吁要退出限购、限贷，启动“认房不认贷”时，政策也顺势跟进，并将其置于逆周期政策架构中。但大家都知道，需求端刺激效果很有限。

图：2023 年年初至今重点房地产政策情况

为什么？因为微观主体对此的感觉完全不同。他们所感知到的是，要从改善收入和就业、加强兜底保障、真正的安全感获得。但我们的政策工具箱中，都是需求端刺激性的政策。就好比，对一个躺在地上的伤者，大家不是关心并将其送去医院，而是鼓掌呐喊，“站起来，你一定行”。

用脚投票的事情就会发生。

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为什么还会出这样的政策。一方面，就是惯性依赖。过去，这样做很成功，现在沿用是一种费力较小、省时省力的惯性选择。另一方面，媒体、机构，甚至是智囊都在提，他们最影响决策！

事实上，一致默默无闻，没有话语权的群体，才是缓解局面的主角。近期提出的配售型保障房，是一个好政策，也是修复扭曲的一个好选择，或者一个缓冲平台。它要达到的效果，就是将中间群体纳入到房地产行业中来，作用就是托住行业体量，匹配未来市场的购买力。

配售型的保障房，有两个鲜明特征：一是土地划拨供应，以保本微利的价格出售；二是封闭流转。保本微利销售，能提高其吸引力。在资产价格下坠预期强烈时，唯有最低价才能吸引购买力；封闭流转，一是避免寻租套利，二是避免短期冲击商品房市场（长期则利好商品房）。

也就是，在将商品房市场搁置和冷处理的同时，另辟蹊径、重开天地，就在商品房的旁边，打造一个低位平台。让中间群体上到这个平台，等待商品房价均衡回归。购买配售型保障房的群体，不限制其购置商品房。形势很明了，就是以时间换空间，除此之外没有选择。

我们在刀剑上跳舞！

跳好这支舞，需要两个条件，一是，配售型保障房一定得品质好，一定得跳出单纯的政绩考虑，避免再次将其植入“中低收入困于一个低质量居住环境”的结局。因为，如果再次成为低品质的居所，考虑到封闭流转，必然会导致用脚投票。也因为，房价预期、供求预期，不复当年。所谓的品质好，不是建筑材料高档、豪宅化，而是包括正常交付、教育社区等基本公共服务设施是到位的，保质保量的。二是，一定要与商品房小区有差距，否则就会陷入福利陷阱。

真正的问题在于，一些人拥有太多房子，更大的群体则没有房子，资产的基尼系数远大于收入的基尼系数。在当下，没有房子的人，是不会伤害市场的，只要价格到达合理位置，反而他们是市场的底部。我们的舆论恰恰走向另一边，老是怪这些人不买房，内需不足，导致商品房市场跌跌不休。其实，更应该怪那些多套房的“降价套现”，他们才是做空者。

只要供给端真正为这个群体考虑，加上他们勤劳的基因，托住行业，是有可能的。关键是，各地可能还是没有将这项“国发”的重大工程重视起来，要么视为左侧的二次福利分房，要么视为右侧的低收入保障房，没有把它与房地产的破局联系起来。这才是问题的关键。话语权弱，但不要小视这个群体无声但势大的力量。错过了，伤及宏观面，你我都是泥沙。

本文来自微信公众号“李宇嘉地产笔记”（ID:liyujiadichanbiji），作者：李宇嘉。