万科郁亮：中国人均居住面积38.6平米 以使用面积折算相当于40年前的日本

10月20日，在万科集团举行的2023年度媒体交流会上，在被问及当下的楼市为何依旧未能转好、悲观情绪是否过剩时，万科董事会主席郁亮直言“市场被平均了”。

郁亮解释，所谓被平均主要有两点：一是过剩论带来的平均。“房子太多了，以后人口减少了，房子没必要盖了”。针对市场的过剩论声音，郁亮给出了一组数据：根据“七人普”的数据显示，中国城镇居民人均居住面积38.6平方米，其中一二线城市大概30平方米。“

同样是这组数据，郁亮指出看数据不能静止来看。“人均居住面积38.6平方米，是建筑面积，我们把它折成一个使用面积的话，仅仅相当于40年前日本的居住水平。” 郁亮直言，随着我国居住水平的提升，这种相当于日本40年前居住水平的情况一定会不断发生变化。

郁亮认为，对万科而言，与客户、城市同步发展，就有生意做。在他看来，客户对产品的要求越来越极致，企业只有在产品和服务上像消费行业一样追求极致，才能满足客户需求。城市向中心发展，做复杂、做综合。当下，城市向外扩张的机会已经很少，越来越多的是城市内部空间结构的更新调整，因此新项目的功能都需要高度复合。为了适应上述特点，万科选择了开发经营服务并重的战略。这其中的难点，郁亮认为首先是需要培养出赚小钱、赚慢钱、赚辛苦钱的能力。

以长租公寓业务为例，郁亮认为长租公寓是不动产业务中最难赚钱的业务之一，万科通过建立一整套成熟打法，长短租结合、个人客户与企业客户结合，不断降低引流成本和提高运营效率，才终于实现了利润回正。第二个难点，是商业模式能否实现闭环。

经营服务业务前期投入大，回报周期长，见效慢，然而随着REITs政策推出，这一问题已出现解决的希望，对不动产经营业务而言，REITs的重要性类似于按揭贷款之于住宅开发的重要性，能够将不动产变为动产，打通投融管退的闭环。郁亮进一步表示，万科商业、物流、租赁住房都在积极准备REITs，有信心取得突破。一旦完成REITs的环节打通，万科就有望真正从开发商转变为不动产商。

郁亮认为当下不必过于悲观，他相信城市永不落幕，只要与客户、城市同步发展，未来仍有很多机会。