那些房龄十年的二手房，现在到底怎么样？

真叫卢俊·2025年12月01日 11:05

历久弥新

从今年3月份，“好房子”三个字第一次被写入政府报告开始，大家看今年几乎所有的新房楼盘宣传推广，都开始心照不宣地统一起来。似乎“好房子”正在成为一个口号、一个标语。

可能也正是因为口号化，让我们不禁怀疑：“好房子”跟我们普通人有什么关系？短期内能看到肉眼可见的效果吗？长期又会有怎样的变化？带着这个问题，我们试图从过去找找答案。

让我们把时间拉到十年前，也就是2015年左右。当时上海楼市正处于不限价的时期，因为不限价而逼出了一批产品力惊人的标杆楼盘。今天，让我们挑出这些标杆楼盘，带着时间的维度去衡量一下：十年后的“法拉利”，还是不是“法拉利”？

01 先挑出最能打的十年房龄二手房

我们整理了今年各个区乃至各个板块，十年左右房龄的二手房成交情况，试着从这些楼盘中找到成交单价最高的是哪些。为了让限制不至于太死板而失去一些有效数据，我们将“十年房龄”的二手房范围定义为2013-2017年交付的楼盘，发现了一些有意思的数据。

在这份只取排名前三的榜单中，有好几个楼盘竟然多次出现。徐汇滨江的云锦东方、虹口的瑞虹新城，包括杨浦的翡丽甲第和翡丽云邸，都来自同一开发商的成片开发。而当在一个地方种下口碑之后，只要后续品质不滑坡，市场会给到连续的正反馈。

还有一些各自板块的佼佼者，比如位于长宁的宝华西郊紫薇花园。如今卖出13万/平的单价看起来不惊人，但周边楼盘单价竟然大多在5-7万/平之间。虽然也确实有房龄因素影响，但作为次新房比周边单价几乎高一倍，还是很能说明问题的。

以同样的方式震惊到我的，还有大宁金茂府和花木绿城锦绣兰庭。

相信大家还记得大宁金茂府曾经以一己之力开启了大宁板块的房价逆袭神话，如今大宁金茂府一期依然能高出周边均价五成以上，二期更夸张，几乎是翻倍。花木绿城锦绣兰庭作为绿城回归上海内环内的项目，是下过一番功夫的，如今二手房的成交价也比周边高出接近一倍。

那么如果放大范围，从全市来看成交最高的十年房龄二手房会是哪些？翠湖天地、外滩壹号院、绿城黄浦湾这些老牌豪宅上榜是意料之中，但颇为意外的是，华侨城苏河湾竟成为目前成交单价最高的小区。而在静安、黄浦和徐汇几乎包圆榜单的情况下，闵行的古北壹号作为唯一非市中心板块的楼盘，则格外显眼。

好的，现在十年房龄的二手房中，哪些成交比较好我们大致心中有数了。那么，这些楼盘凭什么能获得市场巨大的认可？我们去现场找找答案。

02 十年前的社区有点夸张

真正走进这些社区，最大的感触是，当年大家是真舍得用石材啊。先看看位于杨浦的翡丽甲第。这是保利置业2015年拿的地，至今仍然是东外滩的住宅标杆。立面采用全干挂石材搭配大面落地玻璃，甚至为每一个转角阳台做了新中式的挑檐，让立面层次更丰富。

不仅如此，这还是一个有风雨连廊的社区。大家知道，如今风雨连廊已经几乎成为豪宅标志了，但这可是十年前的房子。还没完，在风雨连廊的支撑柱上，大约不过一掌的宽度，翡丽甲第依然做了同款石材嵌入，一来让墙面更完整美观，二来配上射灯，让晚上的氛围更好。

所以，翡丽甲第之所以能获得市场认可，很重要的就是在一开始建设的时候，就没有忘记那些不引人注意的角落。

既然说到立面，那就不能跃开绿城。但花木绿城锦绣兰庭给我们的惊喜，是从入口就开始了。非常具备绿城工匠精神的入口穹顶，圆柱也用大理石包裹。要知道这样的圆弧无论是切割还是拼接，工艺难度都远远高于普通的方形柱子，包括地面还对应做了圆弧的大理石拼花。

进入社区看到的立面则是新古典主义风格，运用卡拉麦里干挂石材作为主要线条装饰，还融合了富有现代简洁主义元素的深蓝玻璃幕墙。即便是每栋单元楼下的风雨连廊，也都做了全石材包裹。

如果说绿城锦绣兰庭是设计感的突出，那么西郊紫薇花园则显得非常诚恳。大家知道宝华的地下车库是出了名的做得好，这次我们亲身感受了一下，用了十年的车库是什么样的。随手一拍，还是好看的，能看得出来是一个用心交付的地下车库，即使用了十年也没有什么老旧感。

可惜文字不能分享气味。西郊紫薇花园的地下车库是我体验过的车库里，空气质量最好的。其实人家十年前也没用特别厉害的黑科技，就是勤勤恳恳在每个大堂两侧挖了两个直通地面的大天井。真的是非常实在的天井，里面竟然是能种树的。一大一小两棵树，虽然已经是冬天了，活得还挺好的。就是这样有诚意的天井，将整个地下车库的空气循环流通起来，让人走在其中体验感非常好。

当然，一切产品力最终还是要以人为尺度。这也是当我们再次走进这些十年房龄的次新楼盘，最被打动的一点。

03 更重要的是生活服务

我们去过的几乎每个小区都在说，“这里的业主都是长期自住的”。“长期自住”这四个字有怎样的含金量，值得不同的小区都在反复表达这件事？我们试着在古北壹号找找答案。

作为一个非传统市中心的楼盘，大家说古北壹号是靠配套出圈，当然也是对的。但再往前挖一步，本质上还是因为从一开始就有很好的开发理念。比如将18000平留给业主，做出几乎是上海最大的会所。会所里有一间图书馆，并没有引进其他品牌，靠物业运营，却是长成这样。

能看得出来是很用心的在设计空间，希望为业主营造一个能够放松休息的地方。包括书架上的书也选得很用心，我大致扫了一眼，以文学艺术为主，比如摄影史、导演创作、经典文学等，经济、政治类的反倒很少。

还有室内室外两个泳池、家庭观影厅、红酒雪茄吧、咖啡厅、SPA馆。这种近几年在改善楼盘比较常见的高尔夫球室，古北壹号早在十年前就有了。

也是因为当时有魄力拿出这么大的面积留给会所，并且坚持不对外运营，只接待业主，才让古北壹号建成之后开始形成自己的圈层。

包括社区内的景观，没有花里胡哨的刻意，但得益于容积率优势，整体的尺度感非常舒适，社区的花草也养护得很好。随便一个转角看到的景观是这样的，很有层次感的灌木丛和精致的立面相得益彰，给人的感觉就是很松弛很舒适。这也应该是为什么在古北壹号社区走两步就能看到遛狗或者遛娃的人，因为这里的空间本质上就是在迎合业主的。而对真正生活在这里的人来说，你对我的付出，我会感觉得到。

生活浓度更超标的社区，是华侨城苏河湾。这已经不仅仅是一个社区了，而是将生活的概念扩大到社区外，提供了更丰富的文化商业生态。给大家看一下我们在华侨城苏河湾楼下200米内能看到的生活场景：有人绕着苏州河晨跑晨练，有人在草坪上看毛孩子撒欢，还有迎合年轻人的城市营地，支持随地大小躺。氛围是最能吸引到人的。

而华侨城苏河湾之所以能有如此浓度的生活氛围，得益于城市建设和周边配套的不断升级。我们来看看华侨城苏河湾周边配套的大致情况：南侧的苏河湾亲水平台是上海市重要的城市更新项目，静安这一段是在2021年建成并向市民开放的。沿河非常适合散步，无论是绿化还是小品都很有趣味，抬头能看到属于上海标志的三件套。

西侧的苏河湾万象天地，占地达十万平，但却拿出4万多平打造城市绿地公园。这是一个巧妙地将商业、历史文脉和公共空间融合在一起的城市综合体，从2022年开业以来逐渐成为静安商圈的地标之一。也正是借助城市更新带来更美好的生活方式，在华侨城苏河湾原本不错的底子上锦上添花，一度在十年房龄左右的次新房市场取得数一数二的高成交价。

社区和服务或许是更外显的维度，即使不住在这里，做好了也很容易被看见。那么回归居住的本质，再看看那些居住了十年的次新房，室内会变怎样。

图源：公众号上海苏河湾万象天地

04 最后看看十年前的装修过时了么

最后说室内装修，是因为这个维度其实算是给这些十年次新房们上强度了。因为装修的审美往往最具有时效性，一不小心就会显得“土”。但很意外，不是对装修的审美意外，而是装修的细腻和真诚。原来除了好看，早在十年前就有一批楼盘在做一些“额外”的事情了。

比如，长宁宝华西郊紫薇花园。现在很多改善楼盘都在用的，通过贯通梯打造类一梯一户的手法，十年前的西郊紫薇花园已经有了。因为有了私属电梯厅，这一小块空间在之后的使用中也渐渐成为每家每户的玄关和储藏空间。

到这里，已经是比较不错的产品力了。但西郊紫薇花园还做了一项加法。大家知道，任何一栋住宅楼，可以没有电梯但必须要有楼梯，随之而来的就是封闭楼梯的门，一般是灰色或者土黄色，都不太好看。西郊紫薇花园将这扇不好看的门做成了隐形门。也就是说，当我们站在电梯厅，目之所及的面至少都是完整的。

甚至为了缓解电梯厅面积不大带来的压迫感，西郊紫薇花园将隐形门所在的这面墙做成了镜面，可以增加空间感。包括室内的净高，它也做到了3.15米，顶层甚至有3.25米。要知道今年各地开始推进的“好房子”系列规范，才将层高限定为不低于3米。忍不住要再啰嗦一遍，这是十年前的设计。这样的周到和细腻程度，站在现在的节点上来看是有点让人感动的。

除了设计的细腻，科技带来的体贴也很重要，这就要说到大宁金茂府。当初十二大科技系统的赋能，恒温恒湿恒氧各种科技被真正带入日常生活。正是因为有了科技系统，让室内的地砖、板材、墙面，都免受热胀冷缩温差和外部气候的干扰。我们在大宁金茂府交房五年后曾经去看过一次，室内状态确实保持的很好。这也是为什么即便如今周边再有新盘入市，在后来上海新房的限价时代，品质能够超越金茂府的项目，几乎很难再有了。

同时期的花木绿城锦绣兰庭，没有金茂府的科技系统，但在室内的投入上也完全不输。首先是邀请全球四季酒店的御用设计师BDL担任室内设计，将酒店低调奢华的风格注入多处细节。比如电梯里这面不引人注意的背景墙，如果不是知道这是在绿城锦绣兰庭，我真的会以为是哪个酒店的电梯。

进户门的木质扶手会刻意和整体内部装修色调保持一致，地面大理石，背景墙由一种特制的贝壳装饰拼接而成。绿城为室内选择的品牌也很有诚意：嘉格纳的厨电、德国当代的水龙头、德国唯宝的卫浴、铂浪高的水槽、耶鲁的门锁等等。2014年回到内环内的绿城，向上海展现了具有国际水准的真改善产品标准，应该是怎样的。