关于城中村改造，你不知道的事
今天聊一个话题，城中村改造，或者说城市更新 。
这件事好像已经变成一个明牌，就是大家都认为一线城市的未来发展趋势是城中村。
城中村的一切正越来越被重视 。
这些观点多到，但凡是个博主都会对外说一说，关于城中村改造对房地产的影响，城市更新对于城市的意义 。
说多了，可能也就无感了。
当然作为行业内对内容最有洁癖的内容创作者@真叫卢俊，我们确实没兴趣再把大家说过的东西再说一遍 。
我想问问大家，大家真的介入过一个城中村改造么 ？
或者大家亲历过一个区域因为城市更新到底在发生什么样的变化 。
一些特别细碎的问题。
钱从哪来、怎么发放的、会遇到钉子户么、会被恐吓威胁么...
这些问题好像没有人去研究，互联网时代追求快的逻辑下也没人去找寻 。
那这件事就让我们来做。
和大家聊聊 。
一个城中村到底是如何改造的。
这些城中村改造最残酷也最真实的一面， 为大家带来更多背后的细节 。
故事从哪里说起 。
故事从上海一个叫 红旗村 的地方开始说起。
今天的内容有点干，但是相信，看完之后你会对城市发展脉络有更多自己的认识 。
01
这几乎是我们决定做这个选题时第一时间蹦出来的名字 。
红旗村在哪里 ？
说他现在的名字可能大家比较熟悉：真如
就是整个普陀一直都寄以厚望发展的地方，正是因为城中村改造而成为的板块 。
红旗村是普陀真如开发的重点板块之一。
为什么选择这里 ？
就是因为足够典型： 大到让人难以想象的占地、复杂到难以描述的拆迁问题 。
我们几乎 没有 遇到过哪个城中村比它更真实更残酷更典型 。
一个红旗村、半部拆迁史 。
哪怕是2023年的今天当我们回顾红旗村的一些信息时还是大为震撼 。
从西侧曹杨路到东侧的上海联运公司，从北边的铜川路到南边的武宁路，这个项目光占地就足足586亩，将近39万平 。
今天我们看到的这39万平已经覆盖着成群的写字楼 。
还有如丘壑勾连的高层住宅、裙楼商业、滨河景观 。
但2014年以前这里还是污泥遍地、臭气熏天的水产市场、水果市场 ©绝对瞬间人文影像 。
同样的39万方对红旗村不仅意味着大，还意味着脏乱差。
因为如此的占地面积里居然80%都是违章搭建，混乱建筑秩序背后也意味缺少监管 。
当年红旗村改造的工作人员说自己每天从11号线真如站到基地的800米就是煎熬 。
沿路除了水产品的腥味还有河水里的臭味，尤其走到铜川路静宁路路口的时候，地面都是污泥根本无处下脚 。
而最极致的是当你深究这里每套房子的时候，它背后的权属会让你头皮发麻 。
586亩土地上有国有土地也有集体土地 。
国有土地上有央企、市企、外区企业，还有已经改制的民企 。
集体土地上有村民、居民、还有租户，这里面存在大量二房东、三房东甚至到七房东 。
除此之外还有代经租、矛盾化解等等我叫不上名字的遗留问题 。
这也是为什么普陀区委上报整治报告的时候，上级批示的第一句 。
红旗村整治是啃硬骨头，很多问题由来已久 。
所以红旗村几乎是将我们所知的关于城中村的所有维度都拉扯到了最大 。
但 这样的红旗村改造，不仅解决了全市最棘手的城中村项目，并且过程还非常快 。
普陀前后只用了181天就解决了动迁，比原计划提前了半年。
创造了上海记录、同时也成了全国城中村改造的范本 。
围绕红旗村的改造甚至有了城中村改造条线的“红旗精神”。
所以红旗村改造做了什么 ？
02
第一点通常也是最实际一点，钱从哪来。
红旗村改造其实最开始是找不到钱的 。
开发商做过SWOT分析发现这个项目根本做不了 。
普陀区政府找来的开发商谈到第二轮就基本放弃走人了，因为这个项目不仅不赚钱甚至还可能赔钱。
通常意义里我们会模糊觉得城中村改造么，要么政府拨款要么开发商投资，但这种囫囵吞枣的回答意义不大 。
对一个城中村改造项目而言，它的资金 具体 从哪里来 ？
找不到钱的普陀最后找到了本土国企开发商 。
©《风展红旗如画》
这家企业得知要开启这个改造项目之后， 做的第一件事就是囤粮 。
放缓了其他项目，甚至忍痛放弃了长期跟踪的较有把握的开发项目，就是为了城中村改造囤粮 。
同时普陀区政府也很给力，积极帮助开辟融资渠道 。
由普陀区财政局牵头，由浦发银行、农商银行、上海银行、宁波银行4家组成了银团专门为这家企业对红旗村改造提供支持 。
银团不仅可以提供资金配比方面的专业服务，还可以满足大体量的融资。
就这样，2016年6月签订，红旗村改造按 。
自有资金：贷款资金= 2：8 的比例配额！
在我看来更为灵魂的钱可能还是跟红旗村本身有关 。
就是对政策本身的一定突破——红旗村改造背后是 一二级土地联动开发。
一般一块地前期做好七通一平这样的一级开发后，会扔到土地市场这样的二级市场进行招拍挂 。
但红旗村改造完成了土地的一二级联动开发 。
这么做的好处就是一边拆一边拿地，很大程度上就解决了资金缺口的问题 。
我上回听土地一二级联动还是贵州贵阳亚洲容积率第一的花果园项目 。
但花果园交给了市场开发商，而红旗村交给了国企开发商 。
这背后有一个本质区别，市场开发商以利益为导向会不断提高住宅容积率 。
而国企开发商里， 利益并不是唯一导向。
这也是为什么我们今天去看真如的规划，相比赚钱，它更重视城市 。
也正是这种多管齐下的融资方式，让被开发商视作烫手山芋的红旗村不用为钱发愁 。
红旗村集体土地征收协议正式签订之后，补偿资金3天就到账，快到对方都惊讶 。
03
第二个敏感话题，拆迁款怎么分配。
这是继钱从哪来之后排第二位的敏感话题 。
红旗村里需要安置的户籍人口数是1564人 。
这里面居住总人数约为33800人、个体经营租赁户1200余家 。
如何补偿、如何安置是一门数据学、统计学、社会学大综合 。
关于这方面红旗村改造不得不说也做了如今看来想象不到的创新 。
比如原地安置 。
关于文件里“集体土地上的农民” （原红旗村村民） ，红旗村拆迁之后他们去哪里 ？
当时的动迁平台就采用的就近房源的原地安置 。
比如普陀区石泉A11-8地块 （原红旗村东南角） ，这里就有6栋20层+高层，总计1200套 。
这个位置就在红旗村改造地块规划红线内东南方向。
让村民离自己以前的家不远，看得见摸得着。
同时原地安置的价格也被村民认可 。
比如当时的最低调换价为5000元/平 。
同期青浦华新地块，最低调换价也得4000元/平 。
相比之下，红旗村改造的价格是接近原住房屋货币补偿单价的 。
同区域相比的话，村民也是开心的 。
红旗村里的石泉A11-8地块的指导价为16868元/平 。
而市场评估均价为35868元/平 （期房） ，未来预期房价将达到7万/平 （现房） 。
拆迁补偿一直是动迁里最敏感话题，围绕这方面的影视剧我们都没少看 。
压低或者抬高补偿对于城中村改造双方都不能解决问题 。
所以找到大家都可以接受的这个临界点就很智慧 。
另外其他敏感点，像人口认定和面积认定，红旗村都做了不同创新 。
比如房屋权利人的家庭人员，红旗村的认定标准里 。
➤ 在他处享受福利配房或者动迁分房时是未成年人的，若为户籍人口则仍作为认定人口为“集土”农民所认可，30平/人 。
还有居住房屋补偿产权调换购房办法，名头有点绕口，但具体调换方法也被村民认可 。
➤ 在本次征地房屋补偿范围内 , 有本市户口但不在本次征地房屋补偿范围内且符合特殊情形的人员，虽有福利分房但建面低于本地块居住困难补贴标准30平/人的，可按30平方米/人的困难补贴标准购房 。
而针对个体户的拆迁，虽然动迁走了，但联系了安置去向 。
最后红旗村改造中的“集土”农民184户签约率达到 100%。
动迁补偿和安置一直是城中村改造中的重中之重 。
也并不是钱到位这么简单 。
这里面红旗村改造做到的一点是从抗衡中找平衡，只有多方利益平衡才能共赢 。
04
恐吓、威胁、无赖...红旗村是怎么解决的。
城中村改造遇到抗性是一定，红旗村尤其如此 。
除了前面说的80%违建和权属问题，红旗村改造背后还涉及1000多个摊位，1万多个就业岗位，流动人口最多时达到6万 。
而且红旗村里出现的抗性 更为强烈， 因为触碰利益很难平衡 。
比如同期九亭的改造，是改造好之后商户再重新返回 。
还有许浦的改造，更多是拆除违章建筑 。
这些案例里触碰的利益比较单一，但红旗村改造在商贩看来就是直接掐断财路 。
所以这里面的故事你用脚趾头都能想到不简单 。
在有关红旗村改造书籍《风展红旗如画》中，我们看到很多这样的案例 。
比如曹杨路果品市场的某老板，说的最多的一句话就是 。
你给我当心点！你们全部都给我当心点 ！
然后漫天要价，还四处散布谣言说一旦被清退就得不到任何赔偿，鼓动经营户、租赁户们“抱团”抵抗 。
2015年8月，水果市场的烟台大酒店拒绝清退，并声明他们业务繁忙，不愿意继续洽谈 。
还有被认为是红旗村最难解决的好运酒家，在2013年底调查摸底时就曾有人告诫，这家单位有涉黑嫌疑 。
这些都是城中村改造中的硬骨头 。
除了硬骨头还有软鱼刺。
比如有个区域最后还有28户没搬走，后来工作人员进行了摸底。
这其中8家是铁路的职工，但没有全部居住在这里，有一些是租借给朋友或亲戚的，另外20户租客，大部分都是拾荒者 。
类似这样的软性情况，看似不复杂，但涉及问题并不好处理 。
那面对这些问题你会发现能啃下这些硬骨头软鱼刺的方法其实简单且高效 。
就是决心。
决心并不是为了歌功颂德也不是随便说说，在接到红旗村改造的那一刻开始，其实它的配置就不太一样 。
之前说过这里面很多都是复杂的权属定性问题，涉及到的部门非常多 。
这也是为什么很多问题复杂的城中村，拆迁的时候会拖很久的原因。
一个看似很简单的权属问题，可能需要你跑十几个部门，还不一定有结果 。
而红旗村改造在那个改造大院刚建起来的时候 。
商务委、整治办、长征镇、石泉街道、红旗村大队几乎成体系化搬进来 。
高峰时期食堂吃饭的人可以达到200多人 。
这些人从市政到财务，从街道到村委再到大队，大家都在各自条线发力。
不仅成立平台，并且往平台里装了政府各条线力量 。
来自城市端的决心非常明确 。
另外红旗村改造之初，普陀就派出了自己的专业拆迁团队 。
区属国资委单位西部集团下属上海市普陀第二房屋征收服务事务所有限公司 。
号称西部铁军 。
这支拆迁队伍各个身经百战，工作人员下沉到一线工作的时候确实势如破竹 。
到2015年12月31日改造签约率新高的短短13天时间签约率就达到90.12%， 2016年6月30日，宅基地村民签约率达到97.5% 。
具体怎么做呢，我就用上面那28户举例 ：
解决了拾荒者问题，剩余8户怎么办 ？
➤ 先针对这8户量身定制方案，同时实际考虑这8户职工的真实困难
➤ 后来8户职工中有6户人家顺利签约，但有2户出尔反尔，抱团不配合
➤ 其中一户住在地块内，但白天始终没人在家，然后工作人员就利用晚上、双体日反反复疏导
➤ 另一户不住在红旗村在松江，电话不接，于是工作人员就老老实实往返红旗村和松江做疏导
从一开始吃闭门羹，到后来愿意交流，最后终于疏导成功 。
你会发现这支队伍干起工作来，几乎不分昼夜、也不分周末还是工作日 。
这也是为什么一个国企单位会熬夜会通宵会加班加点，拼也确实是够拼 。
2015年11月1日凌晨3点 。
这也是为什么在别人看来2年搬迁想也伐要想的红旗村改造 。
最后仅用了半年，181天的时间就拆迁完毕 。
05
今天为什么说这个。
大家看完之后，觉得城中村改造，核心因素是什么 ？
是城市？是开发商？是建设施工？
其实都不是 。
其实恰恰最核心也是最复杂的，是 人啊。
一个区域的改造大家往往看到最后呈现的那些建筑面貌 。
但是源头对于人的管理和梳理，才是一个城中村推进最难的一个地方 。
正是因为背后有大量以人为单位的疏导和规划 。
我们看到的房地产故事，都是人的故事 。
我们看到的城市发展，背后也是人的变化 。
你以为的建筑载体宏伟，背后也都是因为人在此的工作生活，才有了更多的魅力。
红旗村是2014年上海第一批35个城中村改造之一 。
到今天我们看到城中村改造这五个字越来越多出现在我们的城市蓝图里 。
站在这个视角我们又会看到有关城中村的一切不仅是城市的、更是时代的 。
当我们从这里看回今天说的种种，一切才有了意义 。
今天这篇文章也是想和所有的地产人说一个质朴的道理：
所有的城市开发，不要忘了最后也是最重要的：人本身。
这才是一家企业安身立命之本 。
ps.本文有关红旗村拆迁具体案例来自《风展红旗如画》，特此感谢
以上为正文，来自巧克丽丽
本文来自微信公众号“真叫卢俊”（ID:zhenjiaolujun0426），作者：真叫卢俊团队，36氪经授权发布。
