最近各地调控，其实都是上海模板

这个五月的假期开始，是由各地楼市调控开始的。

深圳、广州、天津都在放假前的最后一天宣布执行新政。各位仔细去对比内容，会发现，基本上整个政策走向，都是沿袭着上海2月25号整个调控政策的脉络。

上海的楼市走向，给到其他城市更多的参考。所以，调控的底层用途是什么？最终会走向什么方向？

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第一个方向：你会发现，各个城市都开始重用公积金这个工具。

深圳：公积金大幅提额——个人60万→70万，家庭110万→130万，家庭最高可贷351万。广州：公积金提额——单人100万，家庭200万，符合条件最高360万；放宽商转公，可转组合贷。包括之前的杭州（公积金单人90万、家庭180万）、南京（买房可以用安徽的公积金）——全国各地都开始重视公积金这个工具。

这个政策的源头，确实来自上海对这个内容的唤醒。

公积金确实是很多二手房购买过程中很隐匿的一个问题。之前买房，公积金使用范围各种受限，很多时候明明账户上有钱，但最后都不能用。

这次各个城市有这样的侧重，一个最大的心态调整就是：楼市调控开始关注二手房，并且希望能够激活每个城市的老破小流动。

你会发现，很多城市公积金使用上限都是三百多万。这什么概念？就是你有点积蓄、一点点首付，在一个城市买房完全没有压力了，后面基本上公积金就可以覆盖了。

但关键问题是：为什么这么在乎老破小的流动性？

回溯一个源头，也是一个关键核心：每个城市的资产流动，老破小的流动是最后一个环节，也是夯实基础的关键一环。只有老破小流动起来，改善和豪宅的需求才会真正激活出来。

说到这里你就理解：上海之前为什么还要收购老破小？包括这次广州也推动国企收购老破小？这都是同样的诉求。这件事有用吗？绝对有用。

上海楼市就是这么调控成功的。从2025年的第四季度开始到现在，上海已经保持2万套的成交很长一段时间了。但每个月的2万套里面，500万以下总价占据75%，200万以下的房子占据了44%。

可以看出，最近这一年有多少老破小因为价格降到位，激活出了足量的需求。这次结合公积金政策，会把这个身位的需求夯实充分，从而保证二手房市场持续性的活跃。

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第二个方向：激活外地购买力的阳谋。

这里重点说说深圳。深圳的非深户——社保或个税满1年，可在福田区、南山区、宝安区新安街道可购2套；持深圳居住证（无社保），上述三区可购1套。当然，深户家庭可以在上述三区购3套。

为什么对于深圳最核心的区域要放松外地购买力？包括没有社保只要有居住证就可以买了？我个人的理解：这一步的策略不是为了夯实刚需，而是为了激活塔尖高端需求的购买力。

从去年年底开始，我们接到了大量关于深圳塔尖项目的投放需求。包括去年全国唯二两个项目单次开盘过百亿的，其中有一个就来自深圳。

这意味着什么？真正的塔尖需求之所以充沛，就是因为深圳的购买力能够辐射到全国。

这一点和现在的上海非常类似。全上海的新房认筹数据中，310的比例在连续下滑——2021年左右还有45%的比例，到2025年已经下滑到37%了。市中心的比例虽然310的占比会高一点，但也不过只有40%而已。

上海有大量的新上海人和非户籍家庭买房的比例在提升。换句话说，外地购买力已经是支撑整个上海和深圳楼市的重要力量。

为什么用居住证也能买房？可能很多人的第一反应是那些灵活就业的服务人员。但其实还有一部分人：一些集团高管的外派人员。他虽然在一线城市工作，但是他们的社保可能不在本地。这部分客群本质上也会被激活。

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以上两个部分很明显：一个侧重刚需老破小的流动，一个夯实塔尖需求的补充。

那么对于改善需求呢？这些需求，其实是当下核心城市的绝对主力。

这一次，深圳、广州、天津都看到了这样的市场，都给到置换更好的成本节约。

广州给的政策最接近我的想法（广州有眼光）：2026年底前买新房以及1年内卖二手房，按新房贷款额1%补贴，单套最高3万；并且支持各区补贴，鼓励发放购房、家装消费券。天津是2026–2027年卖天津住房并1年内再买，退还卖房个税。

而且我还看到，广州还在切实解决中产在买房中的具体焦虑：部分地块推行预售定学位、网签即入学。在楼市中创造明确的确定性。

为什么要创造？我们可以做一个沙盘推演：当老破小开始解套，这部分的房东会不会重新进入楼市去买房？这一点很关键——决定了楼市的传导链条有没有可能从下往上传导。

只有这样，楼市才有可能是全面回暖，代表着信心的全面回升。如果没有这样的传导链条，那么市场的需求终究有一天会消耗完毕。

所以这就是关键的关键。也是我的建议：如果上海后面有政策，一定要针对这一部分出——这才是链条最重要的一个环节。

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我们怎么来看这一次的变化？

之所以标题套了一个“上海模板”，一个很重要的底色就在于：政策背后的主观态度产生了变化。

这次政策不同城市还有很多细节的优化，这些我就不说了，大家各自可以去看。但是我想说的是，这些修正背后的意思，本质上是一次把过去一些强势政策制定完之后的一些盲区和误伤地带，进行系统性修正。

不知道各位有感觉没有？以前楼市的政策，哪怕是激活市场需求，大多措辞的言下之意叫 “放松”——就是还是觉得以前我限制你，现在我放松一点给你窗口期。这虽然没有错，但身位姿态上还是比较强势和主观的。

而这一次，大多数措辞的言下之意叫 “鼓励”——希望你买房，支持你买房。相比较过去而言，有了更多平等和感同身受。

为什么口吻很重要？身段决定姿态。口吻的调整意味着很多的注意力就会变化。

我相信未来会对过去20年楼市所有政策进行一次系统性的复盘和整理，让想买房的人可以更丝滑地买房，杜绝任何不合理的误伤和影响，全力支持合理需求的正常释放。

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未来可能还会有些城市出政策，包括点状城市还会有细则落地。

但是有一个大前提叫做：通过调控，完成整体的供需关系匹配。这句话什么意思？不仅仅是上海，大部分城市都一样——在楼市上升期的20年，虽然去化踊跃，但狂欢之后留下的是巨大的供需不匹配。

比如在市场火热的时候，大量出让郊区地块，从而让核心区的供应量极度稀缺，导致严重的供不应求。比如为了增加套数供应，颁布7090政策，从而导致市面上的二手房同质化严重。类似这样的供求失衡情况其实很多。

但是等到楼市不好的时候，大部分城市本质上没有认真审视过这些结构性问题，然后选择最简单粗暴的直接放松模式。这也导致了越放松越没人买。

但是今天整个调控，除了你看到的这个政策，结合这一年以及各种其他表象，可以总结为几点：

第一，所有的新增都是有效供应。 所以你看到这么多城市核心区域的地块伴随着城市更新开始进入市场，你看到每块地对户型面积的配比越来越少，包括未来对于一手房的操作越来越市场化。这些都是为了创造有效供应，让每一次的新增都能激活需求。

第二，直面二手房的本质问题就是流动性问题。 二手房的问题从来就不是房价问题，而是流动性问题。只有二手房流动起来，才能让资金流动起来，才能更好地反哺到一手房和土地市场。现在我们看到的各种细则，就是为了激活二手房，从而完成整个楼市的蓄水池。

这也是我认为楼市健康的根本。

如今我们要面对的每一个城市，都是在经历20年狂热之后的各种疑难杂症。这从来不是一蹴而就的事情。这需要定力，更需要持之以恒直面问题的态度和决心。

本文来自微信公众号“真叫卢俊”，作者：真叫卢俊，36氪经授权发布。