降息了!房贷利率要降5个基点,百万房贷月供可省30元 | 楼事

未来城不落·2022-01-20 18:17
房地产股集体高开

在2021年两次全面降准以及1月17日下调MLF利率和逆回购汇率后,市场对下一步降准降息的空间格外关注。

1月20日,新一期贷款市场报价利率(LPR)出炉。据央行网站消息,中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布,2022年1月20日贷款市场报价利率(LPR)为:1年期LPR为3.70%,较上期下降10个基点;5年期以上LPR为4.6%,下降5个基点。

就在央行公布LPR最新报价前夜(19日),央行调整了报价行和报价时间。央行公告称,将LPR发布时间由每月20日(遇节假日顺延)上午9:30调整为9:15。上述调整自2022年1月20日起实施。

此外,还调整了LPR报价行名单:邮储银行、南京银行新入围,西安银行和中信银行未入选。是LPR改革之后首次对报价行做调整。央行称,为提高LPR报价行报价质量,中国人民银行指导利率自律机制对场内外LPR报价行进行了考核。

受消息影响,今早开盘,房地产股集体高开。

5年期LPR 20月以来首次下调5BP

对“房贷一族”影响几何?

1月20日央行网站消息,据中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布,2022年1月20日贷款市场报价利率(LPR)为:1年期LPR为3.70%,较上期下降10个基点;5年期以上LPR为4.6%,下降5个基点。

以上LPR在下一次发布LPR之前有效。

值得一提的是,这是5年期以上LPR自2020年4月以来的首次下调。

每经经济新闻记者注意到,自LPR改革以来,这是5年期以上LPR经历的第4次调整。作为房贷利率参考基础,本次5年期以上LPR下调5个基点至4.6%,会对有住房贷款的人群带来何种影响?房贷利率下降会立即生效吗?下调之后月供会减少吗?

首先,5年期以上品种调整,并不会影响所有还房贷的人士。 这与个人选择房贷利率方式有关,若选择了固定利率,此项调整不会影响房贷变化;若选择了浮动利率,则会引起后期月供的变化。2019年央行宣布实行房贷利率的新政策,新发放的商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成。 

其次,房贷利率下降不会立即生效。 虽然LPR每月更新,但按照银行房贷合同,房贷客户的利率不会每个月都随之变动。记者了解到,目前市场上不同银行对重定价周期有不同规定: 

大多数情况下,银行每年1月1日会按照当时的LPR重定价,同时每年1月份选择浮动利率的人群月供会发生变化。 但本次5年期以上LPR调整,并不会立即影响这部分人月供变化,要到次年的1月1日才会按照最新的报价,确定房贷利率。

此外,也有银行规定个人房贷合同期满12个月重定价。举个例子,若客户2021年10月20日签订的房贷合同,享受的房贷利率是LPR加基点,要到2022年10月20日银行才会重新确定该客户享受的房贷利率;若客户2021年2月1日签订合同,那么2月1日银行便会按照最新的LPR报价,重新确定客户的房贷利率。 

假设此次下调至下一个重定价日,LPR不再调整情况下, 个人住房贷款月供会下降多少?以100万房贷,等额本息偿还30年计算,5年期以上LPR每下降5个基点,月供额约减少30元。以2022年1月5年期以上LPR降至4.6%为例,100万房贷的月供就从5156.37元减少至5126.44元。

或受消息影响,今早开盘房地产股集体高开,华远地产、新城控股涨超9%,金科股份涨8.66%。 

5年期LPR下调,降成本惠及更多主体

此前5年期LPR为4.65%,调整后变为4.6%,下降5个基点。 

上一次下调还是2020年4月20日从4.75%下调至4.65%,彼时的背景是疫情爆发初期,货币政策为应对危机大力进行逆周期调节。1年期LPR此次亦有可能继续下调,2021年12月20日,1年期LPR在前期全面降准释放长期低成本资金的带动下下调5个基点至3.80%。 

相比于1年期LPR调整主要影响流动性贷款(主要是企业短期流动性贷款和个人短期消费贷款),5年期LPR下调对降低全社会融资成本的覆盖面更大。随着此前LPR改革的推进,目前银行存量贷款和新发放贷款中,个人按揭贷款、企业中长期贷款等绝大多数都是使用5年期LPR作为贷款利率的定价基准。 

按照央行规定,借款人和贷款银行可协商选择利率重定价(通常周期最短为1年),每次利率重定价时,定价基准调整为最近一个月相应期限的LPR,如果1月20日报价的5年期LPR下调,无疑会对背负着按揭房贷的个人和家庭,以及有中长期贷款的众多企业来说是大利好,会直接降低利息支出。 

据证券时报,巨丰投顾投资顾问总监郭一鸣对记者表示,稳增长需要货币政策的支持,在去年四季度降准以及调降LPR之后,开年又下调MLF和逆回购利率10个基点,整体的速度还是比较快的,也略超市场预期。下调MLF和逆回购利率,对于维护银行体系流动性合理充裕起到较大的作用,也能引导实际贷款利率下行,从而降低企业融资成本,稳定市场信心。 

民生银行首席研究员温彬对《每日经济新闻》记者表示,去年12月20日1年期LPR利率下调5BP,本次1年期LPR利率下调10BP,同时5年期以上品种下调5BP,在一个月的时间里,连续两次累计下调15BP,货币政策逆周期调控力度加大,体现了宏观政策前置发力,有助于稳定市场预期、增强市场主体信心,鼓励企业增加中长期投资,对于当前扩内需、稳外需以及房地产市场平稳运行将产生积极效果。 

温彬称,下一阶段,预计货币政策将继续做好跨周期和逆周期调节相结合,发挥好货币政策工具的总量和结构双重功能,加大力度支持稳增长。一方面,在总量方面将继续用好法定存款准备金率、公开市场操作、MLF等多种货币政策工具组合,保持市场流动性合理充裕;另一方面用好结构性货币政策做“加法”,持续加大对小微企业、科技创新、绿色发展等领域的精准支持力度,促进综合融资成本稳中有降。  

LPR发布时间调整至每月20日9:15

报价行名单“两进两出”

1月19日,央行发布公告称,将LPR发布时间由每月20日(遇节假日顺延)上午9:30调整为9:15。上述调整自2022年1月20日起实施。 

对于LPR发布时间提前15分钟调整,央行表示是为了加强预期管理,促进LPR发布时间与金融市场运行时间更好衔接。有市场人士表示,此举体现了央行主动作为、靠前发力。 

此外,央行官网更新了报价行名单。最新的报价行维持在18家,邮储银行、南京银行新入围,西安银行和中信银行未入选。《每日经济新闻》记者注意到, 这是自2019年8月LPR改革以来,央行首次调整报价行和报价时间。

公告称,为提高贷款市场报价利率(LPR)报价行报价质量,央行指导利率自律机制对场内外LPR报价行进行了考核,根据考核结果调整了LPR报价行。新的18家LPR报价行分别为:工行、农行、中行、建行、邮储银行、交通银行、招商银行、兴业银行、浦发银行、民生银行、南京银行、台州银行、上海农商行、广东顺德农商行、微众银行、网商银行以及花旗银行(中国)和渣打银行(中国)。 

相较此前, 邮储银行、南京银行新入围,西安银行和中信银行未入选。

近期房地产销售、购地、融资等行为已逐步回归常态

近一段时间,房地产市场问题一直备受社会各界关注。此前,在“香港国际金融中心定位与展望”联合研讨会上。央行行长易纲表示,短期个别房地产企业出现风险,不会影响中长期市场的正常融资功能。央行始终坚持营造公平的市场环境,将督促有关企业及其股东按照法律和市场规则的要求,妥善处理好自身债务事宜,依法公平保护各类债权人利益。恒大的风险是市场事件,将按照市场化、法治化原则予以妥善处理,债权人和投资者的权益将依法保障。 

值得一提的是,为促进房地产行业风险出清。此前,央行、银保监会联合发布《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》,鼓励优质企业按照市场化原则加大房地产项目兼并收购,鼓励金融机构提供兼并收购的金融服务,助力化解风险、促进行业出清。 

发布会上,央行金融市场司司长邹澜介绍,在各方共同努力下,近期房地产销售、购地、融资等行为已逐步回归常态,市场预期稳步改善。从数据上看,2021年末,全国房地产贷款余额52.2万亿元,同比增长7.9%,增速比9月末提高了0.3个百分点,其中四季度房地产贷款新增7734亿元,同比多增2020亿元,较三季度多增1578亿元。 

邹澜表示,人民银行将坚决贯彻党中央、国务院决策部署,认真落实中央经济工作会议精神,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,按照探索新发展模式的要求,全面落实房地产长效机制,保持房地产金融政策连续性、一致性、稳定性,稳妥实施好房地产金融审慎管理制度,加大住房租赁金融支持力度,因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。 

2022年保持企业综合融资成本稳中有降

2021年以来,央行多措并举加大对实体经济的支持力度,促进中小微企业融资成本稳中有降。如,7月全面降准0.5个百分点,释放长期流动性1万亿元;9月新增3000亿元支小再贷款额度,支持地方法人银行增加小微企业和个体工商户贷款;12月再次全面降准0.5个百分点,释放长期资金约1.2万亿元;下调支农支小再贷款利率0.25个百分点,1年期LPR下行0.05个百分点。 

数据显示,2021年全年企业贷款利率为4.61%,比2020年下降0.1个百分点,比2019年下降0.69个百分点,是改革开放四十多年来最低水平。 

刘国强建议下一步观察利率要有两个角度。 一个角度是看实际的贷款利率变化。 2021年全年企业贷款利率为4.61%,是改革开放四十多年来的最低水平。 另一个角度是看影响利率的因素有哪些。 LPR是由报价行根据对最优质客户的实际贷款利率市场化报价形成的,资金成本、市场供求、风险溢价等因素都会影响LPR报价。另外,公开市场操作利率、中期借贷便利利率,以及存款利率监管等对资金的成本也会产生影响。 

2021年中央经济工作会议指出,我国经济发展面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力。同时,明年经济工作要稳字当头、稳中求进,各地区各部门要担负起稳定宏观经济的责任,各方面要积极推出有利于经济稳定的政策,政策发力适当靠前。 

央行副行长刘国强1月18日表示,当前经济面临三重压力, “稳”本身就是最大的“进”。 在经济下行压力根本缓解之前,进要服务于稳,不利于稳的政策不出台,有利于稳的政策多出台,做到以进促稳。简单说,当前重点的目标是稳,政策的要求是发力。发力体现在三个方面: 充足发力、精准发力、靠前发力。

一是充足发力,把货币政策工具箱开得再大一些,保持总量稳定,避免信贷塌方; 

二是精准发力,要致广大而尽精微,金融部门不但要迎客上门,还要主动出击,按照新发展理念的要求,主动找好项目,做有效的加法,优化经济结构; 

三是靠前发力,前瞻操作,走在市场曲线的前面,及时回应市场的普遍关切,不能拖,拖久了,市场关切落空了,落空了就不关切了,不关切就“哀莫大于心死”,后面的事就难办了。 

“2022年稳健的货币政策灵活适度,加大跨周期调节力度,发挥好货币政策工具的总量和结构双重功能,更加主动有为,更加积极进取,注重靠前发力。”刘国强表示,重点之一是保持企业综合融资成本稳中有降,健全市场化利率形成和传导机制,发挥贷款市场报价利率改革效能,稳定银行负债成本,促进企业综合融资成本稳中有降,推动金融系统向实体经济让利。 

本文来自微信公众号“每日经济新闻”(ID:nbdnews)记者肖世清,36氪经授权发布。

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