土拍越来越惊人，房价每平降7000元？
本文来自微信公众号“地产情报站”（ID:dichanqbz），作者：白罗，36氪经授权发布。
延迟大半个月后，深圳的第二轮集中供地终于来了。
8月29日，深圳公共资源交易中心官网挂出了22宗集中出让的住宅用地，规模之大前所未有。毕竟在上半年首次集中供地时，深圳也就拿了6宗地出来土拍。
和规模相比，本次深圳土拍其实还释放出一个更重磅的信号——
下调住房销售限价。
原本就对新房实施限价政策的深圳，准备强化“房地联动”，进一步下调住房销售限价了。
举个例子，原本新房限价在9.9万/㎡的前海地区，本轮土拍把新房限价降到了9.2万/㎡，每平下降了7000元；原本新房限价在5万/㎡的光明区，限价也被进一步下调，本次出让的地块都到4.5万/㎡了……
控地价，限房价，深圳这个中国楼市的风向标，又开了一次先河。
01
土拍规则，再度升级
很多南方人瞧不上北方的户型，觉得设计得不够精巧。但在不少北方人眼里，南方户型又有些“精巧”过头了，特别是深圳的房子。
在深圳，不到90㎡的房子，有的开发商能给你做到四室，再算上公摊面积，住进去虽说功能齐全，但怎一个“挤”字了得。
但开发商爱它，因为深圳什么样的房子都不愁卖。
去年那一波房价上涨，深圳各种新盘不断上演花式“日光”剧情，更有天价茶水费重现江湖，市场完全由卖方主导。
所以，今年5月深圳首轮集中供地时，房企热情高涨，现场近400个座位座无虚席。深圳方面对自己的土地资源也是珍而重之，首轮集中供地只拿出了6宗地。当时业界的普遍观点是，深圳土拍重头戏还在后头，好饭不怕晚。
深圳第二轮集中供地的消息是7月传出来的，经过第一次试水后，第二波共推出22宗住宅用地，算是不折不扣的大手笔。但等到土地挂牌近一个月后要拍卖了，深圳官方却突然给它叫停了——
8月6日，深圳公共资源交易中心发布《土地使用权出让补充公告》，宣布第二批住宅用地出让工作全部中止。
在深圳之后，天津、青岛、惠州等城市也相继发布公告，纷纷推迟第二批集中供地出让时间。部分城市虽然没宣布，但从实际情况来看，推迟或延期第二批集中供地出让时间已经成了趋势。
一晃大半个月过去了，8月29日，深圳终于重新发布2021年第二批住宅用地集中出让公告，还是之前那22宗住宅用地，但竞拍规则升级了——
1、拍地企业需要有房地产开发资质，企业及其控股的各个公司，不得参加同一宗地的竞买，同一企业及其控股的各个公司，参与本批次用地竞买最多可竞得3宗用地（含联合竞买）；
2、建立有效的购地审查制度，加强对房地产企业购地和融资的监管，房地产企业参与土地竞拍和开发建设过程中，其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他融资便利；
3、强化房地联动，要求单宗住宅用地溢价率不得超过15%（注：此前地块溢价率上限为45%）；
4、在达到地价或溢价率上限的时候，不得以竞配建等方式增加实际地价，可通过一次性合理报价、摇号、竞更高更优品质建设方案等方式确定竞得人。
这几条措施，各有各的针对点，包括禁止开发商注册多个马甲竞标、监管开发商的资金来源、下调土地溢价率，以及增加公开摇号等方式确定竞得人，针对的主要还是大型开发商，防止他们一家独大。
另外，土地溢价率的下调，也减少了房企的拿地成本，对中小房企而言，利好非常明显。
02
控制溢价，下调售价
伴随着第二批集中供地的陆续“返场”，新一轮的竞买规则也随之出炉。从大方向来看，调整竞买人资质、降低土地溢价率以及强化房地联动是核心。
基本都是抄北京上半年的作业，从限地价到限房价，顺便给房企留点儿利润空间。
以杭州为例，杭州将一般地块的溢价率上限从20%下调到了15%，“竞品质”试点地块的溢价率上限也从10%下调为5%。出让地块达到上限价格后，转为在此价格基础上通过线下公开摇号的方式确定竞得人。
另外，青岛也对土地溢价率进行了限制，高新区的溢价率限制在15%以内。
……
一下子这么多城市突然下调土地溢价率，应该跟8月10日自然资源部召开的闭门会议有关。当时就有消息传出，自然资源部要求地方单宗地溢价率不得超过15%，绝不允许通过提高起拍价格调整溢价率，否则将严肃公开处理。
说白了，就是防止土拍市场过热导致楼面价创新高，拉高大众对房价的预期。
下调土地溢价率，对普通购房人其实有好处，至少不用担心开发商为了利润偷工减料了。前几年北京的“限竞房”，在限房价、竞地价的基础上，摊薄了开发商的利润，开发商那几年花样百出地省钱，恨不得钢筋都得抻长了再用。
结果也很明显，这几年出现质量问题的房子，大多是限竞房。
如今官方大方向已定，细节就看地方发挥了。值得注意的是，在深圳第二轮集中供地公告中，还释放出另一个重要的信号——
通过控制地价，下调新房售价。
深圳官方在“房抵联动”中指出，本批次用地普通商品住房销售限价在原限价基础上下调3%-9.2%不等，安居型商品房销售限价在原限价基础上下调2.8%-9.1%不等。换句话说，就是原本就限价的新房，现在还要在这个基础上，再度下调房价。
以前海地区为例，前海宅地竞全年期自持租赁房，商品房毛坯限售均价下调7000元/㎡，之前的新房限价为9.9万元/㎡，本次调整后新房限价为9.2万/㎡。
另外，松岗宅地项目建成后，普通商品住房销售均价不得高于4.58万元/㎡，可售人才房平均售价不得高于2.74万元/㎡、最高售价不得高于2.88万元/㎡。深汕合作区宅地项目建成后普通商品住房销售均价不得高于1.03万元/㎡。
前有二手房指导价，现有住房销售限价下调，信号很明确，深圳正准备通过价格引导，影响大众对房价的预期。
03
结语
中原地产研究中心统计数据显示，2021年房地产调控累计突破400次，全面刷新历史纪录。从中央到部委到地方，2021年7月密集调控政策高达66次，刷新年内最高纪录。
迈入8月，楼市调控仍未停歇，北京打击“假离婚”购房，杭州加码限购，广州调整人才购房政策，上海二手房房贷申请执行“三价就低”原则……2021年的楼市调控，已经严格到水泼不进。
伴随着深圳第二轮土拍公告的出台，控制地价、下调售价的风向已经明明白白。
房价只涨不跌的时代，真的过去了。
