首个三四线城市细则落地，出现三大核心变化！

2026年10月21日，十堰市住房和城市更新局、十堰市自然资源和城乡建设局、国家金融监督管理总局十堰监管分局联合印发《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》，共六部分十九条，自发布之日起执行，十堰成为首个落地细则的三四线城市。

8.28新政后，目前全国已有9个城市出台实施细则，与已出台城市对比，十堰在细则中有多项新举措，续建项目处理、公建配套配建标准、个人住房贷款发放时点等方面，呈现出地方差异化安排。

不同点一：续建项目单列，8.28前已取工规证未取预售证，可按原个人信贷政策执行

十堰对8.28前项目进一步细分并明确相应规定，明确将8.28前取得的项目划分为“存量、续建、在途、历史遗留”四档，其中“续建项目”指“部分取得建设工程规划许可证、尚未办理预售许可”的商品住房项目，要求各县（市、区）人民政府确保按时建成交付、并在加强预售资金监管的情况下，继续执行原有预售管理、资金监管、审批验收、个人信贷等政策。

对照来看，北京、上海、广州、武汉等城市均明确“已取得（含部分取得）建设工程规划许可证”，预售条件、预售资金监管等按原有政策规定执行，并未设前置条件。十堰单列“续建项目”并加设“政府确保交付＋加强资金监管”两道门槛，对“已取工规证、未办预售”的存量项目进一步明确附加条件，也是唯一明确个人信贷政策也可按原政策执行的城市（原政策（十建字〔2023〕47号）：购房人通过按揭贷款方式购买商品房的，按揭银行应当在确认商品房买卖合同完成备案后，将按揭贷款直接发放至该套商品房买卖合同注明的监管账户）。

在途项目的处理更能体现取向。十堰直接明确“优先选择现房销售；继续申请预售的，单体建筑应完成主体结构封顶”，报市级房地产主管部门备案后2027年底前可按原有预售政策申请预售。把中央文件针对新出让土地的“优先选择现房销售”前移到在途项目，十堰在目前已出台细则城市中对存量项目转向现房的倾向更为明显。

不同点二：新出让项目未单列预售封顶要求，优先现房销售

十堰把“单体建筑应完成主体结构封顶”要求只在在途项目“继续申请预售”这一分类中进行强调，对8月28日后新取得土地项目仅表述为“优先选择现房销售，严格落实现房销售备案、定金监管、交房即交证等全链条管控要求”，未再单列预售形象进度要求，或表明新出让项目更大概率执行现房销售。

其他已出台实施意见的城市在新出让或新公告项目中明确“实行预售的单体建筑应完成主体结构封顶”。

其中北京把封顶定义为楼栋顶板及楼顶构筑物、配套设施完成混凝土浇筑，另要求五方出具《主体结构分部工程验收记录》；宁波允许以楼幢（栋）为最小销售单位，但该预售批次全部楼幢均须封顶；深圳、武汉明确须完成屋面层结构混凝土浇筑，并分别提交四单位签字盖章的验收记录、经区住房管理部门现场核查。

不同点三：公建配套做“减法”，取消人才公寓、小地块可不配幼儿园

十堰明确，8月28日后签订出让合同的商品住宅用地，规划条件按新政策执行：取消配建人才公寓；规划住宅计容面积小于15万平方米的，可不配建幼儿园。各地细则中，十堰是唯一制定下调公建配套配建要求条款的城市，其余城市的土地供应条款集中在价款分期、带方案出让、净地标准、分户抵押等资金与权属维度，未触及配建义务。该公共配建减少将有利于改善项目货值结构，也能够有效降低房企开发成本。

另外，十堰和武汉均未明确8.28后新取得预售证项目的个人住房贷款发放时点要求，这一变化是否意味着各地在按揭放款方面也存在一定因城施策的调整空间，值得重点关注。

整体来看，十堰落地细则方向大多数与已出台细则城市一致，但也给出多项具备地方特点的细则安排，一是对过渡项目安排更为细化，明确8.28已取工规证未取预售证项目，在加强资金监管等要求下，个人信贷政策也将按原政策执行，这表明按揭放款时点会比竣备后放款更早；

二是新出让项目未明确预售形象要求，强调“优先选择现房销售”，这或许将成为更多库存量较大的城市的选择；

三是土地供给取消人才公寓配建、小地块免配幼儿园，更有利于降低房企开发成本，优化配建要求或将成为更多城市参考方向。十堰作为首个出台细则的三四线城市，给予政策更大灵活空间，也为更多能级较低的城市提供参考借鉴。

本文来自微信公众号“中指研究院”，作者：中指研究，36氪经授权发布。