这个城市土拍热，但我劝你要慎重！
编者按：本文来自微信公众号“魔都财观”（ID:moducaiguan），作者：财爷，36氪经授权发布。
说到扬州，相信大家立马想到扬州炒饭。
其实，它是历史名城，在古代就繁华出名，扬一益二的说法传颂上千年。
直到今日，扬州仍然有很大的知名度。扬州是个“好地方”，成为扬州老百姓的口头禅。
当下 ，扬州又多了两个响当当的名头，世界美食之都，东亚文化之都，扬州立志成为世界人民向往的名城。
我们今天聚焦下扬州楼市，看看目前现状如何？
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接连两场土拍，扬州楼市躁动了。
先聊聊最近几天扬州”土拍的狂热“。
4月21日，弘阳地产通过摇号，以楼面价14059元/m²，拿下了史上第二高价地块。
就在昨天，4月28日扬州今年第二场土拍中，三个地块楼面价突破1.3万/㎡，达到最高限价，必须摇号。
其中最贵的一块地，楼面价达到14200元/㎡，再次震撼扬州楼市。
时隔七天，准地王就易主了。
摇号结果出炉后，昨天晚上，扬州多个开发商楼盘收回全部优惠，不仅如此，还连夜上调价格。
两场土拍后，再看一看扬州多个楼盘的房价，面粉价格不仅超过刚需面包的价格，几个高价地楼面价，甚至还超过了扬州楼市房价均价。
一夜之间，买了房的，各大业主群喜报频传，还没上岸的刚需，朋友圈愁眉苦脸，焦虑两个字刻在了脑门上。
两场土拍，扬州楼市人间百态，悲喜两重天。
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其实两次土拍前，扬州楼市这两年，房价走势一直还算平稳，缓涨成为主旋律，楼市一直保持不温不火的状态。
根据国家统计局公布数据，2021年3月，扬州新房销售价格指数环比上涨0.7%，同比上涨8%，在全国70城中位列第12位。
最新数据显示，扬州的均价是13835元/平， 在过去两年内，扬州都是稳步有升，虽然没有大涨，但也慢慢涨了上去。
两万的盘开始见惯不怪。
扬州楼市，有那么点温水煮青蛙的意思。
进入四月，连续两场土拍，打破了两年多的平衡，未来扬州房价走势如何？
还是得具体板块具体分析。
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扬州主城楼市主要划分为这么几个热门板块，老城区、京华城、西区新城、东北板块、东南新城、广陵新城。
京华城板块号称汇聚了全扬州的高档商圈，优质学校，顶级写字楼等，因此，也被老百姓称为扬州的“富人区”。
由于京华城板块的土地基本开发完毕，多年来几乎没有新盘供应，新房房源严重供不应求，市场交易以二手房源为主。
一直以来， 1.8万-3万的房价区间， 居于扬州楼市的金字塔尖。
老城区由于古城保护，一直限制开发，难得上市几块土地，都是以别墅楼盘为主，和普通买房人关系不大。
西区新城、东南新城、广陵新城，三个新城这两年大量土地挂牌上市，土拍价格连连走高，新盘售价也是水涨船高。
但三个新城有个共性的问题，就是短时间内土地大量供应，房源集中上市，房企之间竞争进入白热化。
新盘备案价很高，但打折促销力度也很大，基本上很少有新盘能按照备案价销售。
东北板块一直以来都是扬州楼市刚需重镇。尤其板块 偏远地段房价一直以来都比较友好，成为许多扬州刚需买房人的首选。
诸如华侨城·万科·侨城里这样超大体量新盘， 毛坯高层均价只有12200元/㎡，去年一直到现在，都是扬州楼市的双料销冠。
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两年多来，扬州楼市一直较为平稳，涨幅不大，限价倒挂红盘，基本上销声匿迹。
在扬州，基本上不存在打新红利。
这是和其他一二线热门城市，显著的区别。
唯一神一样的纯新盘就是京华城板块的京华艺树院，还有名校学区加持，每逢开盘必摇号，也是当下扬州楼市，买房人唯一能享受到限价红利的网红盘。
开发商由于捂地十几年才开盘，受限于当年过于便宜的地价，去年开盘后，毛坯房整盘备案价只有18530元/㎡。
周边二手房最贵的楼盘，均价达到3万/㎡左右。
在扬州楼市，京华城艺树院项目以大户型为主，除了个别建面约119㎡的，其他最小都是建面约138㎡起步，哪怕总价再贵，120万的认筹金，也挡不住蜂拥而至的买房人。
2002年9月，京华城艺树院首开，56套房源吸引292人参与认筹，中签率只有19.18％左右，当天全部卖光。
随后二次加推的86套房源同样全部卖光，三次加推也几乎卖光。
两次土拍后，扬州楼市的“富人区”，京华城板块业主们嗨了！宇宙第一板块为数不多纯新盘限价不到19000元，二手房房价大部分也就在2万-2.5万区间。
土拍后，核心板块的楼市成为最大受益者，这一点毋庸置疑。
我坚定看好京华城板块。
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但是，如果从大的层面来看，土拍狂欢后的扬州楼市，未来走势，有四个隐忧，不得不提。
1、人口少。
扬州户籍人口多于常住人口。这是和省内其他一二线城市最大的区别。
扬州是一个人口微微净流出的城市。
扬州2020年的常住人口是454万，账面上，户籍人口稍微多几万，整体上算是保住人口稳定。
但是扬州西南接壤南京，一江之隔就是苏锡常，以及上海。
扬州的地理位置、经济和收入，决定了本地的高端人才，有钱人会南下苏南地区谋发展，这批人是有购房能力的，但远离自己家乡，第一购房选择一定是在南京，苏州，无锡，或上海。
此外，4百多万的城市人口，在江苏省内，城市人口规模处于倒数位置，然后对应1万4的房价。
无论横向纵向比较，都显得房价高，或者说长期来看，人口支撑不起未来楼市的狂欢。
2、二手房挂牌量居高不下。
根据房天下与诸葛找房粗略统计，截至目前，扬州的二手房挂牌量达4万多套，将近五万套。
这个库存多不多呢？没有对比就没有伤害。
比较看看，扬州隔壁的镇江，泰州，盐城，它们的库存分别为：1万多套，2万多套，2万套。
就拿苏北盐城举例，盐城常住人口就达到了723万，二手房挂牌量远远不及扬州。
让我们再看一看几个一线城市的库存，就更能读懂扬州楼市的隐忧。
上海，库存不到三万套，深圳库存也才四万套。
扬州一个常住人口才四百多万的中等城市，二手房挂牌量竟然超过上海、深圳。让人似乎有点不寒而栗。
3、收入与房价不成比例。
扬州上个月的平均工资是6700元，看起来还可以，但是，真实的情况是 扬州许多行业的收入水平，根本达不到平均工资。
好多职场人士，其实都是被平均。
从全国范围看，扬州的房价收入比一直以来，还是比较偏大的。
4、楼市调控严厉。
2021年是调控大年，“ 房住不炒 ”红线下 ，扬州兄弟城市南通刚刚才被约谈，扬州绝不可能放松调控。
其实，扬州楼市调控从2017年就开始了，限购三套，限售三年。
楼市调控，具体到各个城市，标准要求有所差别。
但是功效都是一样的，就是改变市场对房价的预期，打醒很多炒房客，拍醒很多买房人。
现在扬州大部分买房人心态非常好，清醒了，观望情绪高，入手的少。 过去闭着眼买房的情形在扬州，早就不复存在。
这个也是扬州二手房去化困难，挂牌量一直居高不下的原因，购房者观望多，真正买进的少。
其实扬州楼市很多现象表明：有价无市，绝不是闹着玩的。
哪怕出几个地王，也改变不了大的趋势。
唯一打了鸡血的，可能只有业绩压力山大的置业顾问们！
以上为正文，来自财爷。
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