旭辉在化债与转型的十字路口

旭辉集团创始人、旭辉控股董事局主席林中在中报致辞中表示，拥抱时代，旭辉的轻资产转型之路必须坚定向前。这句话，是理解旭辉未来经营的一把钥匙。

8月28日，旭辉控股集团（00884.HK）交出2026年中期成绩单。期内收入45.37亿元，同比减少63.1%；毛利3.40亿元，毛利率约7.5%；该公司股东权益应占亏损净额约59.91亿元，较去年同期的63.58亿元收窄5.78%；每股基本亏损0.2元。

收入的大幅下滑是行业整体低迷的缩影，旭辉控股集团上半年合同销售金额约50.2亿元，同比下跌50.6%。

但在这份业绩背后，仍有几个积极信号值得关注：未偿还债务总额降至约485亿元，较2021年行业高峰期下降约650亿元；经营活动所得现金净额连续五年录得正数；公司股东权益应占净资产保持在254亿元。

在行业整体缩表、债务压力持续蔓延的背景下，这一资产底盘为旭辉的经营提供了支撑。

经营盘面

中报收入的大幅下滑，主要源于交付节奏的放缓。行业深度调整以来，旭辉持续压减开发投入，报告期内未作新的土地收购，可结转销量随之降低。

一个值得注意的边际改善，是报告期内，旭辉其他收入及收益净额由上年同期的净亏损5.24亿元转为净收益4.35亿元，对冲了主业下滑带来的部分冲击。公司在公告中将其归因于成本与费用两端的管控。

据悉，上半年旭辉合同销售金额约50.2亿元，较上年同期的101.6亿元下降约一半，平均售价约10251元/平方米。前七个月累计合同销售约56.4亿元。

按区域看，长三角、环渤海、中西部及华南分别贡献28.2%、31.6%、32.1%及8.1%。一二线城市合同销售金额占旭辉总销售额的72.2%。

截至6月30日，旭辉总土地储备约2406万平方米，超过八成集中于一二线城市，为后续销售回款保留了基本盘；持有33项投资物业，其中27项已开始出租。

随着保交付任务大体收官，旭辉将经营重点转向盘活既有资产、挖掘存量价值。上半年，公司在太原、常德、南昌等城市推进了10个项目建设组团的新开工或复工续建，同时密切跟踪11个项目的产品规划调整，目前已有5个项目通过规划审批。

值得关注的是财务结构的变化，中报披露，旭辉总债务从2021年高峰期的约1135亿元降至485亿元，四年多时间压降逾57%。净负债与股本比率约78.6%，较2021年高峰期明显回落。

在今年6月召开的股东大会上，旭辉管理层明确表示，民营房企已不适合大量开展重资本运营，旭辉希望未来将负债水平压至极低，“轻资产公司的净负债率可以控制20%以下，甚至更低。”

不过，在境外债务方面，情况则略为复杂。2025年12月29日生效的境外重组方案，因伦敦投资物业出售受阻，旭辉未能支付2026年6月29日到期的第二笔现金款项约1000万美元，构成违约。

自6月29日起，旭辉暂停支付多项境外融资义务的本金及利息，并已聘请华利安为财务顾问、年利达为法律顾问，协助制定全面优化重组方案。旭辉表示将重塑切实可持续的资本结构。

未来路径

境内债重组的推进是旭辉近期最关键的进展。2025年9月，旭辉境内债整体重组方案获债券持有人会议表决通过，涉及7笔存续境内债券，本金余额约100.6亿元。

方案提供四大选项供债券持有人选择：债券购回、股票经济收益权、以资抵债及一般债权。

债券购回选项率先落地，2025年12月，旭辉以总代价约2.2亿元购回及注销本金约11亿元的境内债券。该购回方案获得投资人超额申请，标志着境内债重组正式进入实施阶段。

股票经济收益权选项于2026年8月18日正式落地。8月18日晚间，旭辉与特殊目的公司订立认购协议，配发及发行约4.08亿股新股。8月26日，旭辉确认本金约6亿元的境内债券已选择并获接纳参与股票选项。

按每100元面值债券对应68股测算，每股对应清偿金额约1.47元人民币。这次新股份的发行不会为旭辉带来现金流入，但能有效压降债务规模。

以资抵债选项将接力推进。旭辉计划以间接控股的下属公司特定资产及对应收益权设立服务型信托，每100元债券面值对应的信托份额为40元。纳入的资产包括上海长寿路旭辉里及企业大厦商办项目、广州光屿南方住宅项目等位于一线城市的项目。

一般债权选项作为兜底安排。未选择上述任何选项的境内债券持有人，将纳入全额留债长展期方案。标的债券持有人可将所持债券份额按1:1比例置换为对发行人的一般债权，兑付日自基准日后展期7年。

轻资产转型则是旭辉穿越周期的核心战略，在6月股东大会上，旭辉管理层明确提出“对标铁狮门”的转型方向。

铁狮门是全球知名的房地产资产管理公司，以轻资产、高周转模式著称。旭辉希望借鉴这一模式，由重资产转向轻资产，以GP身份主导项目操盘，在合情、合理、合法地压缩负债规模的同时，通过小股操盘和轻资产运营延续公司在开发管理方面的经验与能力。

旭辉内部正重点推进“两保两拓”工作：保经营现金流为正，保交付、保归母净资产；盘活存量资产，拓展小资管业务。上半年已有约5至8个此前停滞的项目实现复工并逐步恢复销售。存量商业项目的运营管理也在加强，上半年NOI完成情况基本符合年初预期。

管理层预计，未来旭辉每年销售规模维持在100亿元左右。在销售市场尚未明显回暖的背景下，仅靠开发销售难以支撑民营房企的持续运营。小资管业务被视为新的增长方向，通过“投融建管退”全生命周期闭环，盘活自身存量资产、把握不良资产机会、捕捉一线及强二线城市新增需求。

对旭辉而言，境内债重组的落地证明了管理层在化解债务问题上的执行力，而轻资产转型的战略方向也为市场提供了清晰预期。

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