端午节，北京楼市留下四个悬念

编者按：本文来自微信公众号“未来可栖”（ID:hifuturecity），作者：盐阿白，36氪经授权发布。

文|盐阿白

编辑|小屋

今年的端午节，过得有点晚。节后回来上班时，很多人会发现一个残酷的现实：2020年已经过去一半了。

之前，很多人寄希望于疫情好转，二季度能够平稳度过，甚至抬头向上，弥补一季度的业绩。但实际情况是经济增速虽有所好转，产业链受到的影响却越来越严重。

6月份，北京又有新的疫情，开发商的“抢收”节奏又被打乱了。本来月初很多项目入市开盘热情高涨，5月份楼市也确实迎来了“小阳春”，但接下来6.15-6.21日一周时间内，北京楼市成交量环比下降41.2%。

在二手房市场，经过一波需求消化之后，带看客户量已经连续五周减少。

预售商品房住宅项目公示

北京楼市还暗藏着另一个不太好的信息：

全市应急响应级别上调后，租赁市场上一周的成交量环比下降了31%，租金同比下降了14.1%。

这说明：今年北京市的流动人口减少了很多，流入北京的人减少了。

相应的，开发商的销售计划可能要寄希望于三季度了，如果三季度没有火起来，今年基本就歇了。

中原地产首席分析师张大伟认为：“如果疫情能够在7月下半月出现0新增，预计8月市场还有缓和的可能性。否则今年北京房地产市场很可能就只有一个红5月了。”

上半年高价拿的地，今年会不会被憋着？

上半年，很多开发商在北京高价拿地。

统计数据显示，北京上半年土地市场共成交33宗，出让金收入总计1142亿元，在地块数量上虽然与去年相同，但总金额同比增长了25%。

这是北京土地市场数年来最火的一个上半年，和楼市成交量形成鲜明对比。

有TOP10开发商的资深投拓人士告诉我们，一方面是因为业内认为北京的房子不会卖不出去，利润虽然低，但风险也低；另一方面，现在大开发商能融到的钱“很便宜”，尽快拿地、卖房，就能利用这个低成本的杠杆。

上半年，北京成交的住宅用地平均溢价率达到了18%，比去年的10.67%有较大的上升，参与拿地竞拍的开发商多了，限价地块少了，竞拍轮次多了。

在成交的33宗土地中，刨除2宗共有产权房和2宗商用，共有29宗商品住宅用地。其中限竞用地仅有6宗，其余均为不限价地块。

这意味着，未来开发商的操盘空间大了。但也同时有一个新的问题：合生、融创、金茂等几个标杆企业动作很快，都规划了快节奏的开盘计划，今年如果被疫情打乱的话，时间延后带来成本上升之后，项目还能不能从容应对。

下半年是限竞房最后窗口期？

从土地市场看，限竞房要退潮了。

据中原地产首席分析师张大伟统计，目前已经入市的限竞房大约还有2万多套库存，还未入市的限竞房大约还有3-4万套，总体加起来，大约有6万套左右的供应量。

北京新房市场成交量一年约7万套，而6万套限竞房中，位置、地段、产品能够符合市场快速成交需求的并不是一个高比例，也就是说，如果去年拿地的项目今年都入市，市场容量是能够消化掉那些优质房源的。

但剩下的产品，就需要等，或者打折甩卖。

而对于购房者，限竞房供应高峰期，以后可能就没有了，市场重新回到纯商品房为主的阶段。

下半年能不能买房？

最近，虽然二手房成交量下降，但一些热门商圈新挂的二手房价格却在蹭蹭往上涨。例如望京，已经重回7万元时代了。

中介小哥说，这是因为去年很多挂了很久的房源一直没有卖出去，三四月份疫情严重的时候，这些房子又降价了，到5月份市场回暖，很快把这一批降价房消化掉了，新挂牌的房主心气儿还比较高，基本顶着上限价格挂。

从心理上讲，大家都在害怕大水漫灌，资产价格重新上涨，手里的钱又毛了。

6月18日招标的1000亿特别国债，利率出人意料的低，5年期票面利率只有2.41%，7年期票面利率也才2.71%。

上一次5年期利率降到4%以下还是在1999-2004年。这也加重了市场上对降息、降准的预期。

除了特别国债要发行1万亿，官方还安排了地方政府新增专项债券3.75万亿元，比去年增加1.6万亿元。发债的作用仅次于印钱，所以才会有新一轮“资产荒”出现。

在民间可投资产品中，房子是相对稳定且安全的，也是资产配置必须要进入的。

所以，在北京市场上，6月份也出现了一种情况：有的房子被抢购，但有的房子在打折卖。这是市场整体需求下降，叠加“资产荒”产生的效应。房子作为资产，产生分层越来越明显了。

豪宅还能热销吗？

前几年，市场对北京豪宅卖得比普宅好有很深的印象。今年的情况下，豪宅还能热销吗？

上半年的土地市场端，豪宅戏很足。

从拿地的区域分布来看，土地向来稀缺的海淀区在今年上半年成交了6块住宅用地，与大兴区一同排在了拍地数量的榜首。

而海淀一向是豪宅高产区。

海淀拿地的企业，金茂、融创、华润也都擅长做豪宅，信心很足。

但上半年最重的戏码是合生180亿拿下分钟寺地块，虽然拥有三环黄金位置，但7.2万元/平米以上的楼面价，很难再复制霄云路项目的打法。

但北京楼市实际上有三条逻辑：

第一类是刚需买房逻辑。纯刚需，上车盘，首付够，能还贷就买，就看总价和位置。

第二类是改善置业逻辑。因为限购原因，大部分人会卖旧买新，承受能力依赖二手房市场的活跃度，但在限购下缺少杠杆，比较受伤。

第三类是顶豪逻辑。不看面积，不看名额，就看产品和地段，这部分人对价格的敏感度低，对金融市场的敏感度很高，一放水，他们就活跃。

所以，今年最活跃的应该是豪宅和纯刚需，因为买房成本下降了。

孔子“拍了拍”屈原说“逝者如斯夫,不舍昼夜。”

时间向前，历史总是惊人相似，但决不会简单重复。

今年的端午节，多数人会过得和去年不一样。