姑苏满元之后 金茂溢价近18%再入苏州吴中主城
11月4日，苏州出让5宗宅地，总出让面积142560.3平方米，总计容建面156906.78平方米，总起始价17.7亿元。最终1宗溢价、4宗底价，总成交18.72亿元。
决定全场报价的只有一宗。位于吴中经开区长桥街道宝带东路以南、月浜街以东的苏地2026-WG-Z35号地块，经51轮竞价，由金茂旗下苏州搏茂置业以6.71亿元竞得，成交楼面价16508元/平方米，溢价率17.91%。
这宗地块占全场成交金额的35.8%，其余四宗的竞价记录都停在起始价。苏州的土地热度并未消失，只是集中到了主城核心、配套可算、产品卖得动的那几个坐标上。
冷热同场
全场只有Z35号出现竞争。地块出让面积31288.3平方米，容积率1.01至1.3，计容建面40674.79平方米，起始价5.69亿元，起始楼面价14000元/平方米。
成交楼面价16508元/平方米，比起始楼面价每平方米高出2508元，总价较起始价增加约1.02亿元。按1.3的容积率上限推算，可售住宅体量不过四万平方米出头，属于典型的主城小盘。
17.91%的溢价在今年苏州并不算极端。10月28日狮山两宗宅地的溢价分别为19.62%和10.03%，本次介于两者之间。差别在于门槛：狮山地块容积率约1.5、起拍总价更高，Z35则以不到6亿元的起拍价，给了有意主城的中型房企一个相对可控的入场价位。
其余四宗均以起始价成交，竞得方以地方平台及区域国企为主。吴江东太湖度假区（太湖新城）秋枫街东支二路北的WJ-J-2026-012号地块，出让面积51822平方米，容积率1.01至1.05，由吴江城投以7.42亿元底价竞得，楼面价13631元/平方米，是当日体量最大的一宗。
吴江汾湖高新区西秀路西侧、临沪大道北侧地块出让面积39333平方米，容积率同为1.01至1.05，由苏州汾湖投资以3.56亿元底价竞得，楼面价8631元/平方米。吴中金庭镇两宗地块出让面积分别为10476.5平方米与9640.5平方米，容积率均为1.02，由苏州星庭房地产开发有限公司分别以0.53亿元与0.49亿元竞得，楼面价同为5000元/平方米。
上图可见，五宗地的起始价与成交价几乎完全重合，唯一的价差全部来自Z35。从约0.5亿元到7.42亿元，地块体量相差十余倍，房企的取舍却不像在挑体量，更像在考量确定性。
苏州年内前9月出让涉宅用地20宗，平均溢价率约3.28%。因此，4日的17.91%溢价率，在全年成交中已属少见。
Z35的地段条件在当日五宗地中最“齐整”。地块为原苏苑中学用址，地处吴中主城核心，一侧接姑苏古城与沧浪新城，一侧通向吴中太湖新城。
出让条件显示，地块内需配建社区居委会用房与居家养老服务设施，属于熟区见缝插针式的供地。周边有苏苑实验小学、迎春中学、吴中体育馆、丽丰购物中心等配套，板块近两年新房供地稀少，仅有东吴序、东吴原著等低密项目推出。
苏州明确自8月28日起，新出让土地的商品住房项目优先选择现房销售，现房销售定金原则上不超过总价3%；申请预售的单体建筑须完成主体结构封顶，预售资金全额、全过程监管；土地款首付不低于50%，余款两年内缴清。
按细则，Z35这类新出让项目优先选择现房销售。6.71亿元地价与建安投入需先行沉淀，回款节点整体后移，这对任何开发商都不是一笔轻松的账。
同一规则也解释了当日多数地块只有一家报价：封顶预售、全额监管、自有资金比例提高，把中小主体与高杠杆模式的入场空间压到最低，底价成交因此成为常态。
苏州账本
金茂对苏州并不陌生。2012年首入姑苏，以姑苏金茂府切入古城科技住宅赛道，此后苏州长期在其深耕城市名单之内，华东区域也是销售贡献的主要来源。
2023年11月，金茂以19.28亿元收购苏州新茂置业51%股权，取得高新区狮山商务创新区苏地2023-WG-64号地块开发权。这宗地此前以34.93亿元成交，楼面价30475元/平方米、溢价率15%，是其时隔两年在苏州补仓。
真正的转折出现在2026年。3月29日，金茂以6.51亿元底价竞得姑苏区吴门桥街道南环路南、东吴北路东的苏地2026-WG-Z01号地块，时隔多年重回姑苏核心区。项目定名金茂姑苏满元，全盘住宅268套，首批取得预售房源172套。
9月13日，该项目开盘，成为苏州8月28日新政落地后首个触发公证摇号的新房项目。摇号房源116套，吸引近300组客户参与，首开成交128套，对应销售额7.1亿元。从3月底拿地到9月开盘，全程仅用了五个月。
这条时间线在11月4日被再次放大。半年内苏州两次落子，一次古城南门、一次吴中长桥，均为主城核心、低密、小体量。
姑苏满元的首开成绩单给出了信心，但全盘268套的后续消化节奏，将直接影响外界对金茂苏州第二个主城项目的预期。
从公司口径看，金茂确有加注的底气。上半年签约销售575亿元，同比增长8%，行业排名升至第7位，一二线城市销售占比96%，华北、华东合计贡献463亿元、占比81%。
投资端也讲究节奏。截至8月，金茂在西安、上海、长沙、南京、苏州、成都、青岛、广州、北京等城市获取15个二级项目，土地总价款约260亿元，全部位于一二线城市，平均溢价率5.64%。
按这一区间口径，本次17.91%的溢价明显高于公司年内平均水平。金茂的投资节奏整体保持纪律性，苏州两宗地的共同点恰是总价可控、去化可验证。融资端约2.87%的成本，也让这类小体量主城项目更容易算得过账。
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