酒店开始卷“单房改造”，价格没底线？

本文来自微信公众号“空间秘探”，作者：王小熊，36氪经授权发布。

3000元改造、13天完工，最近，旅悦旗下柏纳、逸柏酒店集团等接连亮出“杀招”。如今，腰部酒店集团正以愈发完善的品牌矩阵、愈发扎实的供应与设计能力，集体杀入这片曾经由头部集团定义的市场。

热闹背后，疑问同样尖锐，千元档省下的钱会否变成日后返修的账？低到极限的成本与住客体验之间的红线划在哪？高价存改的回本周期又在哪？五花八门的价格档位里，业主越来越难以算清这笔成本账…

迈入“千元时代”，单房改造更“卷”了

最近的酒店集团，愈发频繁地在谈“单房改造”。

9月，旅悦集团推出业主访谈系列，以案例向市场揭示成本。首期，旅悦对话了伊犁一家柏纳酒店的投资人，提及该店单房改造成本约为2.6万元，改造周期约40天；改造后，间夜出租率提升了15%—20%。

不难看出，无论是新建还是存量酒改造，业主的核心考量始终聚焦投入与回报的平衡——单房投入多少、营建和改造周期多长、经营数据如何，是决策的关键依据。

于是当我们看向更多的市场案例，会发现对于成本的“紧张感”已成为酒店集团的共识之一。

同样是在9月，逸柏酒店集团完成了全国2000店布局，并发布最新单房改造成本公告，基本低于8万元/间。集团旗下途客都市的中端新建项目单房投入被压到了7.98万元（含公区），易佰的轻改单房投入甚至被压到1万元。

东呈旗下的柏曼酒店也发布了常规改造的最新价格，约在3万-5万元/间，这一价格适用于通过利旧、局部翻新、更换部分设施实现焕新的物业，其提供的部分优化改造案例在 2.9万元/间左右。

此前，空间秘探在挖掘美豪旗下的怡致酒店时，也着重展示了存量改造的案例。其中，西安大唐不夜城项目的单房轻改成本被压缩到0.6万元/间，有人戏称这是“比搬家买家具还便宜”。

如果说华住旗下的汉庭打开了酒店单房改造的“3万元时代”，现在部分酒店集团的单房轻改已经在向“千元时代”迈进。

这种成本层面的“紧张感”不是毫无来由。权威酒店顾问集团发布的《存量时代：酒店赋能物业资产价值再造》显示，未来三年将有近73.2万间客房进入15年更新改造周期节点。

如果以城市客房量来量化 73.2万间客房这一概念，相当于把整个北京市的酒店客房存量全部翻新一遍还有余；数量的绝对增长也预示着这不是一块可有可无的市场，而是正在被各家集团激烈争夺的蛋糕。

从宏观现状回归行业视角，我们不禁追问：柏曼、怡致等酒店为什么能将单房改造成本普遍压缩到4-6万元之间？品牌普遍从哪些方面压缩成本？为什么都要宣传极低的成本和极高的性价比？

以及市场最关心的，当单房改造成本跌破千元大关，酒店集团如何守住质量？

上至10万下至3000，酒店存改“有门道”

肯为投资人降本增效、节省资金固然是好的。但如今的酒店存量改造，仍然处于一个“黑箱”之中，行业始终没建立起一套通用的技术语言和评估标准。

直白来说，就是改什么、花多少、多久回本，各家有各家的说法，而这些信息差却被无数投资人真金白银地承担着。

/ 单房改造，仍处于“黑箱时代”

有投资人向空间秘探透露，加盟一家中端或中高端酒店，单房标准化改造的成本通常在8-10万元，以100间房量计算就是千万级的投入（含公区）；对于大多数想要由单体加盟连锁酒店的酒店业主来说，这不是一笔小数目。

而与此同时，行业平均投资回报周期已被拉长到5.4年，这笔钱砸下去，到底能不能赚回来？却是个未知数。

于是对不少投资人来说，改造却变得像一场赌博。

有投资人的酒店占据着城市核心地段，在地铁口、商圈旁、政务区进行布局，但对于酒店品牌的选择和改造成程度的把握，不及市场期待，白白浪费了这份地段红利。

有的投资人碰上了“化妆式改造”，挂一块招牌、刷几片墙面、换系列床品，但原生酒店的空间格局、隔音、灯光、卫浴等核心痛点依旧没有得到真正解决，最终只是在OTA上挂着连锁的名号，体验并未提升。

有的业主看中了极低的单房改造成本，以为能以低成本加盟大品牌连锁，但却忽视了公区的改造要求，最后不得不投入更多资金以应对品牌方验收。

投资人的诸般困境正在倒逼这个“黑箱”打开，他们要的已不再是“翻新+换品牌”，而是需要定位重做、功能重构、运营模型重建，这对改造的深度、精度、系统要求都在升级。

因此，空间秘探认为，酒店行业有必要让单房改造这件事变得更透明、更清晰。

/ 多品牌、多梯度，做差异化改造方案

以国内腰部的民营酒店集团丽呈为例，旗下涉及存量改造的品牌主要包括c、丽呈云宽、丽呈开蔓、灰鲸酒店和丽呈朗誉等。几个品牌的单房造价拉出的价格带相当宽泛，几乎覆盖了从经济型到中高端的全部区间。

价格最低的是灰鲸酒店。这个主打中高端智能与轻改型路线的品牌，存量改造造价低至1万元/间。它主打“小投入、大回报”的轻改模式，结合智能、电影、电竞等元素对旧酒店进行数字化改造，动的地方少，成本自然压得低。

位于中间价位的则是丽呈云绯和丽呈云绯国际，前者定位中档商务酒店，后者瞄准中高端商务市场，存量改造造价最高分别能够达3万元/间和6万元/间。

值得注意的是，丽呈云绯主打“千店千面”的策略，改造时刻意控制公区投入和非必要配置，这也解释了其价格下限在部分案例中能压到千元级别。

目光转向同样在腰部位置的艺龙酒店科技，它以完善的存量改造矩阵为业界所熟知。

针对存量酒店改造，艺龙主要推出了美丽豪酒店、怡致酒店、艺选酒店三大存量焕新专家品牌，艺龙安云酒店也提供了存量改造方案。

其中主推的美丽豪酒店定位中高端存量焕新，面向中高端存量酒店、高星宾馆以及度假类项目，打出“老地方，新故事”的焕新口号。

它的价格体系按改造深度分为三档，轻改约每间1.5万-2万元，中改约2万元-4万元，重改达到5万元左右。

中端市场则由艺龙安云酒店承接。它面向中端存量单体酒店，提供“智成”“智美”“智赢”三级改造方案，单房造价从3000元到3万元不等。

/ 抢细分、求速度，做精细化存改方案

如果把视线再往下沉，小型房量存量改造这个细分赛道，尚美旗下的品牌一经推出就受到了密切关注。

尚美数智旗下针对存量酒店改造的核心品牌主要为尚客优和骏怡，各品牌根据改造程度和物业情况，单房造价有所不同。

以骏怡为例，这个轻标准酒店品牌适用于存量老酒店改造和轻装改造，尤其适合体量较小、60间左右的老旧物业；卖点是改造周期短、成本极低，单房造价约2万-3万元，主打最小化改造、极速开业。

对于物业条件尚可、只想换个招牌和门面的业主来说，这是几乎当下市场门槛最低的“入场券”之一。

旅悦集团旗下针对存量酒店翻牌和轻改造的核心品牌主要是柏纳酒店和柏纳S酒店。两个品牌的造价差距之大，堪称行业内的一个样本。

柏纳酒店定位中端，主打轻改造和模块化升级，改造周期极短，最快甚至只要13天。

它的单房造价低到令人意外，约3000元/间，不过这一价格对应的是最小化改造，部分门店因改造内容或城市差异，实际单房成本约在2.6-3万元/间。

同为柏纳系，定位中高端的柏纳S酒店则是另一套逻辑。它针对城市端高品质非标酒店，从局部空间功能、布草色彩到服务意识做系统性改造，单房造价控制在10万元以内。

最后看东呈集团。它旗下中档存量改造品牌柏曼酒店的打法很有意思，把改造做成了类似“医美式”的精准套餐，业主可以像点菜一样按需选择。

具体来看，轻改入门套餐价格在万元/间，主要覆盖品牌招牌、门锁、智能设备、大堂软装等基础项目；中改快速回报套餐不超过3万元/间，在轻改基础上加入公区及客房灯具更换、部分五金和软装升级；中改复刻级套餐则在5万元/间以内，属于全面翻新，连马桶、床背屏、木地板、洁具都要更换。

盘点下来，我们不难发现，存量改造早已不是“一刀切”的生意。

从3000元的极简翻牌，到接近10万元的系统焕新，不同集团、不同品牌、不同档位的改造方案，实际上对应着完全不同的物业条件和投资回报预期。

对于业主而言，真正的功课不在于找到“最便宜”的方案，而在于搞清楚自己的物业底子、目标客群和现金流状况，再对号入座。毕竟，改造投入的每一分钱，最终都要靠房价和入住率来收回。

主流存改有3档，腰部酒店集团成为新进“鲶鱼”

前文我们盘点了各大酒店集团的存量改造价格体系，但纸面上的数字终究只是一个参考，真正落到一间门店里，每一档预算到底能改出什么效果、又有哪些底线是砸钱也碰不到的，才是业主最关心的事。

于是，当我们拆解写在各大酒店集团存量改造标书里的改造标的、标准和案例，目前市面上的存量改造品牌主要被分为了三个档位。

/ 2万及以下档：

局部焕新、大片利旧，经济型酒店的刚需

这一档的核心定位是不大拆大改、不动结构和水电，它最适合的，是那些底子完好、只是装修老旧的存量经济型酒店。

市面上确实有不少运营多年、客源稳定的老酒店，评分的下滑仅仅来自墙面发黄、家具破旧这类观感问题，硬件并没有硬伤。

两万档位的核心逻辑，就是保留原有优质硬装，只换掉老旧、影响观感和评分的部分。

这个价位能够落地的内容，主要集中在四个板块：墙面方面，如果原有墙体完好，可以直接铺贴墙板或墙布，遮盖老旧污渍和划痕；地面不需要砸砖，在原地砖基础上铺装SPC地板即可，工期极短，几乎没有建筑垃圾；软装家具以优化为主，旧家具贴膜改色、更换破损配件，再替换窗帘、灯具和装饰画，观感立刻焕然一新；卫生间则做表层翻新，全套更换洁具、五金花洒和水龙头，免砸砖就能让卫生间看起来接近新装。

什么样的门店适合这个档位？物业结构完好、水电没有隐患、卫生间不漏水，只是装修过时、观感老旧，目标是低成本提档、稳住出租率、提升平台评分，不追求高端溢价。

但这个价位做不到的事情同样清晰，墙体拆改和房间格局调整并不属于施工范围，全屋水电管线的整体更换和整改更不在服务范围内，客房隔音加固和全套智能客控系统的安装也不包含在内。

/ 3万-6万档：

中度改造，经济型升中端的主流选择

预算翻一倍，来到单房4万元左右的第二档。

这一档的定位是突破表面焕新，针对性解决硬件短板，在颜值、体验和实用性之间取得平衡。

有酒店业者对空间秘探表示，四万单房预算是目前存量酒店翻新的黄金区间，绝大多数想提档升级、拉高房价的酒店，所花费的改装费用都应该在这个区间。

为什么是黄金区间？因为它恰好卡在两个关键目标的交点上。投入不至于高到把回本周期拖得太长，同时又足够彻底解决老酒店的核心痛点，改造完成后完全对标主流中端连锁的客房标准。

具体来看，这个价位能落地的内容明显“伤筋动骨”了许多：墙面、地面、吊顶整体翻新之外，还可以小幅微调墙体格局，优化客房的空间比例；卫生间彻底重做，砸砖、重做防水、重新排布管线，升级干湿分离，配齐全套品牌洁具；家具不再依赖旧物利旧，而是全屋全新定制，整体质感统一。

当然，随之而来的是4万元档次的“天花板“：全屋水电全部推倒重铺、大规模结构改造做不到，高端石材、复杂造型木饰面和全套高配智能系统也不在这个价格覆盖范围内。

这一档最适合的门店，是原有硬件存在明显短板的物业，比如隔音差、卫生间漏水、灯光老旧的门店。

面对的，是想从经济型升级为中端酒店的业主，这类业主往往思考的是如何把稳步提升挂牌价和出租率，追求稳定的投资回报。

/ 7万及以上档：

深度重装，用产品力拉开差距

最后一档已不属于“翻新”范畴，我们大可以将其视作客房的全面提档升级。它的定位是近乎全盘重做，从结构、机电、隔音、智能到材质全方位升级。

换句话说，这个档位拼的不是装修堆砌，而是产品力，目的是直接拉开与商圈竞品的差距，支撑高房价、高溢价。

这个价位能落地的内容，几乎是推倒重来级别的，墙体拆改重构、全屋强弱电重新排布，防水、排水、洁具、五金全套顶配落地。

不仅如此，酒店的整体视觉层面、系统化的隔音降噪、全套智能客控系统和精细化氛围灯光，均可以在这个价位实现完整的场景化体验。

不过也有想要改装中高端和高端酒店的业主透露了这一价位的局限，7万档通常仅覆盖客房改造，不含大堂、公区等公共区域的焕新，也不包含整体消防的大盘重装；如果有极致奢华定制或者大面积石材装修的需求，需要额外加价。

这一档的适配门店画像同样清晰。商圈位置优质、客流稳定、有明确的溢价空间，业主有长期深耕经营的打算，不急于短期回本，目标是打造区域标杆门店。

改造完成之后，这类门店可以直接跻身区域优质中端乃至中高端酒店行列。

腰部酒店集团的议价能力，正在“颠覆”主流价格档

过去很长一段时间里，谈到存量改造，人们首先想到的都是华住这样的头部酒店集团。

这并不奇怪。凭借集团强大的供应链和成熟的一站式采买施工方案，头部品牌的确天然地成为了很多业主的首选，在很长一段时间里，它们几乎定义了“翻牌改造”这件事的行业标准。

但近年来，本土一些腰部民营酒店集团，也建设出了愈发成熟的存量改造矩阵。它们未必拥有最响亮的名号，却用一套套差异化的方案和价格档位，为酒店业主提供了远比想象中丰富的选择，也在各自细分的赛道上大放异彩，不得不承认，它们正成为存改市场里的“鲶鱼”。

市场的底色，决定了这件事的分量。截至2025年12月，国内住宿业含酒店及民宿在内的存量客房总数约2051.48万间，其中酒店客房约1873.64万间，民宿等非标住宿客房约177.84万间。

两千多万间客房，意味着两千多万个等待被回答的改造问题。

这个数字本身或许只是行业报表上的一个注脚，但作为酒店业者，真正值得关注的不是数字有多大，而是酒店集团针对这一现状拿出了什么样的解法。

供给端的卷，归根结底是在回应存量端的海。

从3000元一间的极简翻牌，到10万元量级的系统焕新，腰部集团们用悬殊的价格带，把一个曾经模糊的“改造”概念拆解成了可以明码标价、可以对号入座的菜单。这本身就是一种进步。

与此同时，当方案变得透明，业主第一次拥有了真正意义上的议价能力和选择权，而不再是单方面接受大品牌开出的价码。

当然，热情之外仍需冷静。往更长远的未来去看，随着更多玩家入场，业主的选择只会更加丰富，这无疑是好事。

悬而未决的问题同样清晰。3000元一间的存量改造，能否真的带领业主实现房晚收入的增加？10万元量级的深度改造，回本周期究竟在哪里？这些问题，眼下还没有人能给出确切答案。

存量时代的大幕才刚刚拉开。两千多万间客房的去向，腰部集团的集体发力，头部与腰部此消彼长的竞争态势，所有线索都还悬在半空。

但可以确定的是，当存改这件事变得越来越透明、越来越清晰，最终受益的，将是整个大住宿行业，以及最具耐心最难糊弄也越来越专业的酒店投资人们！