地产富豪跌落云端 雅居乐浅水湾大宅出售背后的财富地图
顶豪的易手，从来不止是一笔简单的房产交易，更是一个财富时代的悄然更迭。
6月23日，香港南区顶豪市场落下重磅交易，雅居乐陈氏家族持有的浅水湾南湾道39号四层临海大宅，以12.38亿港元成交，总面积近1.3万平方呎，拿下今年以来香港单一住宅成交总价榜首，呎价更达到9.56万港元/平方呎。
这套集私人花园、天台泳池、六席车位于一体的顶豪，是陈卓林家族耗时十余年布局、亲手重建的私人地标。而如今的全盘脱手，也并非孤立行为下的资产腾挪。
回溯十余年间，以雅居乐陈氏家族、恒大许家印、世茂许荣茂、祥祺陈红天为代表的内地民营房企富豪们，曾集体奔赴香港扫货，山顶、浅水湾、深水湾、石澳一线海景豪宅一度被地产老板包揽，但自2022年行业流动性危机爆发后，转手离场成了常态。
可若细数香港近年来的顶豪新客，不难发现，一个极具时代反差的现象已悄然浮现，昔日地产大亨离场，而互联网、硬科技、生物医药新贵却成为当下最活跃买家。
豪宅交割
南湾道39号的成交，是陈氏家族香港资产收缩的标志性一笔。
土地注册处档案记录，2011年，陈卓林家族以近5亿港元拿下该幅浅水湾临海地皮，而彼时内地房企正值扩张巅峰，香港既是国际化资产配置窗口，也是顶级身份的圈层名片。
香港浅水湾南湾道是百年公认的传统富豪地段，背靠聂高信山茂密原生山林，直面浅水湾完整无遮挡蓝湾海景，能入主此间宅邸的，皆是各界顶层人物。
早在2011年11月，陈氏家族便以近5亿港元购入该地块，并于2016年建成4座洋房。不过，由于独立洋房，分散占地、总楼面偏小，自住体验感不优；以及从资产价值来说，浅水湾独栋洋房买家极少，只能单栋零散出售，成交周期长、议价空间大，整体套现难度高，于是三年后地块申请改建。
2019年，地块获批改建为1栋4层分层豪宅，涵盖地下会所花园、三层海景住宅、顶层私家泳池，整体工程用时近五年，2024年才正式落成入伙。
而陈氏家族早期拿地到初建的这一阶段，亦是内地民营房企赴港置业的黄金周期。
据香港地政总署发布的数据，2015年内地房企香港购地总额首次超越本地港资，山顶、南区豪宅区随处可见房企老板的身影。
以地产界响叮当的大佬级别人物为例，2010年，恒大老板许家印趁港股上市资金充裕，豪掷25亿港元购入山顶布力径三栋独栋大宅，坐拥私家升降机、连片花园；2015年，祥祺老板陈红天斥资3.87亿港元拿下东半山亚洲楼王傲璇分层顶豪，后年再砸21亿港元购入山顶歌赋山道巨型洋房，计划重建家族大宅。
彼时，行业利润丰厚、融资渠道宽松，香港顶豪兼具居住、避税、跨境资产对冲三重价值，自然而然就成为地产富豪标配。
然而，时过境迁，曾经的身份名片，如今已沦为偿债缓冲垫，而雅居乐此次的离场，只是席卷全港的内地地产富豪抛售潮缩影。
2022至2026年，恒大、世茂、祥祺、奥园、旭辉、合景泰富等数十家出险民营房企实控人、高管，集中处置香港豪宅。
恒大方面，2023年后，许家印名下布力径B座独栋豪宅被银行接管后折价4.7亿港元出售，资产减值近五成；前总裁夏海钧于2019年以1.56亿港元购入的北角柏傲山顶层复式，2024年以8200万港元出手，直接亏损7400万港元，贬值接近一半。
而祥祺陈红天也创下了香港豪宅史上最大亏损交易，曾以21亿港元拿下的山顶歌赋山道洋房，经过近两年六轮降价招标，最终于2025年以7.9亿港元全盘售出，账面蒸发13.1亿港元，跌幅62.4%。
事实上，雅居乐陈氏家族在香港出售的物业也远不止这一套。
2025年底，陈卓林之子陈思乐把深水湾道39号洋房以3.42亿港元甩掉，持货10年账面亏了1000万港元。若叠加10年差饷、地租、维修、管理费、印花税、按揭利息等持有成本，实际亏损规模更高。
旧舞台、新势力
香港顶豪市场的热度从未褪去，只是台上换了一批又一批造富主角，来来去去间，写尽不同时代的财富起落。
而最能折射时代变迁的，是香港这一轮抛售潮里的买家画像。
观点新媒体整理四大行统计数据发现，2015-2017年，香港亿元级豪宅买家七成是内地地产实控人；而2024-2026年，地产从业者占比不足10%，科技互联网、硬制造、医疗、跨境资本四大类新买家彻底接管顶豪市场，成为核心主力。
科技互联网，最具典型的案例，莫过于2025年，拼多多创始人黄峥以4.8亿港元购入浅水湾香岛道33号海景双号屋，实用面积近5000平方呎，直面整片浅水湾海滩；2025年4月，美图创始人蔡文胜通过配偶名下主体，斥4.66亿港元拿下渣甸山白建时道8号独栋洋房，占地万呎带私家花园。
硬科技企业方面，2025年，小鹏汽车联席总裁顾宏地斥3.52亿港元购入山顶Twelve Peaks独栋现楼别墅；2026年，A股半导体上市公司实控人以6.09亿港元入手山顶 Mount Nicholson 顶层复式，自带三千余呎私家天台与双车位；同年，新能源赛道头部企业创始人购入赤柱 One Stanley2.56亿港元临海别墅。
在这波周期中，变的是时代财富的主力，不变的是对核心优质资产的求追。
据中原地产数据，2025年全年，香港1亿港元以上住宅成交262宗，总成交额531亿港元，创下历史新高；2026年1-4月亿元级豪宅累计成交93宗、涉资190.48亿港元，较2025年同期大增151%，并预计全年亿元豪宅成交量有望突破200宗。
从成交地段分布来看，2026年一季度一手亿元超级豪宅成交依旧高度集中于传统豪宅地段。
传统豪宅区西半山以22宗成交量领跑，占全港总量超45%，成交金额约38.54亿港元，同样位居各区首位，占总成交金额逾四成；紧随其后的是寿臣山与浅水湾两大老牌豪宅区，合计录得6宗成交，成交总额约15.57亿港元；九龙半山以4宗成交、7.92亿港元成交额位列第三。
事实上，香港市场近两年来持续上涨的火热，是政策、资金、供需、人群迭代多重因素共振结果。
其中，戴德梁行在2026年5月发布的《香港顶豪资产配置专题报告》中写道，港岛传统豪宅区租赁需求受高才通、跨境企业高管支撑，租金持续坚挺，毛回报稳定3.5%以上，部分一线海景洋房可达4%；低息环境下资产持有现金流为正，助推高净值人群入市配置。
长江实业营业部首席经理郭子威在近期曾对外表示，香港核心地段超级豪宅土地供应长期罕有，具备不可复制的稀缺价值，叠加全球投资者分散资产配置的需求持续释放，超级豪宅市场长期增长潜力充足，自然成为大额资金的核心配置目标。
本文来自微信公众号“观点”，作者：观点新媒体，36氪经授权发布。
